Спочатку давайте розберемося, що таке управління багатоквартирним будинком, а що таке його утримання.
Відповідно до Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, управління - це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
У той же час, відповідно до Закону України “Про житлово-комунальні послуги”, утримання будинків та прибудинкових територій - це діяльність, спрямована на належну експлуатацію, ремонт та утримання приміщень відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством.
Таким чином, управління будинком - це діяльність, яка пов’язана з реалізацією права спільної сумісної власності співвласниками будинку, а утримання - безпосередні дії для забезпечення належного технічного стану багатоквартирного будинку та його прибудинкової території.
Варто зауважити, що для здійснення управління та утримання багатоквартирного будинку співвласники повиннівизначити форму управління - яким чином будуть реалізовуватися всі дії для забезпечення належного стану багатоквартирного будинку.
До можливих форм управління багатоквартирним будинком належать:
1) безпосередньо співвласники, які мають приймати будь-які рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах співвласників;
2) об’єднання співвласників багатоквартирного будинку;
3) залучений за рішенням співвласників управитель.
Співвласники мають право вільно обирати будь-яку з цих форм управління для власного багатоквартирного будинку.
І тут постає питання: що ж робити, коли ми обрали форму управління? Як розрахувати вартість утримання будинку?
Допомогти розібратись у цьому допоможе Постанова Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 року № 529 “Про затвердження Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій”.
Хоча ми (співвласники багатоквартирних будинків), розраховуючи вартість утримання нашого будинку, і не зобов’язані користуватися саме цією постановою, але для нас вона цікава з огляду на те, що саме в цьому нормативно-правовому акті наведено типовий перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Це допоможе нам сформувати кошторис та передбачити в ньому відповідні статті витрат.
Зокрема, до переліку дій, які необхідно вчиняти для забезпечення належного утримання будинку, входить:
● прибирання прибудинкової території та сходових кліток;
● вивезення побутових відходів;
● прибирання підвалу, технічних поверхів та покрівлі;
● технічне обслуговування ліфтів, обслуговування систем диспетчеризації;
технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем тощо. Якщо формою управління є ОСББ і ви знаєте, що хочете робити для належного утримання багатоквартирного будинку, необхідно визначити, яким чином ви хочете виконувати ці роботи та/або отримувати послуги: шляхом найму штатного персоналу та/або шляхом залучення підрядних організацій.
Коли ви залучаєте найманий персонал, вартість утримання вашого будинку буде складатися з суми заробітних плат вашого найманого персоналу та відповідних відрахувань іподатків, передбачених чинним законодавством України (єдиний соціальний внесок, податок на доходи фізичних осіб, військовий збір).
У випадку, якщо для виконання робіт ви залучаєте підрядників, при формуванні кошторису необхідно знайти такі організації, визначити, якою буде вартість їхніх послуг, та включити вартість кожної послуги/роботи у кошторис на утримання вашого багатоквартирного будинку.
Крім того, ви маєте право поєднати декілька варіантів організації утримання будинку - одночасно мати найманих працівників та укладати угоди з підрядними організаціями.
Звертаю вашу увагу, що правління має право розпоряджатися коштами, які надходять на рахунок об’єднання, тільки після того, як Загальні збори об’єднання співвласників багатоквартирного будинку затвердять відповідний кошторис на утримання будинку та його прибудинкової території.
Якщо ви залучите управителя, він запропонує вам вартість своїх послуг, яка буде включати вартість послуг з утримання будинку та винагороду управителя.
Який би варіант управління багатоквартирним будинком ви не обрали, ви завжди маєте право впливати на вартість утримання будинку, контролювати якість виконаних робіт та наданих послуг. Крім того, ви можете у будь-який момент прийняти рішення про зміну форми управління будинком, якщо вас не влаштовує якість його утримання.