ГлавнаяПолитика

За шаг до запуска рынка земли: мифы и реальность

На 1 июля этого года запланирован запуск рынка земли. Парламентское большинство на этой неделе разблокирует подписание изменений в Земельный кодекс и планирует принять закон об электронных аукционах. Но без детализации налогового законодательства и реальных механизмов для кредитования аграриев полноценная купля-продажа земли сельхозназначения остаётся под вопросом. Подробно о реальных рисках и мифах на старте рынка земли, – в материале LB.ua.

Фото: president.gov.ua

Многострадальный 2194

31 марта прошлого года Верховная Рада приняла в целом базовый закон (2178-10) о снятии моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения физлицами с 1 июля 2021 и с 2024 для юрлиц. Однако для запуска рынка земли необходима была детализация и конкретизация процесса на законодательном уровне. Были подготовлены изменения в Земельный кодекс (ЗК) и другие законодательные акты (2194). Впрочем, первая попытка принять обновлённый ЗК 2 декабря 2020 провалилась. 16 марта этого года парламент начал рассмотрение 3128 поправок к документу в повторном первом чтении. 28 апреля Рада таки приняла закон в целом. Однако его подписание спикером, а затем президентом заблокировано из-за регистрации на следующий день больше 10-ти проектов постановлений фракций ОПЗЖ и «Батькивщины» о его отмене.

Профильный аграрный комитет уже дал свои выводы, рекомендовав депутатам определиться в зале «путём голосования» относительно этих постановлений. Все постановления будут провалены большинством, что даст возможность обнародовать закон.

Proetcontra

Главный аргумент оппозиции по отмене 2194 – это изъятие нормы действующего Земельного кодекса о запрете продажи сельскохозяйственной земли иностранцам. Хотя в базовом законе (2178-10) прописан запрет на продажу земли иностранцам «до проведения референдума». Но с «лазейкой» для нерезидентов через возможность залога в банках, не исключая с иностранным уставным капиталом. Правда, «предохранителем» - обязательного отчуждения такой земли в течение 2 лет.

Фото: Lb.ua

Вторая причина – это отмена в ЗК понятия «особо ценные земли», которые нельзя продавать. Этим снимается запрет на продажу национальных заповедников, водоемов и лесов.

В-третьих, устранение Геокадастра в качестве контролера за использованием сельскохозяйственных земель. И передача права от государства – собственнику по изменению целевого назначения земли.

В-четвертых, по предположению оппозиции, отмена действующей нормы Земельного кодекса о запрете снятия верхнего плодородного слоя почвы приведёт к бесконтрольному вывозу земли.

В-пятых, могут пострадать мелкие и средние украинские фермеры. Поскольку фермеры, как и крупные агрохолдинги, должны будут выходить на электронные аукционы. А, значит, и конкурировать в покупке земли с глобальными банками и корпорациями.

Что же меняет сам закон, который в Минагро назвали «Новой Земельной Конституцией»? Ключевая норма – это передача земли «на места»: сельским, поселковым, городским советам за пределами населенных пунктов в коммунальную собственность. Кроме земель, которые используемых госорганами, Национальной Академией аграрных наук. Сейчас земля передана общинам на основании решения главы Госгеокадастра и Указа Президента, что с правовой точки зрения не совсем корректно. Закон 2194 позволит 1 400 местным общинам распоряжаться 10 млн гектарами земли – это 1/6 территории Украины. В то же время, у государства останется 0,75 млн гектаров: военные полигоны, природоохранные земли, участки госпредприятий.

Действительно отменяется необходимость получения разрешения на изменение целевого назначения земельного участка в ряде госорганов, включая решение КМУ и ВРУ по особо ценным землям. Разрешается приватизация земельных участков под зданиями, которые использовались на основе технической документации. А сама техдокументация готовится без ранее обязательного предоставления разрешения. И подается сразу на утверждение вместе с заявлением о приватизации или аренды самого участка.

Ещё одно из существенных изменений – это конкретизация приобретения права собственности на землю. Если лицо использовало земельный участок в течение 15 лет, но не имеет прав на нее, то сможет обратиться в органы местного самоуправления и приватизировать такой участок. Определена граничная площадь земельного участка, который будет выставляться на аукцион. Она не сможет превышать 20 га.

Фото: infoindustria.com.ua

Стартовая цена продажи земельного участка на аукционе для сельскохозяйственных земель должна быть не менее нормативной денежной оценки. А для земель не с/х назначения – не ниже экспертной оценки. Тем, кто уже имеет право постоянного пользования или аренды земли, дадут возможность выкупить земельный участок по цене НПО (Нормативно-денежная оценка земли) с рассрочкой платежа на 5 лет.

Контроль за использованием и охраной земель тоже переходит полностью к местному самоуправлению. Исполкомы местных советов будут определять конкретных инспекторов, которые получат право составлять протоколы о нарушениях и выносить постановления. Одно из новшеств – это обязательное страхование ответственности сертифицированных землеустроителей. При этом оценщики земель освобождаются от дополнительных сертификатов землеустроителя.

За Геокадастром остаётся право мониторинга с периодичностью в три месяца. С целью сбора обобщенных данных землепользования: площади в разрезе административно-территориальных единиц, собственности, пользования и тому подобное. К требованиям программного обеспечения кадастра и реестра прав добавляется требование о технической возможности мониторить количество земель, которые находятся в собственности или пользовании физического/юридического лица.

Риски коррупции на местах

Глава Всеукраинского конгресса фермеров Иван Слободяник, который занимается фермерской деятельностью на Киевщине, в интервью LB.ua говорит о ряде рисков после вступления закона 2194 в силу.

Фото: traktorist.ua

Первый из них касается как раз того, что землю государственной собственности за пределами населенных пунктов передадут общинам.

«А значит новые договоры аренды и продление старых нужно будет согласовывать на месте с органами местного самоуправления, а не на уровне области». Естественно, это не исключает коррупционную составляющую уже не «на верху», а непосредственно на местах», – уверен он.

Учитывая, что теперь органы сельских, поселковых, городских советов получат функции по государственному контролю за использованием и охраной земель, по словам Слободяника, возможны такие негативные последствия, как самозахват земельных участков с использованием их не по целевому назначению, включая засорение.

Однозначный плюс закона – это внесение в Государственный земельный кадастр сведений о границах общин без каких-либо государственных органов. Однако согласование со смежной общиной тоже никто не отменяет. Поэтому и здесь не исключены проблемы.

«Риски есть, и они также касаются механизма безвозмездной передачи земли. Ранее такие решения принимал Госгеокадастр, и «решение вопроса» заносили туда. Теперь землю будет выдавать община и, очевидно, «решать вопросы» пойдут к ним. Такая себе «децентрализация коррупции». Хоть в законе прописаны некоторые «предохранители». Теперь, чтобы передать безвозмездно участок, нужно решение 2/3 голосов местных депутатов (а не простое большинство, как было ранее, – LB.ua). Есть надежда, что столько людей коррумпировать будет просто напросто труднее. Плюс – контроль общественности за депутатами в ОТГ. Ведь все эти люди живут в одной деревне/поселке, возможно, даже на одной улице. Можно ли полностью уничтожить этот коррупционный риск? Можно, но придется полностью отменить бесплатную приватизацию или сузить ее. На это никто в Украине идти пока не готов. В итоге остается надеяться на влияние общины на местах», – считает Иван Слободяник.

Фото: pershij.com.ua

Миф о снятии верхнего слоя почвы?

Глава Всеукраинского конгресса фермеров уверен, что «старишилки» оппозиции о том, что завтра все черноземы бесконтрольно куда-то вывезут, – это чистой воды спекуляция: «Этот закон не о верхнем шаре земли, а о документации».

«Простыми словами, если вы решили построить на своём маленьком участке дом, то вам придется изменить её целевое назначение, снять этот верхний слой и вывезти его. Обязательно согласовать проект землеустройства и тому подобное. И если где-то есть нарушения, то вас оштрафуют, потому что контроль остается. 2194 — это закон только об упрощении разрешений. Он отменяет ряд согласований: из 5-ти по сути остаётся одно, что при оформлении разрешения экономит время и деньги. Потому что при разработке документации для отвода новых земельных участков, изменения их угодий, снятия грунтового покрова земельного участка при строительстве, не нужно будет платить взятки за согласование документации и проведении ее государственной экспертизы», – прогнозирует он.

Плюс сама проверка документации будет осуществляться только один раз – государственным кадастровым регистратором при внесении сведений в Государственный земельный кадастр.

Похоронит ли закон украинских фермеров?

«2194 никак не касается жизни, здоровья или смерти фермеров. Он даже не столько о рынке земли, как о завершении земельной реформы, то есть о дерегуляции, упрощении процедур и перераспределении полномочий», – уверен Иван Слободяник. 

Более того, закон реально защищает права арендаторов: создает механизм реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения именно для арендаторов. Теперь эта процедура четко выписана: весь механизм будет проходить через нотариуса и Реестр прав на недвижимость. А это будет эффективным средством борьбы с земельным рейдерством, которое происходит по всей стране повсеместно многие годы.

Фото: npu.gov.ua

Еще одна позитивная норма – это уточнение процедуры выкупа в рассрочку земли постоянного пользования. Её сможет выкупить не только фермер, но и его наследники.

Что касается угрозы неконкурентоспособности фермеров после введения электронных аукционов, здесь дело в прозрачности системы, которая будет работать по принципу «Прозорро».

Смогут ли на самом деле иностранцы покупать землю?

Действительно в 2194 есть норма:

«Отмена необходимости согласовывать с Кабинетом Министров Украины вопрос продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности иностранным юридическим лицам».

«Простыми словами, это снятие ограничений по приобретению в собственность иностранными юридическими лицами земельных участков не с/х назначения за пределами населенных пунктов только под существующими объектами недвижимости. Подчеркиваю: не сельскохозяйственного назначения», – акцентирует Слободяник.

Например, община сможет продать коммунальные деградированные земли, на которых уже ничего не растет, какому-то перерабатывающему предприятию. Естественно, не исключая, что оно принадлежит иностранцам. «И это не про продажу земли, а про инвестиции в общины», – добавляет он.

Произойдёт ли полноценный запуск рынка земли с 1 июля?

По прогнозам фермера Ивана Слободяника, непосредственно с 1 июля, когда по базовому закону запускается рынок земли, вряд ли все и сразу кардинально поменяется. Формально – да. И в контексте старта процесса как раз изменения в Земельный кодекс крайне важны.

Фото: Анна Стешенко

«Прежде всего, из-за земельной децентрализации, прекращения «дерибана» земель Госгеокадастром. Важно закрепление преимущественного права покупки арендованного земельного участка с/х назначения, владельцем участка или арендатором. Упрощается механизм выкупа земельных участков, предоставленных в постоянное пользование фермерам. 2194 нужен, чтобы не превратить рынок земли в круговорот коррупционного кэша», – считает он.

В то же время, изменений в ЗК для фермеров и аграриев на местах недостаточно: «Важно дать реальную возможность для фермеров покупать ту самую землю. А это уже – упрощение доступа к кредитам, создание Фонда гарантирования и компенсации процентной ставки».

Министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко недавно спрогнозировал, что президент до конца мая подпишет изменения в ЗК. Минагро уже готовит подзаконные акты и рынок земли однозначно будет запущен 1 июля. Однако далее Рада действительно должна принять ряд других законов. В первую очередь, 3205 – о Фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве. Законопроект в прошлом году был отправлен на доработку и вызвал не меньше споров, чем изменения в ЗК. Депутаты в мае 2020 приняли его за основу. Министр пообещал, что его принятие в целом ожидается в начале июня.

Также на повестке остаётся вопрос детализации налогового законодательства для аграрного сектора. «Просто провести дерегуляцию и передать полномочия на места (что обеспечивают изменения к ЗК, – LB.ua) недостаточно. Необходимо обеспечить сельские территории реальным финансовым ресурсом. Налогообложение гектара земли даст такую возможность, а не на словах наполнять местные бюджеты», – признает глава Минагро.

Анна СтешенкоАнна Стешенко, Специальный корреспондент
Читайте главные новости LB.ua в социальных сетях Facebook, Twitter и Telegram