«Дата відкриття» і виконання вимог ЄСПЛ
Одним із позитивів опитані адвокати називають те, що нарешті ринок землі має конкретну дату відкриття. Адже мораторій на купівлю-продаж земель сільгосппризначення діє з 2001 року, і парламент щоразу його продовжував.
«До цього часу відкриття ринку земель було прив’язано до прийняття Верховною Радою України спеціального закону, а, отже, залежало від політичної волі. Тепер маємо конкретну дату, яку, звичайно ж, ще можуть змінити, однак, на мою думку, зробити це буде важче, ніж просто пролонгувати мораторій, як це відбувалося минулі роки», – зазначає адвокат Тимофій Сікорський з Києва.
Із юридичної точки зору, варто говорити про скасування мораторію та відкриття ринку для 27 млн. гектарів, що перебувають у приватній власності, зауважує адвокат Анна Федун із Полтави. Так вона реагує на запитання, чи можна вважати ухвалений закон відкриттям ринку, оскільки продаж землі відбувався і раніше, хоч прихованим чином.
«Можна сказати, що зараз існує «стихійний базар», а не «організований ринок». Так, є певна частина земель сільськогосподарського призначення, які не підпадають під мораторій і вільно купуються-продаються. Та є частина земель, які по суті вже продані за довгостроковими договорами оренди (до 50 років) та емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, – LB.ua). Це точно не можна назвати конкурентним ринком з ринковою ціною», – зауважує вона.
Скасування мораторію, за словами Федун, є позитивним кроком ще й з огляду на рішення Європейського суду з прав людини у кількох справах проти України (справа «Зеленчук та Цицюра проти України», «Антоненко та інші проти України»).
«Європейський суд з прав людини підкреслював, що держава має вжити належні заходи з метою забезпечення справедливого балансу між інтересами власників земель сільськогосподарського призначення, з одного боку, та загальними інтересами суспільства, з іншого. Враховуючи це, можемо вважати, що держава таких заходів вжила та підтвердила свій статус правової держави із дією принципу правової визначеності для її громадян», – додала адвокат.
Адвокат Назар Шпарик зі Львова вважає позитивним те, що закон – розтягнутий в часі.
«Ринок буде відкритим з 1 липня 2021 року (звісно, після його підписання президентом). І в першу чергу, право на придбання земель матимуть фізичні особи. Тобто не виникне ситуація, коли на ринок зайдуть гіганти бізнесу і скуплять землю. Перше слово буде все ж за фізичними особами», – зауважує він.
Так, ймовірно, карантин та пандемія коронавірусу вплине на платоспроможність громадян, втім, додає адвокат, ринок повинен запускатися без відстрочення.
Ще одним позитивом він називає визначення обмеження у максимум 100 гектарів землі, які можуть купити фізичні особи до 1 січня 2024 року, а далі – до 10 тис гектарів. До слова, у попередній редакції законопроєкту така сукупність площ могла сягати до 200 тис гектарів по всій території України.
«Очевидно, що якби одразу (з 2021 року, – LB.ua) йшлося про скупчення в одних руках більшої кількості земельної площі, то це викликало би купу проблем, зважаючи на те, що є проблеми з інвентаризацією земельних ділянок, роботою реєстрів. До прикладу, державні і комунальні землі в Державному земельному кадастрі проінвентаризовані лише на 20%», – зазначає Шпарик.
За його словами, до позитивних нововведень також можна віднести розрахунок у безготівковій формі за придбану землю.
«До 2030 року ціна землі не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку. Звісно, часто звучить критика, що така оцінка формується за старими методиками, але наразі маємо такий механізм. А далі – ринок сам себе сформує. І хоч на практиці часто в договір купівлі-продажу можуть вносити одну суму, а фактично сплачувати іншу, втім, держава не може за всім прослідкувати», – додає Шпарик.
Ні – іноземцям! І зась – на державну та комунальну землю
Ухвалений Верховною Радою закон передбачає, що допуск іноземців до купівлі землі на території України буде можливий лише після відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. А землі державної та комунальної власності взагалі продаватися не будуть.
Опитані LB.ua адвокати вважають як одну, так і іншу заборону, недоліками земельної реформи.
«Важко уявити, які умови мають скластись та коли це може бути, щоб народ України проголосував за допуск іноземців до ринку. І будь-які аргументи при цьому навряд відіграють хоч якусь роль», – зазначає Федун.
А заборону продажу земель державної і комунальної власності вона вважає нічим іншим, як популізмом.
«В умовах існування безоплатної приватизації земель, яка супроводжується корупцією, заборона продажу земель державної та комунальної власності є нічим іншим як популізмом. Правильно, краще «безоплатно» роздавати землі, ніж продавати їх за ринковою ціною на аукціонах. Зате суспільство буде задоволене… Більше того, як показує досвід, держава ніколи не була ефективним власником жодних активів, в тому числі землі. Ці землі (державної і комунальної власності, – LB.ua) і на сьогодні не приносять прибутку (а це – близько 10,2 млн гектарів), перебувають в тіні та обробляються за сумнівними договорами», – зазначає вона.
«Як було раніше за умов мораторію, ринок знайде можливості узаконення господарювання на землі іноземними юридичними особами. Тому можна спрогнозувати тенденцію накопичення землі через оформлення максимально дозволених площ на родичів, близьких друзів, бізнес-партнерів, із введенням цих земель в обробіток через договірні відносини найму вже з кінцевим бенефіціаром – юридичною особою», – описує можливий сценарій адвокат Тимофій Сікорський.
Одним з недоліків закону Назар Шпарик називає те, що він не містить заборони змінювати цільове призначення після придбання таких земель.
«Раніше покупцями земель сільськогосподарського призначення могла бути особа, яка займалась сільським господарством. За новим законом будь-хто може купити таку землю і (теоретично) захотіти змінити її цільове призначення. Хоча зважаючи на те, що сільськогосподарські землі є різні, наприклад, рілля – досить плодюча, на відміну від пасовищ, то скупити землі і масово змінити їх призначення буде складно», – додає адвокат.
«Великі» гравці
Власниками землі можуть ставати банки – за умови, що таку ділянку вони отримали як заставне майно за непогашений кредит. Ці землі фінустанови повинні продати на земельних торгах впродовж двох років після отримання права власності.
На думку Тимофія Сікорського, банки не швидко почнуть користуватися правом брати сільськогосподарські землі у заставу, оскільки їх ніхто не купуватиме на торгах.
«На прикладі об’єктів нерухомого майна (будівлі, квартири та приміщення) бачимо, що у переважній більшості випадків банк продає заставне майно, а не володіє ним. А продаж майна напряму залежить від ринкового попиту на нього. В умовах обмеженого зняття мораторію на продаж сільськогосподарських земель ринковий попит на них прогнозовано буде низьким», – вважає він.
Чи існує загроза скупки землі великими аграріями? Звісно. Втім, навряд чи це буде масовим явищем, а також негативно впливатиме на ринок.
«Ніхто не зможе купити землю, якщо власник не захоче її продати. На сьогодні значна частка паїв і так перебуває у фактичному володінні агрохолдингів на підставі договорів оренди за цінами, які важко назвати конкурентними. За умови нормальної роботи державних органів, зокрема Антимонопольного комітету, така можливість (скупки землі великими аграрними компаніями, – LB.ua) не виглядає надто загрозливою», – каже Сікорський.
Анна Федун додає: важливо, щоб громадяни усвідомлювали, що їх земля ростиме в ціні з часом та не продавали тим, хто першим до них звернеться.
Очевидно, що після ухвалення основного закону про відкритий ринок землі потрібно змінити чимало інших. Так, восени минулого року у першому читанні депутати ухвалили три проєкти законів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них через електронні аукціони; планування територій громад, створення електронного картографічного планування тощо.
«Ухвалений закон (про відкритий ринок землі, – LB.ua) є основним, він визначає, хто і з якого моменту може купляти землі і так далі. Є ще чимало питань, які потребують вирішення до дати запуску. І комітет, а згодом парламент, розглядатиме їх, залежно від можливості зібратися, зважаючи на ситуацію (з поширенням коронавірусу, – LB.ua), а також нагальністю інших питань, які виникають, знову ж таки, через пандемію. Найважливіші питання – пов’язані з фондом гарантування повернення кредитів при викупі землі фермерами та іншими суб’єктами господарювання; передачею повноважень, пов’язаних з розпорядженням землями, місцевим громадам; щодо спрощення землеустрою, зміни цільового призначення тощо», – зазначає в коментарі LB.ua голова Комітету парламенту з питань аграрної та земельної політики Микола Сольський.
І додає, що Верховна Рада має ще достатньо часу, щоб підготувати основу для запуску ринку землі.