Новые нормы – новые проблемы
Вступившие в силу с 1 сентября четыре новые государственные строительные нормы (ГСН) внесли целый ряд принципиальных изменений во все виды отношений, связанных со строительством. Задача новых норм – упорядочить и привести в соответствие с европейскими стандартами все новое строительство в украинских городах.
Читайте такжеЕлена Шуляк: "Каждая пятая сделка на рынке первичной недвижимости попадает в разряд сомнительных"
Основные изменения собраны в документе ГСН Б.2.2-12: 2018 «Планировка и застройка территорий». Он пришел на смену сразу шести нормам, которые были еще «родом из СССР». Разработчик новых ГСН – Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ, поставившее задачу, с одной стороны, – прекратить хаотичную, со множеством злоупотреблений, застройку украинских городов, а с другой – простимулировать девелоперов строить жилье не столько в Киеве, сколько в регионах.
Согласно новым ГСН, планировщики городской застройки теперь должны учитывать т.н. «голубые», «зеленые» и «желтые» линии. «Голубая линия» ограничивает высоту застройки, определяя силуэт города, «зеленая линия» ограничивает строительство в зеленых зонах, «желтая линия» обеспечивает пути эвакуации в случае разрушения зданий.
Другие нововведения ГСН Б.2.2-12: 2018 также оказались не на радость коммерческим застройщикам. Главное, что вызвало их претензии – это пределы максимальной плотности застройки (максимум для микрорайона – 450 человек на гектар), а также ограничение максимальной высотности в зависимости от числа жителей в населенном пункте. Так, в селах до 1000 человек разрешена только усадебная застройка, более 1000 человек – усадебная застройка и многоквартирные дома не выше 4-х этажей; в поселках городского типа – дома до пяти этажей; в городах до 50 тыс. человек – дома до 9 этажей; города от 50 тыс. до 100 тыс. – здания высотой до 16 этажей.
Читайте такжеГолова ДАБІ Кудрявцев: «Протести є дієвим механізмом боротьби з неоднозначними забудовами»
Другая проблема – нормы площади застройки участка. Если здания 3-этажные, максимально допускается 50% застройки земельного участка, если 4-5-этажные – 45%, 6-8-этажные – 40%, 9-10 этажей – 35%, более 11 этажей – 30%. Это исключает т.н. «уплотнительную застройку» и не позволяет застройщикам выжимать максимум из доставшегося им земельного участка. Также новые ГСН обязывают внутри жилых кварталов сохранять зеленую зону (не менее 6 кв. м на одного жильца), увеличить размеры площадок для отдыха и для спорта, проектировать транспортно-пересадочные узлы рядом с жилыми кварталами, обеспечить зарядки для электромобилей и многое другое.
В перспективе новые градостроительные нормы (если их действительно соблюдать) сделают украинские города более европейскими. Теперь при проектировании городских кварталов по-новому должны учитываться в комплексе и социальная инфраструктура, и транспортные потоки, и инженерные сети.
Все это поможет ограничить злоупотребления на местах – но в будущем. А уже сейчас проблемы возникли у компаний-девелоперов, которые либо уже ведут строительство (и даже успели продать часть строящихся квартир), либо подготовили документацию по проектам, получили землю, договорились с подрядчиками и приготовились начать строительство.
Новые ГСН были приняты еще в мае, и это позволило девелоперам упредить их вступление в силу, «сыграть на опережение», обратившись в суды с исками против Минрегионстроя. В результате Окружной административный суд Киева 27 августа своим постановлением остановил действие приказа Минрегионстроя №100 «Об утверждении ГСН Б.2.2-12:2018 «Планирование и застройка территорий». Одна из причин – заявления истцов, что в новых ГСН не урегулированы вопросы дальнейшего строительства на объектах, проектная документация которых была раз1работана до принятия новых норм.
Читайте такжеЗадерей: "Проблему с ипотекой не решит даже резкое снижение ставок"
Застройщики, «восставшие» против новых норм (а это пять судебных исков), либо не вписываются в природоохранные нормативы, либо строят жилье на окраинах Киева, в том числе на территориях прилегающих к столице сельсоветов. А вот именно это и запрещено делать по новым ГСН, резко ограничившим высотность застройки в небольших населенных пунктах.
В ответ на судебные иски застройщиков Минрегионстрой предоставил официальное разъяснение: по словам замминистра Льва Парцхаладзе, разработанные и утвержденные до 1 сентября 2018 года проекты строительства корректировке в связи с принятием новых ГСН не подлежат. Исключение – те случаи, когда новыми ГСН предусматривается повышение требований безопасности, надежности, электро-, взрыво- и пожаробезопасности, энергоэффективности или доступности для людей с инвалидностью и других маломобильных групп населения.
Однако этот случай не касается объектов, строительство которых осуществляется в сроки, определенные проектной документацией.
Но тут, собственно, собака и зарыта – ни одно строительство не ведется всегда в точности по графику. Всегда есть и остановки работ, и внесения корректировок в исходный проект. А это подразумевает, что на застройщиков распространяются уже новые ГСН. Неофициально же в Минрегионстрое говорят, что из-за новых ГСН страдают те девелоперские компании, которые при получении земли и оформлении документов на строительство использовали коррупционные схемы. А теперь выходит, что чиновников «подмазывали» зря.
Впрочем, в Кабмине признают, что, поскольку в строительной отрасли многие проблемные вопросы традиционно решаются в судах, борьба за новые ГСН может стать долгой и ожесточенной. Лобби девелоперских компаний – сильное, со своими представителями в ВР и различных ведомствах. По словам Льва Парцхаладзе, массовые иски от застройщиков действительно могут значительно отсрочить начало действия новых ГСН. А вице-премьер Геннадий Зубко заявил, что из-за новых ГСН «можно говорить о рейдерской атаке на реформу стройотрасли».
Фактор социальной инфраструктуры
Новые строительные нормы впервые позволили встраивать детские сады в многоэтажные дома. Сейчас рассматривают возможность введения аналогичной нормы для небольших начальных школ. (В Европе очень распространено и то, и другое.)
Одновременно в мае Кабмин пообещал, что до конца 2018 года по всей Украине будут построены 180 школ и детских садов. Но вскоре стало понятно, что проблему можно переложить на плечи застройщиков. С введением новых ГСН с 1 сентября девелоперам с незавершенными объектами пришлось бы или отказаться от их завершения, или согласиться на размещение встроенных дошкольных учреждений – это позволило бы им повысить разрешенную плотность застройки микрорайона.
Читайте такжеБюджетная недостаточность
Чтобы подкрепить свои позиции, правительство инициировало внесение 21 сентября большой группой депутатов ВР законопроекта №9118 о запрете ввода в эксплуатацию жилых объектов без детских садов, школ и поликлиник. А чтобы поумерить пыл девелоперов, уже обратившихся в суды, Кабмин 24 сентября анонсировал фискальные проверки строительных компаний на предмет уплаты налогов Владимир Гройсман подчеркнул, что одна из причин этих проверок – сдача в эксплуатацию объектов строительства без соответствующей социальной инфраструктуры.
Для европейского будущего Украины
Если правительству удастся преодолеть судебное сопротивление застройщиков, то прямым следствием новых градостроительных норм в ближайшей перспективе станет подорожание жилья в новостройках. И в первую очередь – в Киеве. А уже потом пойдет перераспределение строительной активности в регионы, как и задумывали чиновники Минрегионстроя.
В более долгосрочной перспективе внесенные в градостроительную практику изменения сделают застройку и освоение территорий более качественными. Также это упростит жизнь застройщикам, которые смогут более смело внедрять инновации в строительстве. Наконец, перенос фокуса строительной активности из столицы в другие города будет способствовать децентрализации и укреплению регионов.
А чтобы избежать появления новых коррупционных схем, предусмотрен особый «прозрачный» порядок согласования отклонений от строительных норм. Все согласования будут проводиться на официальном сайте Минрегионстроя, доступ к которому будет открытым и максимально отражать все действия чиновников при рассмотрении ими обращений.