Андрей Яницкий (АЯ): Зачем Нацбанк собирает информацию про недвижимость? Вы же регулируете банки.
Наталья Задерей (НЗ): Мониторинг рынка недвижимости – одна из многочисленных составляющих работы НБУ в направлении обеспечения финансовой стабильности. Как показывает практика, очень часто именно проблемы на рынке недвижимости приводят к финансовым кризисам. Потому, чем лучше мы осведомлены о положении дел в этом сегменте, тем раньше сможем выявить риски для стабильности и оперативно принять необходимые меры.
После глобального кризиса 2008 года финансовые регуляторы всего мира занялись макропруденциальной политикой. Это комплекс мер, направленных на предотвращение и смягчение кризисов. В том числе кризисов, которые возникают из-за ценовых пузырей на рынке недвижимости. Примеров много. Самый яркий - subprime mortgage crisis — американский ипотечный кризис.
Но если мои коллеги из центробанков других стран изучают рынок недвижимости довольно давно, то в Украине это направление получило развитие только с началом трансформации в НБУ. В 2015 году содействие финансовой стабильности стало второй ключевой функцией Нацбанка после обеспечения ценовой стабильности. Тогда же был создан департамент финстабильности. В 2016 году мы опубликовали первый отчет о финстабильности, в котором был отдельный раздел с анализом рисков рынка недвижимости. Сейчас такой раздел обязательно присутствует в каждом "Отчете о финстабильности".
АЯ: И что у нас на рынке недвижимости? Ценовых пузырей нет?
НЗ: Ценового пузыря точно нет. С точки зрения финстабильности ситуация скорее благоприятная. С начала этого года цены в гривне на первичном рынке стабилизировались. С 2014 года цены в Киеве в долларовом эквиваленте снизились, что говорит об избытке предложения на рынке даже когда отсутствие полной информации о количестве сделок не позволяет сделать такой вывод.
АЯ: А избыток предложения разве не может вылиться в кризис?
НЗ: Финансовый кризис возможен только тогда, когда есть большая связь между рынком недвижимости и банками, например, через ипотеку и кредиты девелоперам. У нас на сегодня этой существенной связи нет. Да, есть небольшая доля банковского финансирования, но это не те объемы, чтобы говорить о каких-то системных рисках.
АЯ: Откуда вы берете сведения для своих отчетов? От коллег, которые пишут о недвижимости, я слышал, что данных по рынку нет. Разве что БТИ, но и это данные о вводе жилья в эксплуатацию, то есть с опозданием на год-два после покупки.
НЗ: Мы используем те подходы в анализе рынка недвижимости, которые рекомендует Европейский совет по системным рискам (European Systemic Risk Board). Этот Совет также был создан после кризиса 2008 года для мониторинга системных рисков в экономиках стран ЕС.
То есть, ничего нового мы не изобретаем, стараемся смотреть все те индикаторы, которые рекомендует смотреть ESRB. Во-первых, это все доступные данные о рынках жилой и коммерческой недвижимости: данные Госслужбы статистики, Минюста, Минрегионстроя, данные частных компаний. Во-вторых, мы анализируем данные по ипотечному кредитованию, которые есть в отчетах действующих банков.
На сейчас в плане статистики по рынку недвижимости есть большая институциональная проблема, которую еще предстоит решить – у нас нет статистических данных по количеству сделок на первичном рынке.
Аналитика частных компаний, в основном посвящена ситуации в столице, а не стройкам в регионах.
Кроме того, та информация, которая публикуется частными компаниями, основана на цене объявления, а не на цене сделки. А ведь продавец может и уступить покупателю в результате торга.
АЯ: Как-то законодательно такой учет можно ввести?
НЗ: Сперва нужно определиться, кто будет сбором этой информации заниматься. В большинстве стран этим занимаются национальные органы статистики. Иногда данные собирает Центральный банк. И есть смешанная модель, когда сведения сбирают и центробанк, и органы статистики, и частный сектор.
АЯ: У нас смешанная модель?
НЗ: Нам еще предстоит выстроить эффективную систему сбора и мониторинга информации. Готовой финальной модели пока нет.
АЯ: Чтобы кто-то физически выезжал на объекты, говорил с продавцами, учитывал скидки и акционные предложения застройщиков и т.д.?
НЗ: Возможно. Возможно также нотариусы могли бы отчитываться не только о количестве сделок, но и о ценах. Но это все предположения, а нужна рабочая модель, которая позволит получать качественную статистику.
АЯ: У нас же есть еще такой орган как Государственная архитектурно-строительная инспекция (ДАБІ). И у нее должны быть нужные вам данные по крайней мере по количеству строящихся объектов.
НЗ: Возможно, однако у нас есть еще одна проблема — недостаточное взаимодействие между госорганами. Этот фактор также осложняет для нас получение качественной статистики.
АЯ: Как с этим справляются в других странах?
НЗ: В Польше, например, сам центробанк собирает очень большой объем информации. В этот процесс вовлечены и региональные подразделения. Польские коллеги придумали систему сбора информации и проводят опросы девелоперов и посредников на рынке жилья, посредников и операторов на рынке коммерческой недвижимости. Это очень кропотливая работа, которой занимаются несколько десятков человек.
АЯ: А в Нацбанке Украины этим занимаются...
НЗ: Изучением рынка недвижимости у нас занимаются на сегодня два специалиста.
АЯ: Возможно, нам и не нужно больше? Ипотеки почти нет, влияние рынка недвижимости на финансовую стабильность минимальное...
НЗ: Да, сегодня до 5% сделок с жилой недвижимостью — ипотека. Но мы же хотим, чтобы эта доля росла, да и перспективы роста есть. Плюс рынок недвижимости — это не только жилье. Это и коммерческая недвижимость. И в этом сегменте банковское кредитование — скорее норма.
АЯ: Это без учета рассрочки от застройщика?
НЗ: Да, мы учитываем только банковский кредит. Рассрочка от застройщика — это другой механизм. При рассрочке, например, квартира не оформляется как залог. И, по нашим наблюдениям, рассрочка в основном действует лишь на короткий срок, до сдачи дома в эксплуатацию.
АЯ: В развитых странах, наверное, 99,9% всех жилых площадей продается в кредит?
НЗ: В разных странах по-разному. Доля покупок жилья в кредит низкая в странах вроде Греции и превышает 50% в скандинавских странах. Нам, в этом плане, конечно, есть куда расти. На сегодня у всех большие ожидания и надежды на то, что ипотека будет расти, и это будет стимулировать спрос.
АЯ: А как много банков сейчас дают кредиты на покупку жилья?
НЗ: Всего банков 82, из них ипотекой занимаются порядка двадцати. Из них меньше половины активные на этом рынке. То есть увеличивают объемы кредитования, улучшают условия.
АЯ: Почему ипотечное кредитование в Украине непопулярно?
НЗ: Банкиры, отвечая второй год подряд на наши анкеты, пишут о дефиците платежеспособных заемщиков с официально подтвержденными доходами. То есть, получается, что им некого кредитовать из-за того, что большую часть дохода банки не могут учесть при оценке платежеспособности потенциального заемщика. И это связано не столько с требованиями НБУ, сколько с ужесточением внутренних стандартов кредитования банков.
Эту проблему не решит даже резкое снижение ставок, ведь она находится совершенно в другой плоскости. Нужны официально подтвержденные доходы.
До кризиса 2008 года банки лояльно относились к неофициальным доходам. Они больше полагались на залоги в случае проблем с выплатами. А потом что произошло? Появился мораторий на отчуждение квартир, которые находятся в залоге по валютному ипотечному кредиту, если это единственное жилье. Теперь банки стараются тщательно анализировать доходы заемщиков и более скурпулезно подходить к вопросу выдачи кредита. Это понятно: когда ты видишь, что есть законодательное обоснование, по которому ты не сможешь взыскать залог в случае, если заемщик больше не обслуживает кредит – ты хочешь убедиться, что заемщик достаточно платежеспособен, чтобы до взыскания залога просто не дошло.
АЯ: Сомневаюсь, что это нехватка заемщиков с официальной зарплатой — главная преграда на пути развития ипотеки. Даже самый высокий официальный доход заемщика может быть явлением временным. Люди меняют работу, условия труда и уровень оплаты меняются. А ипотека — это лет на 20 или даже на 30.
НЗ: На самом деле для развития ипотеки нужны благоприятные макроэкономические условия. Это в первую очередь, а также банковская система, которая пользуется доверием. Тогда даже за счет депозитов можно выдавать недорогие ипотечные кредиты — и никаких не нужно сложных схем с ценными бумагами и другими источниками фондирования.
Именно поэтому НБУ так расставил приоритеты: сперва низкая и стабильная инфляция — и благодаря этому восстановление долгосрочного кредитования по приемлемым ставкам.
Мы также возлагаем надежды на запуск кредитного реестра. В эту базу будет попадать информация о кредитах с суммой от 100 минимальных зарплат (372,3 тыс. грн, - ред.). Таким образом, с учетом того, что средний чек по ипотечному кредиту — около 550 тыс. гривен — ипотека будет отмечена в кредитном реестре. Это упростит оценку потенциальных заемщиков и риска, который берет на себя банк, работая с ними. Это, во-первых, позволит банку выдать более качественный кредит с точки зрения возможности его возврата, и во-вторых – будет способствовать удешевлению займа для качественного заемщика. Такой кредитный реестр будет работать при НБУ, для банков он будет бесплатным.
Кредитный реестр – один из инструментов, который позволит улучшить общую ситуацию з уровнем защиты прав кредиторов. Но только его, конечно, недостаточно. К счастью, мы увидели значительный прогресс в плане принятия ключевых законодательных актов, необходимых для этого. Теперь главное, чтобы законы выполнялись, а для этого необходимо продолжение судебной реформы.
Кроме того, для развития ипотеки необходимо создать условия для снятия моратория на взыскание залогового имущества по валютным кредитам.
АЯ: Жилое строительство какой имеет эффект на экономику? Например, в Киеве многие активисты выступают против строительства нового жилья. Люди говорят, что бюджет города тратит миллионы на инфраструктуру для проектов под застройку, а взамен получает мизерные суммы паевого взноса. Другие люди говорят: застройщик закупает арматуру, бетон, создает рабочие места. Кто тут прав?
НЗ: Есть доля правды и в том, и в том утверждении. Строительный сектор может быть локомотивом экономического роста, способствуя росту спроса в смежных отраслях. Это факт. И в тоже время, именно с этого сектора часто начинается кризис.
В Украине сейчас строительство — один из самых быстрорастущих секторов, темпы прироста которого в годовом исчислении составляют свыше 20%.
Вопрос подхода местных властей – это вопрос не к Национальному банку однозначно, хотя долгосрочное урбанистическое планирование и развитие инфраструктуры всегда приносят больше пользы городу, чем банальное уплотнение центральных и спальных районов новостройками. Не стоит идти по пути Греции, в которой развитием инфраструктуры озаботились только тогда, когда избыток предложения на рынке жилья достиг колоссальных масштабов.
АЯ: Сейчас некоторые политики призывают ввести мораторий на жилую застройку в Киеве. Как вы к таким призывам относитесь?
НЗ: Мораторий — это не выход. Если какой-то застройщик видит, что у него падает спрос, то, возможно, ему стоит просто меньше строить. А у другого застройщика может быть все хорошо. Он, может быть, строит хорошее, качественное, пользующееся спросом жилье, соблюдает градостроительные нормы. И у него покупают. Почему тогда эта компания должна страдать от моратория?
В конце концов, потребитель становится более требовательным к тому жилью, которое сейчас продается. Теперь застройщики продают не просто квадратные метры — они продают стиль жизни. Поэтому ситуация на рынке для разных девелоперов разная.
АЯ: Понятно ли вам, кто сегодня покупает жилье?
НЗ: Принято делить спрос на жилье на потребительский, и на инвестиционный, который, в свою очередь, делится на покупку жилья для сдачи в аренду (buy to let) и для перепродажи. Согласно международным стандартам банковского регулирования, при оценке ипотеки сделкам buy to let присваивается более высокая степень риска, чем квартирам, которые покупают для проживания. В Украине нам пока, к сожалению, не хватает данных, чтобы сделать такую разбивку. Но если у нас высока доля инвестиционного спроса, это означает и растущее отложенное предложение
АЯ: Откуда у людей деньги при средней зарплата порядка 8000 гривен?
НЗ: Мы не получаем конкретной статистики, которая раскрывала бы подробности об источнике доходов у людей, совершающих сделки на рынке недвижимости. При этом мы видим, что, с одной стороны, по количеству новопостроенных квартир на тысячу человек населения, мы очень выигрышно смотримся на фоне Евросоюза. Но вот по доступности жилья, по соотношению стоимости средней квартиры в 70 кв.м. и среднего официального дохода, мы смотримся не так привлекательно. Это противоречие объясняется как использованием теневых доходов, так и совершением сделок состоятельной частью населения, у которой есть на такие сделки средства.