Из нескольких сотен строительных компаний Украины только единицы развивают свой бизнес за пределами одного города. Вот несколько таких компаний: Интергал-буд, Киевгорстрой, GEOS, UDP, ТММ, Укрбуд и другие.
«В основном играют локальные игроки потому, что первичка завязана на разрешительную документацию, которая зависит от конкретных людей в местных администрациях. И вопрос даже не столько в коррупции, сколько в порядке прохождения процедур», - поясняет Эдуард Бразус, эксперт Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
Это усложняет выбор компании-застройщика на первичном рынке для потенциального покупателя. Еще одна проблема - отсутствие единого реестра, где бы значились все строящиеся или замороженные объекты в регионах. Все это можно оценивать только косвенно.
Харьковчане предпочитают новостройки
«Средний показатель по Харькову (вторичный рынок, - ред.) за первый квартал - 662 доллара, с учетом конца года – 678, т.е. в среднем на 16 долларов цена падает. Самый низкий порог – 578», - анализирует общую ситуацию в разговоре с LB.ua Алексей Попов, директор инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул».
Цена с начала года изменилась незначительно. Судя по графикам на профильном сайте Domik.ua, небольшое снижение цены на метр наблюдалось еще до начала антитеррористической операции. Это подтверждает и Алексей Попов: «В 2007 - 2008 годах однокомнатная квартира стоила в среднем 40 тысяч долларов, «двушка» – 60 тыс, сейчас разница между ними не более, чем в 5000 долларов».
Хотя нет правил без исключений. «В районе «Алексеевка», где запустили метро и возобновляют инфраструктуру - цены даже немного подросли по отношению к другим районам, очень популярными становятся операции обмена и увеличения площади», - добавляет Попов.
Цены на первичном рынке жилья Харькова упрямо держатся на отметке в 22 тысячи гривен за квадратный метр и, если и проседают, то незначительно. За последние несколько лет появилось около восьми новых компаний-застройщиков, которые стараются понизить стоимость, чтоб заявить о себе и настроить и без того активный рынок на свои условия. Лун.ua публикует рейтинг застройщиков Харькова, в зависимости от количества объектов, пользующихся спросом на сайте. В первой тройке трест "Жилстрой-1", "Жилстрой-2" и "Авантаж".
Несмотря на то, что вторичный рынок зачастую выигрывает у первичного по инфраструктуре, харьковчане предпочитают новостройки, говорит Алексей Попов из компании "Проконсул": «"Хрущевка" - возле метро, развитая инфраструктура, а место для новостроек, как правило, осталось только в удаленных районах. Но люди вкладывают сбережения в новостройки. "Хрущевки" покупают реже».
Львовяне любят старину
Львовяне тоже не любят "хрущевки" при поиске жилья на вторичном рынке, но тяготеют не к более новым домам, а к старине. Большая часть центральных улиц представляет собой законченный архитектурный ансамбль, в который попросту не вписываются постройки советских времен.
«Строения 20-х годов прошлого века или 19-го столетия – они дороже, так называемые "польские полулюксы" практически и не падали в цене потому, что они качественнее и красивее советских. Падение цен уже остановилось во многих районах, а вот "хрущевкам" вообще не место во Львове», - говорит Андрей Борисов, глава Львовского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). По данным Domik.ua, сейчас цена за квадрат во Львове колеблется в районе 950 долларов, и этот показатель один из самых стабильных по Украине. Эту информацию подтверждают и в АСНУ, оценивая падение цен на недвижимость во Львове в 1% за полгода, в то время как в Одессе падение составляет 0,5% в месяц, а в Днепре и Харькове – до 1% в месяц.
Квартиры во Львове дешеветь не будут, вот только цены на советские квартиры будут падать и дальше, считает Борисов.
Порядок формирования цен на жилье во Львове отличается от других городов. Ряд параметров, присущих остальным крупным городам, не играют особой роли, а именно: удобные транспортные развязки, этажность и др. Но существуют и свои особенности. «Нет метро и не будет, но есть ближний центр, дальний центр, а дальше – уже совсем не центр», - поясняет Андрей Борисов.
Что касается новостроек, то хотя Львов и не отстает от темпов «всеукраинского строительного бума», но формирование цены на квадраты в новостройках имеет тут свои особенности. «Опускать цену на те, что уже начали строить - не планируют, скорее будут стабилизировать, удерживать. А вот те, что сейчас находятся на «уровне котлована» - уже опускаются в цене, потому что выйдут на рынок в 2018-19-м году, когда там уже будет более чем 2 млн квартир», - говорит Борисов.
Крупнейшие львовские застройщики по данным сайта lun.ua, это компании "Риэл", "Бевер Альянс", "Галжитлобуд".
Одесское жилье дешевеет быстрее всех
Средняя цена квадратного метра в одесской новостройке сейчас составляет около 15 тыс. грн. Одесса упала больше всех, считает Андрей Гусельников, вице-президент организации «Лига експертов Украины». Он объясняет падение в 13% за год целым спектром причин: «Портовый город, еще и граница, в город заходило много денег. По стоимости метра Одесса была на втором месте после Киева, а теперь падает быстрее всех, объяснения – от возможного уменьшения уровня коррупции в городе до банального падения интереса к городу и региону со стороны инвесторов».
(Еще одна возможная причина быстрого падения цен, о которой эксперты не говорят, но которая выглядит очевидной - события 2 мая 2014 года, когда в центре Одессы погибли 48 человек. Трагедия могла отпугнуть многих иногородних покупателей, которые подыскивали жилье у моря. Но с каждым годом влияние этих событий будет отражаться на рынке недвижимости все меньше, - ред.)
По количеству строящихся объектов Одесса сегодня сравнима с другими крупными городами, основные застройщики тут локальные. Сайт lun.ua перечисляет компании, которыми чаще всего интересуются читатели. В тройке лидеров Kadorr Group, "Будова" и "Гефест".
«В Одессе темпы падения цен были очень высокими, стоимость социального жилья опустилась с 1100 долларов за метр несколько лет назад до 800 и меньше долларов. Самые дешевые квартиры выходят с рынка, на самые дорогие квартиры понемногу начинают цены падать», - говорит Эдуард Бразус. Вместе с тем, цены на жилье на вторичном рынке в Одессе держатся на средней отметке в 820 долларов за квадратный метр.
В Днепре слабый рынок из-за близости к фронту
Почти все опрошенные нам эксперты в сфере недвижимости отмечают падение интереса к недвижимости в экс-Днепропетровске. Некоторые даже сравнивают темпы падения стоимости квадратных метров на вторичном рынке в Днепре с темпами падения цен в Одессе.
«Город очень близко к войне. Мы отмечаем приблизительно 12% падения за год. Сами жители Днепра не могут покупать жилье или не хотят делать это именно там, не говоря уже об инвестициях из других городов», - описывает ситуацию Андрей Гусельников, вице-президент «Лиги експертов Украины».
«Если на 2012-й год Днепр был дороже Харькова, то сейчас - наоборот. Разница небольшая, но есть. И, если говорить про социальное жилье (на вторичном рынке, - ред.), то цена там сейчас даже ниже 600 долларов за метр», - говорит Эдуард Бразус, эксперт Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра в престижных районах города (Новокадакском, Центральном и Шевченковском) около 1000 долларов за квадратный метр, в остальных районах не выше 600. Самые популярные по количеству запросов компании по версии lun.ua - "Артпроектбуд", корпорация "Перспектива" и "Строитель-П".
Будущее рынка недвижимости по всей Украине зависит от общих темпов экономического роста. Если в 2017 году ВВП будет расти даже незначительными темпами, то будет расти и рынок жилья. Сорвать продажи части объектов и обвалить цены на другую часть могут обострение на фронте, локальные беспорядки, очередной политический кризис. Но вряд ли украинцы будут рады снижению цен на квадратные метры такой ценой. Да и основная причина проблем на рынке сегодня - не слишком высокие цены, которые нужно снизить, а общая неуверенность потенциальных инвесторов в будущем, отсутствие ощущения безопасности и стабильности. В самом удаленном от боевых действий и спокойном Львове цены почти замерли, тогда как в прифронтовых Днепре и Харькове и неспокойной Одессе цены валятся. Локальным застройщикам стоит приложить усилия, чтобы города, где развивается их бизнес, были безопасными. Тогда и цены понижать не придется.