Затишшя у Києві
Близько 30 тисяч угод про продаж квартир (вторинний і первинний ринок) було укладено у Киві в минулому році, кажуть у компанії EY в Україні. “За прогнозами, у 2014 році цей показник сягатиме лише 12-15 тисяч”, - зауважує Сергій Кекух, керівник групи з надання консультаційних послуг у сфері нерухомості EY в Україні.
Кількість угод у Києві з продажу квартир помітно зменшилася у цьому році. У першому півріччі було підписано 11039 угод з продажу нерухомості, що на 15% менше ніж за січень-червень 2013-го (дані Мінюсту).
Якщо ж брати дані за 11 місяців року, то найвищі обсяги продажу були у червні-липні (1400-1500 угод/місяць), найменші — у березні-квітні (700-800).
В останні місяці ажіотажу на столичному ринку не спостерігається. У жовтні було продано лише 1165 квартир, повідомляє агентство SV Realty. Рік тому у жовтні цей показник сягав 2562 квартири. У вересні було продано ще менше.
Кількість угод купівлі-продажу на вторинному ринку житла Києва
Динаміка угод купівлі продажу квартир у Києві, 2013 рік
Джерело: City Development Solutions
Ринок житла чутливо реагував на події у державі. З лютого по квітень спостерігалася дуже складна ситуація, відзначає Галина Мартиненко, PR-менеджер компанії UDP.
“Покупці не поспішали купувати, але досить активно цікавилися житлом. Після президентських виборів, коли настала відносна стабілізація, ринок також ожив. Літні місяці показали так звану адаптацію покупців до ситуації з курсом і відносне зростання продажів”, - зауважила експерт.
Події на сході України спровокували погіршення споживчих настроїв українців у кінці літа. Настрої поліпшилися лише у вересні і обернулися для ринку відносною стабілізацією. Однак обсяги продажів житла у Києві свідчать, що про відновлення ринку нерухомості хоча б до рівня 2013 року говорити зарано.
Цього року в столиці на первинному ринку продається в середньому 800 квартир на місяць, розповідає директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко. Підкреслює, що “понад 80% продажу припадає на бюджетний сегмент (клас економ і клас комфорт)”.
Черговий виток девальвації гривні спровокував зростання попиту на житло економ-класу. “Найбільший обсяг продажів припав на новобудови економ-класу вартістю до 12000 гривень за кв м, розташовані як в передмісті, так і в спальних районах Києва”, - відзначає Чапко.
Як мінялися ціни
За рік ціни на первинному ринку в гривні зросли в середньому на 20-40% залежно від місця розташування та сегменту нерухомості.
Вартість квартир на первинному ринку житла у столиці збільшилася на 23,6% за рік за даними порталу “Столична нерухомість” (з листопада 2013 року по листопад 2014). У листопаді цього року ціни підскочили на 3,65%, сягнувши 16432 гривень за кв.м. Вартість “квадрату” у квартирах економ-класу - найбільш популярного - значно нижча і становить 11025 гривень за кв.м для однокімнатних квартир.
“Протягом року ціни у гривнях підвищували практично всі забудовники. Якщо в об'єктах престижного житла ціни змінювалися пропорційно зростанню курсу долара, то в сегменті бюджетного житла зростання гривневих цін "запізнювалося" десь на два-три тижні”, - підкреслює Чапко.
Навесні більшість забудовників житла економ-класу фіксували курс у перерахунку цін на рівні 9-9,5 гривень за долар, у той час як офіційний курс вже був вище 10.
“Така ж тенденція спостерігалася і восени 2014 року: при зростанні курсу долара до 15-16 гривень за долар багато забудовників фіксують на рівні 13-14. Як результат, гривневі ціни в престижному житлі зросли за 11 місяців на 70%, а в бюджетному сегмент від 23 до 40%”, - розповідає Чапко.
Оскільки ще не всі забудовники врахували останню хвилю девальвації, ціни на житло у американській валюті навіть знизилися. За три квартали падіння цін у доларах деяких випадках сягало 30%, підкреслють в EY в Україні.
“Наприклад, якщо квадратний метр в січні коштував 10-11 тисяч гривень ( 1,2 - 1,3 тисячі доларів), то зараз квартири в цих самих комплексах продаються по 16-17 тисяч гривень (1 - 1,1 тисячі доларів)”, - наголошує Дмитро Шостя, керівник відділу продажів ЖК Park Stone.
Відповідно, найбільше виграли ті покупці, які тримали заощадження у доларах і скористалися моментом до підвищення цін забудовниками.
“Завдяки акції купила однокімнатну квартиру в Шевченківському районі у будинку, що здається у першому кварталі 2015 року, всього за 21 тисячу доларів. Раніше подібних варіантів не було”, - розповідає юрист Інга.
А ось ціни на вторинному ринку в основному номінуються у доларах, відзначає Едуард Бразас, директор відділу агентських послуг АН "Сітікон" та аналітик Асоціації фахівців з нерухомості.
“Курсові коливання - це один з факторів, що впливають на стартову ціну і величину торгу, а не команда діяти. В цілому на “вторинці” ціни в доларах падають, однак коли перерахувати в гривню, то ростуть. Реально збільшилася вартість оренди в гривні за рахунок переселенців і студентів у серпні-вересні. У решті випадків ріст цін - це природна реакція ринку на ситуацію в країні та економіці”, - зауважує експерт.
Рівень зменшення цін на “вторинці” у доларах відрізнявся, залежно від регіону. Якщо у Києві середня вартість квадратного метра соціального житла з 31 жовтня 2013 по 31 жовтня 2014 впала на 2,8%, то у Дніпропетровську знизилася на 0,3%, а у Львові лише на 0,1%.
Середня вартість квадратного метра житлової нерухомості на вторинному ринку (соціальне житло) на 31 жовтня 2014 року, середня ціна за кв.м у гривнях
Середня вартість квадратного метра житлової нерухомості на вторинному ринку Києва (соціальне житло), у доларах США
Джерело: "Олімп Консалтинг"
Середня ціна на вторинному ринку у столиці становила 1599 доларів за кв. м чи 20708 гривен за кв. м. за курсом станом на 31 жовтня за даними аналітичного центру “Олімп Консалтинг“. У Дніпропетровську - 758 доларів за кв. м або 9819 гривень, у Львові - 1062 доларів за кв.м, або 13750 гривень за кв.м.
Продавці тримають ціни
Попри зниження купівельної спроможності громадян, власники квартир, як і забудовники, не поспішають йти на поступки. Механізм, який міг би оживити ринок нерухомості - іпотека — також не працює.
З боку забудовників немає єдиного інструменту, за допомогою якого вони намагаються підвищити власні продажі. Можна виділили три ключових моделі поведінки продавців, що були характерні для ринку останнім часом, зауважує Дмитро Шостя.
“Мінімальна активність” була характерна для забудовників, що не мають великих кредитних зобов’язань і мають суттєву фінансову подушку. Цільова аудиторія таких об’єктів – інвестори, що готові заплатити одразу 100% вартості квартири.
Друга модель - “активні продавці” - компанії, що активно пропонували знижки. За винятком хіба пропозицій “Київміськбуду”, величезні знижки – не ознака лояльності, а швидше сигнал для підвищеної уваги, наголосив Шостя. Зазвичай забудовники не поспішають знижувати ціну, навіть якщо у зданих в експлуатацію та майже готових об’єктах залишаються багато непридбаних квартир. Якщо акційні пропозиції є, вони не фантастичні: розстрочка до кінця року, індивідуальне планування у подарунок або знижка 5-7% при повній оплаті.
Третім видом забудовників, за оцінкою Шості, є “спокійні продавці”, що зробили ставку на власну надійність, до бонусів яких можна віднести пільгові програми кредитування. Крім того, для залучення покупців деякі забудовники знизили розмір мінімального першого внеску (до 15%), запровадили безвідсоткову розстрочку на покупку місць у паркінгу за умови першого внеску в розмірі від 40%, додає Кекух з EY в Україні.
Сюрпризи для покупців
На ринку також є житлові комплекси, строки здачі в експлуатацію яких відкладаються. Покупці житла у таких комплексах зіштовхуються з цим та іншими сюрпризами. Наприклад, власники квартир ЖК “Перлина Нивок” скаржаться, що будівля непід'єднана до мереж теплозабезпечення та електрозабезпечення, паркінг не збудовано, а приватний ЖЕК відмовляється від експлуатації будинку. Хоча формально будинок здано у експуатацію.
Покупці житла у іншій новобудові в районі метро “Сирець” обурені перенесенням термінів здачі будинку в експлуатацію майже на рік, а також продажем паркомісць за високу ціну, у той час як обіцялося, що паркомісця здаватимуться в оренду.
Новобудови перемагають вторинний ринок
Незважаючи на “вибрики” забудовників, попит на новобудови зростає, а на квартири на вторинному ринку — падає. “Очевидно, що соціальне житло (50-92 роки) має значний фізичний знос. Потенційних покупців у цьому сегменті майже немає”, - йдеться у повідомленні компанії “Олімп Консалтинг”.
Більшість угод укладається таки на первинному ринку житла, що пояснюється невеликим розривом у ціні між житлом у бюджетних новобудовах та на “вторинці”, а також несистемною появою цікавих акцій.
Вплив переселенців
Ще однією з тенденцій на ринку житлової нерухомості є незначний вплив переселенців із Донбасу та Криму, які знімають чи купують квартири у столиці чи інших великих містах, таких як Одеса, Львів чи Дніпропетровськ. У забудовників відзначають, що масової появи покупців зі сходу або півдня країни не спостерігається, але попит завдяки цій категорії потенційних клієнтів зріс.
“За нашими дослідженнями, люди спочатку знімають квартири, а потім шукають підходящі варіанти для купівлі. Для українців, які приїхали зі сходу, дуже важливо, аби комплекс був закритим. На даний момент у нас (в бізнес та преміум сегментах) 10% покупців – це люди зі східних регіонів. Багато переселенців купують житло в економ-класі”, -розповів Костянтин Браво комерційний директор девелоперської компанії "НЕСТ" під час конференції URE Club.
Цікаво, що переселенці зі сходу вибирають Львів частіше, ніж столицю. Директор проектної групи “Архиматика” Олександр Попов переконаний, що недарма.
“Протягом останніх років Львів зробив багато кроків в плані інфраструктури, нехай лише в туристичній частині міста. Хоча кияни звикли, що попит на нерухомість в столиці завжди є, нинішні тенденції показують, що все не так просто. Вже зараз багато хто вибирає Львів завдяки фактору комфортності. За нижчу ціну у цьому місті можна отримати більш якісне середовище”, - пояснив він.
Чого чекати
Прогнози - традиційно справа невдячна, а особливо у нинішній ситуації в країні. Але дещо можна казати напевно. Ціни на житло багато в чому залежатимуть від курсу долара, говорить Мартиненко з UDP.
“Якщо гривня зафіксується, забудовники і покупці будуть адаптуватися до стабільного курсу і з ним працювати. У гривневому еквіваленті ціни на нерухомість, швидше за все, будуть незначно підвищуватися (особливо в сегменті високоліквідного житла), в доларовому еквіваленті можливе зниження на 5-7%. Але знову-таки, все буде залежати від курсу”, - зауважує експерт.
Не варто чекати різкого зростання цін на первинному ринку, адже кінець року та січень - це сезон акцій та знижок. Проте вже в лютому ціни у гривнях можуть підтягнутися до курсу долара. За оцінками Чапко з компанії City Development Solutions , зростання може становити близько 10-12%.
“З огляду на складну економічну ситуацію подорожчання квартир на столичному ринку первинної нерухомості відбуватиметься поступово, разом із відновленням економіки”, - прогнозу Сергій Кехук з EY в Україні. Він вважає, що це може статися у середньо-довгостроковій перспективі, тобто не раніше, ніж за декілька років.
На вторинному ринку збільшення вартості “квадрату” також є малоймовірним. По-перше, немає попиту — продавці змушені тримати ціни, а то й знижувати їх. По-друге, вторинний ринок часто орієнтується на ціни у новобудовах.