Низко пали
Цены на недвижимость упали настолько, что на прошлой неделе аналитики швейцарского банка UBS в проведенном исследовании Prices and Earnings назвали Киев самым
дешевым по ценам на аренду мегаполисом в мире. В Киеве средняя аренда жилья составляет $250 в месяц. Дешевле - только в Куала-Лумпуре (Малайзия), где аренда составляет $220 в месяц. Всего же
аналитики в течение двух лет сравнивали уровень жизни в 72 странах мира. По данным банка, 4-комнатные киевские квартиры можно арендовать за $1 370-3 150, 3-комнатные за $550-1 580 в месяц, тогда как
в том же Куала-Лумпуре помесячная оплата за аналогичное жилье колеблется в диапазоне $260-950 и $130-480 соответственно.
Хотя еще год назад, согласно рейтингу английского аналитического риелторского агентства Global Property Guide и Ассоциации специалистов по недвижимости, Киев занял девятое место в рейтинге самой
дорогой недвижимости мира и по ставке аренды опережал Женеву.
Пузырь лопнул
За год стоимость аренды квартир эконом-класса заметно упала в гривне - иногда до 20-23%. В среднем же удешевление произошло на 15% в гривне и 50% в долларах. Но
квартиры бизнес- и элит-класса в долларах подешевели всего на 30%. В гривнах цены остались практически на том же уровне. И это только предложение - реальные сделки заключаются по еще более доступным
ценам.
По словам Натальи Прониной, заместителя директора отдела исследований рынка консалтинговой компании Knight Frank, количество сделок на рынке элитного жилья сократилось на 30-40% за счет ухода
иностранцев. «Именно они составляют 65% арендаторов в данном сегменте», - уточняет она. Это тоже сыграло свою роль в определении новых цен. Хотя по итогам августа специалисты наблюдают на рынке
сезонное оживление.
Среди коммерческой недвижимости больше всего пострадали офисы и склады. Еще год назад найти свободные площади в бизнес-центрах и профессиональных складских помещениях было сложно. Удачные проекты
сдавались в аренду еще до ввода в эксплуатацию. Но все кардинально изменилось. Количество арендаторов за год упало в четыре раза, число вакантных площадей в лучших бизнес-центрах (класса «А» и «В»)
увеличилось в 5-7 раз - до 20%, цены на аренду упали на 55-60% в долларовом эквиваленте. Складские помещения подешевели на 35-40%, а количество пустующих площадей выросло в три раза - до 30%.
«Торговая недвижимость на фоне остальных сегментов рынка пострадала меньше всего, потому что в любой кризис потребление товаров повседневного спроса падает значительно меньше, чем иные секторы», -
констатирует директор аналитического отдела компании по управлению активами «Диалог Плюс» Александр Подолянко. Он говорит, что магазины больше привязаны к потоку людей, чем офисы. Потому не могут
переехать в менее престижное место, например, на окраину. В этом сегменте количество пустых площадей выросло с 1-2% до 4-5%, а аренда подешевела в долларовом эквиваленте всего на 30%.
Стремление вниз
Крупные сделки на рынке - большая редкость. Недавно компания «Астелит» (ТМ Life:)) арендовала 6440 кв. м в Horizon Park Business Center. Это крупнейшая сделка
за последние полтора года.
Но нестабильность курса доллара, по опасениям руководителя офисного направления консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Владимира Даниленко, может привести к уменьшению числа сделок на
рынке. Потому что потенциальные арендаторы могут отложить аренду офисных помещений или вообще от нее отказаться. При этом многие владельцы офисов, которые должны платить банкам по кредитам, сделают
все, чтобы удержать ставки на существующем уровне.
Зазор для падения все же есть. И эта тенденция характерна для всех сегментов коммерческой недвижимости. Дело в том, что заявленная ставка аренды и реальная в режиме кризиса - совсем разные вещи.
Сегодня разница между этими величинами составляет 20-25%. Кроме того, все чаще ставку аренды фиксируют в договорах в гривне.
На рынке съема жилья подъем продержится традиционно весь сентябрь и октябрь, а затем начнется плавное снижение деловой активности до декабря. «При этом аренда будет понижаться соответственно с курсом
доллара», - заключает г-жа Пронина.
