- В советское время ЖЭКи и вся жилищная политика были скорее инструментом контроля государства над гражданами, а не сервисной организацией. Как сейчас?
- Верно. В советское время всё было государственное и государство распределяло квартиры так, чтобы контролировать граждан именно через механизм ЖЭКов и систему паспортных столов. С другой стороны, это была возможность предоставить какую-то жилищно-коммунальную услугу. Жилищную – потому что давали жилье. Коммунальную – потому что давали тепло, воду, электричество и т.д.
Но после СССР пошел процесс приватизации квартир. Квартиры стали частными, а вот система ЖЭКов никуда не делась. Государство не сделало следующего шага.
Не только квартиры стали частными. Если мы возьмем Гражданский кодекс, то лестничные клетки и все дома стали частными. Собственники отдельных квартир совместно являются собственниками многоэтажного дома.
- Но люди де-факто этого не осознают. Не заботятся об этом имуществе. ЖЭКи чувствуют власть над этой собственностью больше, чем сами собственники.
- В какой-то степени да, хотя я не до конца согласен, что люди не понимают, что они собственники.
- Нет механизма получения власти над этой собственностью. Распределения общего имущества между людьми.
- Здесь я соглашусь, механизма нет. Чувство, что это общая собственность, уже есть, но механизма управления этой совместной собственностью нет. Есть только закон об организациях совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), который работает около десяти лет. Закон говорит, что в доме можно создать организацию совладельцев и управлять своим имуществом.
Но когда мы купили квартиру, мы уже совладельцы. И неважно, создали мы такую организацию или не создали. У нас уже есть право собственности на квартиру и на часть дома. И мы должны иметь возможность ей управлять в любом случае.
Часто мы слышим, что дом находится в коммунальной собственности. Этого не может быть. В Украине приватизировано более 95% квартир. Если в доме есть хотя бы одна приватизированная квартира, он уже не может быть в коммунальной собственности. Там уже есть доля частного владельца. Многие украинские муниципалитеты еще этого не понимают.
Ещё одна устаревшая вещь – это так называемый «баланс». Когда всеми домами владело государство, оно передавало дома на баланс коммунальных предприятий, чтобы легко им управлять. Но теперь вопроса передачи на баланс уже не существует, хотя такой термин и остался в законодательстве.
Если, например, у меня есть машина, я не думаю, у кого она стоит на баланса. Она моя! В отношениях с частными лицами такое понятие как баланс не существует.
Так вот, у нас есть масса частных собственников, но у них нету механизма принятия коллективных решений. Существующий механизм – ОСМД – создан только в 17 тысячах домов в Украине. А всего домов больше 200 тысяч. То есть управляют своим имуществом жители менее 10% домов.
Другая проблема в том, что сегодня ОСМД часто существует только на бумаге и не ведет никаких работ. Это скорее исключительный случай, когда ОСМД провела какие-то работы. Потому что существующий закон не заставляет организации совладельцев отвечать за свои решения. Решения принимаются большинством голосов. Но никто не может заставить меньшинство слушаться и платить. Поэтому система не работает. Мы предлагаем ввести ответственность за решения совладельцев. Даже если вы оказались в меньшинстве и не согласны с решением остальных совладельцев, вы будете их выполнять.
Эксперты Международной финансовой корпорации (МФК) работали с Министерством регионального развития и ЖКХ и с президентской администрацией, чтобы наладить работу ОСМД.
Но даже если изменить работу ОСМД, создавать такую организацию будут не все совладельцы многоквартирных домов. Но управлять своим имуществом должны и те, кто по какой-то причине (не хотят вести бухгалтерию, регистрировать юрлицо) не создал ОСМД. Проект закона, который мы подготовили, дает такую возможность.
Совладельцы дома должны иметь возможность выбрать обслуживающую дом организацию и без ОСМД – просто большинством голосов.
- Как давно этот закон обсуждается и почему именно сейчас мы подняли эту тему?
- Закон обсуждался уже полгода, его вынесли на Кабмин, но ещё не утвердили. Теперь он имеет все шансы попасть в парламент. Есть большая вероятность, что закон будет принят. Он имеет поддержку президента, уже второй год находится в Национальном плане реформ.
- Этот закон, наверное, не очень нравится политикам, которые контролируют ЖЭКи? Это большие денежные потоки.
- Нет прозрачных правил игры, а без правил всегда кто-то умеет играть. Но простым гражданам нужны понятные правила. Они хотят знать, за что они платят. Если у людей будет возможность управлять своим домом, они будут в него инвестировать.
Сейчас зачастую люди не знают, за что они платят. Я не говорю о плате за электричество или воду, где стоят счетчики. Говорю о плате за уборку территории, содержание дома. Непонятные тарифы от непонятных компаний, которые вы не выбирали, которые были навязаны вам каким-то чиновником из городской администрации или застройщиком. Сейчас люди не готовы ничего платить дополнительно таким компаниям, потому что не знают, куда пойдут эти деньги.
Возможно, люди бы могли платить и больше, но за качественные услуги. Однако рынка таких услуг нет. Люди не могут выбирать. Наш законопроект решает эту проблему.
- Как будут формироваться цены на жилищно-коммунальные услуги, если депутаты поддержат законопроект?
- Жилищных услуг уже практически нет – государство уже не предоставляет жилье людям в аренду. По сути, остались коммунальные услуги. Вместо ЖКХ пора говорить КХ. Коммунальные услуги можно разделить на два блока. Есть услуги, которые жильцы получают только для своих квартир. А если услуги, которые получают вместе жильцы всего дома.
Уборка дома и территории, ремонт дома – это совместная услуга. А поставка электричества – это услуга, которую заказывает каждая квартира. Кстати, тепло – это тоже совместная услуга. Потому что тепло хорошо мигрирует между квартирами, внутри дома нет теплоизоляции между квартирами. Даже если в одной квартире вы перекроете батареи, а вокруг нее соседи будут топить, то тепло будет и в квартире без батарей. Поэтому тепло закупает целый дом. И, конечно, должен быть счетчик тепла на доме.
- Знаю высотный дом на Троещине в Киеве, где такой счетчик есть. Но ЖЭК отказывается использовать его показатели и начисляет по какой-то одному ему известной формуле…
- Потому что им придется писать правильные цифры в платежные документы, если включить счетчик.
- В том же доме есть пожарная сигнализация. Но ЖЭК отказывается ее эксплуатировать. Хотя совсем недавно в похожем доме в районе Нивки был пожар.
- Да, я видел видео, это ужасно. И люди наверняка готовы платить за пожарную сигнализацию. Но нет возможности. На нормальном рынке, если я хочу что-то купить, я это покупаю. Хочу нанять охрану для дома – могу ее нанять.
Другой способ разделения коммунальных услуг: монопольные и конкурентные. Вывоз мусора, уборка, домофон – тут высокая конкуренция. Цена на эти услуги формируется самим рынком на самом оптимальном уровне.
Но есть услуги, которые оказывают монополии. Тепло, вода, газ, энергия. Возможно, в каких-то случаях интернет или кабельное ТВ (если это отдаленный район и там только один оператор). И в этом случае тарифы должны регулироваться государством, это нормально.
- Некоторые организации совладельцев жалуются, что поставщики тепла выставляют им счета, как коммерческим организациям. То есть гораздо выше, чем для обычных жителей.
- Я слышал о такой проблеме, это неправильно. Поэтому мы и это предусмотрели в законопроекте.
- Вы говорили, что решение большинства совладельцев будет обязательным для всех жильцов. Какие меры будут применяться к тому, кто не захочет платить за услуги? Сейчас ЖЭКи имеют право взыскивать с людей долги через суд по упрощенной процедуре. Организации совладельцев получат такие же права?
(Суды выдают судебные приказы по заявлениям ЖЭКов без должного уведомления должника. Владелец квартиры узнает о судебном приказе постфактум, когда исполнитель приходит описывать имущество. Только тогда он может оспорить судебный документ, - LB.ua).
- Все должно быть только по решению суда. И сегодняшние правила для ЖЭКов… Считаю, что это неправильно. С неплательщиками будут судиться.
Когда я жил в Польше в многоэтажном доме, большинство решило нанять охрану. Я был против. Но большинство было за. Плата за охрану была включена в ежемесячный платеж, и я был вынужден платить. Если бы я не заплатил, на меня бы подали в суд.
- Как будет решаться вопрос льготников? Если человек имеет право платить 25% стоимости коммунальных услуг, кто будет оплачивать остальное?
- Система льгот должна работать как прежде. Деньги из бюджета должны поступать на покрытие этого разрыва, как это происходит сегодня.
- Но эти деньги часто приходят с большим опозданием.
- Это правда и это, к сожалению, не вопрос юридических отношений. Вообще вопрос бюджетных выплат с опозданием – это больной вопрос для всей Украины.
- Что же, теперь никаких ЖЭКов вообще не будет?
- Не обязательно. Совладельцы дома могут нанять тот же городской ЖЭК для обслуживания дома, а могут нанять другую компанию. Например, какую-то частную компанию. Коммунальные ЖЭКи утратят свой особенный статус и будут конкурировать с частным бизнесом. Возможно, пройдет волна приватизации ЖЭКов, когда какой-то опытный государственный менеджер захочет создать свой бизнес. Мы видели такое движение в разных странах.
- Что еще изменится после принятия вашего законопроекта?
- Нужно поставить точку в процессе приватизации домов. Сейчас приватизированы более 95% квартир. Статус остальных квартир и нежилых помещений в домах часто не определен. Нужно завершить процесс приватизации и поставить в этом вопросе точку. Тогда отношения собственников в многоквартирных домах станут прозрачными. Это не значит, что не будет коммунальных помещений. Но городская администрация должна оформить права собственности на свои помещения. Города должны с этим разобраться.
- Есть ли реестр собственников недвижимости? Насколько он открыт?
- Реестр есть, но он недоступен простым людям. К нему имеют доступ нотариусы. И это касается только жилых квартир, но не всех нежилых помещений и домов в целом.
Принятый недавно закон о реестре собственников жилых домов говорит, что с 1 января 2014 года любой жилец сможет узнать, кому принадлежат квартиры его соседей. И это нормально. Если у меня есть автомобиль, частью которого владеет другой человек, я должен иметь право знать, что это за человек. Чтобы элементарно найти с ним общий язык и о чем-то договориться.
В Евросоюзе доступ к этим данным абсолютно свободный, и не только для соседей. Даже сейчас я могу зайти в интернет и посмотреть, кто в Польше владелец той или иной квартиры, какая часть общей собственности в доме этому человеку принадлежит.
- Назовите ещё раз, в каких именно законах предусмотрены такие изменения?
- Это закон об изменениях в Гражданский кодекс, закон «Об особенностях прав собственности в многоквартирном доме», изменения в закон «Об организациях совладельцев многоквартирных домов» и ещё ряд изменений в другие законы.
- Вы затрагиваете вопрос земли? Разве совладельцы дома не имеют прав на придомовую территорию?
- В этих документах мы земельные вопросы не затрагиваем. Проект, которым я руковожу, ограничивается тем, что мы даем возможность инвестировать, развивать свои дома. Решения по земле должны принимать городские советы. И прежде всего они должны закладывать эти вопросы, когда создают генеральный план города.
- В названии вашего проекта есть слово «энергоэффективность». Почему вы просто не потратили деньги проекта на утепление домов, установку стеклопакетов и т.д.
- Мы бы могли, конечно, утеплить несколько домов. Но результат от этого был бы нулевой. Должна измениться система.
На самом деле самые большие убытки приносят теплопотери. А газ сжигается не в самом многоквартирном доме, а в какой-то бойлерной, котельной, которая стоит за несколько километров от дома. Чтобы началась реальная экономия, надо подать сигнал котельной, чтобы она сжигала меньше газа. Но никакого сигнала нет. Сейчас у нас теплоснабжение работает по графику. Если на улице столько-то градусов, то в трубах должна быть такая-то температура.
Никто не смотрит на трубы, пропускают ли они тепло. Есть ли утечки. Никакой обратной связи.
А ведь какому-то дому надо больше тепла, какому-то – меньше. Это не учитывается. Когда дома поставят счетчики, это станет очевидно. И произойдет тоже самое, что происходит после установки счетчиков на воду. Окажется, что вы все это время платили за утечки в трубах, а не за реально полученную услугу.
И сам поставщик тепла увидит, что на выходе у него одна температура, а на входе в дом – другая. И что где-то есть потеря. Эту потерю он уже не сможет «раскидать» по всем квартирам.
Так вот мне не нужны несколько утеплённых домов. Мне нужна система, когда между поставщиком тепла и домом будет обратная связь. Благодаря этим счетчикам, благодаря платежам, которые будут уменьшаться.
Это не технологический, а экономический, рыночный механизм. Чтобы экономить энергию, люди должны иметь мотивацию и возможность. Мотивация – это тарифы на тепло, которые будут расти. Возможность мы создаем этими законопроектами.
Потому что сегодня даже если все жители дома понимают, что надо экономить, им надо собрать 100% владельцев квартир и принять такое решение. Это практически невозможно.
- Поэтому люди утепляют только свои квартиры. Вы, наверное, видели такие «латки» на домах?
- Деньги на ветер. В плане комфорта, конечно, это хорошо. Но в плане экономии – никакого эффекта. Чтобы экономить деньги, нужно утеплять целый дом комплексно, ставить на дом тепловой счетчик и регуляторы подачи тепла.
Мы пытаемся дать людям возможность принимать такие решения большинством голосов совладельцев.
- Сейчас в законе об ОСМД говорится о капремонте дома государством при передаче его совладельцам. Вы этот вопрос рассматриваете?
- Несправедливо ждать, что кто-то будет ремонтировать вашу собственность. Вы же не надеетесь, что государство отремонтирует вам машину? Конечно, хотелось бы. Но это же тоже чьи-то деньги. Это деньги селян, которые живут в частных домах, например. Или людей, которые купили квартиру в кредит. И почему на их налоги должны делать ремонт в домах, где квартиры достались владельцам в 90-е в результате приватизации? Ремонтировать дома нужно собственными силами.
- Вряд ли у жильцов есть деньги на капремонты. Придется брать кредиты. Будут ли доступны людям какие-то льготные кредиты, чтобы ремонтировать свои дома?
- Вы правы, что будут брать кредиты. И сегодня уже есть первый случай, когда совладельцы дома в Макеевке взяли кредит в Укргазбанке на ремонт крыши. Это прецедент. 56 тысяч гривен на пять лет под, кажется, 17,5% годовых. Без залога.
Банки будут давать кредиты по рыночным ценам. Сегодня депозиты в гривне приносят минимум 15% годовых. Кредиты не могут быть дешевле.
В Европе жильцы получили десятки тысяч кредитов на общую сумму свыше 2 млрд евро. И не было ни одного дефолта.
Это практически безрисковый кредит для банка, потому что люди платят за свое жилье. Если кто-то один не платит, за него заплатят соседи. Если один жилец выехал, то на его место заселится другой жилец. Это стабильный денежный поток для банка, поэтому банки соглашаются давать такие кредиты без залогов.
- Не приведет ли такая реформа к изменениям более глобальным? Если люди начнут управлять собственными домами, то они могут задуматься и о другой общей собственности. Я имею ввиду городской и государственный бюджеты, общественные пространства, недра, леса, поля и реки…
- Да мне это нравится! Если человек поймет, что его собственность не заканчивается за порогом его квартиры, то он станет активно сотрудничать с соседями, научится вместе с ними решать проблемы своего дома. А затем и района, города, государства. Он уже не будет общаться с государством с протянутой рукой, не будет ждать подачек. Он поймет, что быть совладельцем – это дает права и накладывает обязательства. Что он может сам самостоятельно улучшить свою жизнь.
- А если процесс этого осознания остановится на уровне дома?
- В Польше изменения в умах людей начались именно с коммунальной реформы. Так шаг за шагом люди все лучше понимали, как устроено государство. В моем детстве все говорили, что государство должно платить учителям больше. Как сейчас говорят в Украине. Сейчас в Польше опросы уже не дают таких однозначных ответов. Люди понимают, что платить учителям государство должно не абстрактно «много», а столько, сколько учителя приносят пользы обществу. Потому что бюджет ограничен, это наши общие деньги, и мы должны ими правильно распорядиться.
Примерно в 1994-95 году в Польше начались реформы коммунального сектора. И примерно в то время я купил свою первую квартиру. Я привык, что раньше нас спрашивали постоянно, какие услуги в доме мы хотим? Мы что-то отвечали, но ничего не делалось. И вот в доме, где я купил квартиру, прошел опрос о новых воротах для общего гаража. Я эту идею поддержал и был очень удивлен, когда уже через месяц рабочие установили новые ворота. Жильцы были очень рады. А еще через месяц мы получили новые счета, куда была включена плата за новые ворота. И мы снова были очень удивлены… Это был очень хорошая демонстрация новой реформы. Любой каприз за ваши деньги.
С одной стороны, мы поняли, что можем быстро изменить качество своей жизни. С другой стороны, за это нужно платить.
Я искренне верю, что если люди научатся сотрудничать на уровне своего дома, то они будут сотрудничать и на уровне района, города и страны. Реформа приведет к развитию гражданского общества.
- Вы думаете, люди готовы платить за эти изменения?
- Если мы возьмем средний статический уровень оплаты коммунальных счетов по Украине, то получаем те же проценты, что и в Европе - 95-97%. Украинцы – порядочные люди, которые платят за услуги. Причем пенсионеры платят почти все. А уровень оплаты за услуги в ОСМД – 100%. Люди в Украине абсолютно нормальные, ответственные. Но пока что у них нет механизма управления собственным совместным имуществом.