Цены на «первичку»: стоимость квартир в новостройках Киева и регионах
Со второй половины сентября, в октябре и ноябре 2021 года, в Киеве впервые с начала года заговорили о стабилизации и даже возможности снижения цен на недвижимость. Пока что на первичном рынке.
Сейчас, как отмечают участники рынка недвижимости, фиксируется определенный спад активностей и фиксация цен. В первую очередь это касается новостроек. Отчасти причина этому локдаун, хотя в большей степени это может быть связано с аномальным спросом на квартиры летом.
Его, в свою очередь, вызвало осознание того, что «дно» уже пройдено, падения цен на квартиры не будет. К тому же спрос на квартиры был усилен действиями властей по стимулированию и возобновлению ипотеки. Повлияли на желание быстро приобрести жилье и некоторые другие новаторства властей, например заявленные планы по обложению дополнительными налогами сделок с недвижимостью.
Речь идет о нормах законопроект №5600. Напомним, в первом его варианте предлагалось повышение налогов на продажу и покупку недвижимости. К примеру, хотели брать налог на доходы физических лиц в 18% для сумм по продаже третьего и последующих объектов. Кроме того, были планы увеличить и количество сделок на рынке недвижимости, облагаемых налогом на добавленную стоимость. Эксперты прогнозировали, что подобные нововведения могли вполне повлечь за собой рост цен на квартиры на 20-30%, что было бы шоком для рынка. Из-за волны негатива, вызванной такими планами, от них отказались.
Однако на цену квартир эти намерения власти все же повлияли, потому что летом, когда обычно жилья покупают меньше, в Киеве и других крупных городах наблюдался большой всплеск и рост цен. К тому же в конце лета люди спешили завершить заключение сделок, потому что осознавали, что осенью снова возможен локдаун.
«Пик активности покупателей мы фиксировали в июле-августе и чуть-чуть в первой декаде сентября, когда покупатели, имея понимание, что снова возможен локдаун, пытались успеть завершить заключение сделок», - рассказал LB.ua владелец одного из агентств недвижимости Киева Дмитрий Гура.
Поэтому осенью было зафиксировано снижение спроса на недвижимость почти на треть. Как следствие, цена на жилье на «первичном рынке» замерла. В ноябре средняя стоимость жилья на первичном рынке Киева составляла около 1000-1200 долларов США/м2. Во Львове, Харькове, Днепре стоимость м2 находится в диапазоне 800-1000 долларов. В Одессе средняя стоимость м2 составляет около 1000–1100 долларов.
И это, несмотря на значительное подорожание строительных материалов. Так металл за год стал дороже в 2-2,5 раза, древесина подорожала в 4 раза. В целом с начала года выросли в цене практически все основные составляющие для строительства жилья и его ремонта. К тому же, большинство производителей стройматериалов используют в их производстве газ, который подорожал в разы.
Хотя для потенциальных покупателей это, как ни странно, положительные новости, потому что до конца года, даже на фоне существующего сокращения спроса на «первичке» и возможных проблем со скоростью ведения строительных работ, застройщики вряд ли рискнут принять решение об увеличении цены.
Девелоперы вряд ли будут активно поднимать цены в преддверии «мертвого сезона» продаж, который обычно длится с конца года до начала нового, когда ряд праздников и платежеспособные покупатели едут праздновать или отдыхать на курортах. Напротив, в конце 2021 года и начале 2022 года вполне стоит ожидать всяческих акций от разнообразных ЖК по уменьшению цен на уровне 10-15%. Как правило, скидки предлагаются при условии 100-процентной оплаты прав на жилье. К тому же, акции зависят от темпов и динамики строительства, класса объекта недвижимости, площади и этажа квартиры и ряда других характеристик.
Какие цены на «вторичном» рынке жилья Киева и «миллионников»?
На рынке «вторичного» жилья также активно торговали летом, а осенью заговорили о стабилизации. Правда, в этом сегменте количество обращений в агентства упало всего на 20%.
По завершении анти-СOVID ограничений, как прогнозируют специалисты, возможен постепенный возврат на вторичный рынок покупателей, отсрочивших свои намерения приобрести недвижимость из-за пандемических ограничений, уже к концу года. И этому вполне может способствовать затухание интереса инвесторов к «первичке». К тому же, многое будет зависеть от социально-экономической ситуации в стране в целом. Так, например, новости о росте напряжения на границе с Россией сдерживают желание сбережения и покупать жилье.
«Ситуативное снижение цены на уровне до 3% возможно только по 10% квартир, которые из-за своих характеристик не привлекают большую часть потенциальных покупателей. У 70% квартир, выставленных на продажу, цены будут оставаться стабильными. А по 20% жилья на «вторичке» даже возможен определенный рост стоимости в пределах 3-5%», - констатирует президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.
Скорее всего, стоимость 90% квартир, которые будут выставлены на продажу в декабре 2021 года, и даже в начале 2022 года, останется на уровне сентябрьских показателей.
Сейчас стоимость квартир на «вторичке» составляет:
• Киев – 1700 – 1750 долл./м2
• Днепр – 950-970 долл./м2
• Львов – в среднем 1100 долл./м2
• Одесса – около 1000 долл./м2
• Харьков – в среднем 900 долл./м2
Традиционно по Киеву цены в зависимости от районов колеблются довольно существенно. От 2500 долларов/м2 на бульварах центрального, Шевченковского района, до 1200/м2 на Виноградаре или Вышгородском жилмассиве.
Как видим, по показателям цен на рынке новостроек Одесса на втором месте после Киева. А вот на рынке вторичного жилья – следующий за Киевом Львов. Это связано с особенностями этих городов и возможностями как туристических и «курортных» зон. То есть желающих инвестировать в такие зоны, а не купить квартиру для проживания, достаточно много. И они тоже оказывают влияние на уровень спроса этих городов. Также обращает на себя внимание и практически одинаковая цена метра квадратного «первички» и «вторички» Одессы. Это, опять же, связано с лучшими характеристиками нового жилья у моря на фоне старого жилого фонда.
