История о Васе
Представьте, что некий Вася купил автомобиль. Чиновники разрешили ему только водить машину. Заправлять и ремонтировать её должна коммунальная СТО. Багажник машины опечатан — там сотрудники СТО хранят инструменты.
За услуги СТО Вася должен регулярно платить. Тарифы растут, а СТО работает плохо. Царапины ржавеют, шины износились, лампочки перегорели. Когда лобовое стекло разбил хулиган, СТО предложила Васе поставить его за свой счет — замена стёкол в тариф не входит.
К тому же СТО закупала плохой бензин по высокой цене (в его стоимость входили потери при транспортировке). Иногда бак был полон, аж лилось через край, даже когда Вася никуда не собирался ехать. А иногда бак был пуст, хотя Вася спешил на встречу. На СТО разводили руками: бензин дают по графику, будет завтра.
Однажды Вася решил больше не платить СТО. Но суд его это желание не поддержал, причём Васю на судебное заседание не позвали. Он узнал о суде, когда исполнители пришли описывать имущество. Вася испугался и снова начал платить СТО.
Отчаявшись, Вася начал сам вкручивать лампочки и утеплять салон. Но поменять поставщика бензина или перебрать двигатель ему не разрешили. Сотрудники СТО сказали, что это их работа, и если вдруг что-то случится, то с них спросят.
Только когда машина начала ломаться каждую неделю, чиновники разрешили Васе выбирать другое СТО или заниматься машиной самому. Хочешь, Вася, капитально отремонтировать машину — бери кредит в банке.
Коммунальная реформа
Вы, наверное, догадались, что Вася — это жильцы многоквартирных домов, а СТО — это ЖЭК.
В 1992 году жильцы получили квартиры в собственность, но управлять своими домами им не разрешили. Домами управляли коммунальные ЖЭКи и чиновники.
В 2002 году депутаты Рады приняли Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (ОСМД), чтобы жильцы могли управлять своими домами сами. Но реформа не пошла. В многоквартирных домах тяжело найти совладельцев, тяжело рассчитать их доли в общем имуществе, собрать их вместе. Если даже совладельцы собирались, то не могли договориться. Несогласные ссылались на Гражданский кодекс, где говорилось о необходимости согласия не большинства, а всех совладельцев общего имущества.
Наконец, чиновники не всегда вовремя компенсировали ОСМД льготы. А иногда с организаций совладельцев требовали платить налоги или платить за услуги, будто бы ОСМД — это высокодоходное коммерческое предприятие.
Теперь Минрегионбуд хочет разрешить все противоречия. На сайте министерства опубликован проект закона "Об управлении многоквартирным домом". Уже принят закон, по которому с 2014 года совладельцы домов смогут узнать всю информацию друг о друге. Реформа упростит создание ОСМД. Создание такой организации для управления домом вообще не понадобится - достаточно будет просто большинства голосов совладельцев. В этом случае предлагается опираться на Закон "Об особенностях прав собственности в многоквартирном доме" (его проект также есть на сайте Минрегионбуда). Но инициативы министерства вызывают массу вопросов.
Подводные камни
Если дом в хорошем состоянии в момент передачи его собственникам, ремонт не нужен. Но если дом рассыпается, то непонятно, почему люди должны восстанавливать его за свой счёт после «эффективного» управления ЖЭКа. Своё имущество жильцы могут получить в таком плачевном состоянии, что понадобится не одна сотня тысяч гривен на ремонт. В действующем сегодня Законе "Об ОСМД" (ст.. 24, 25) говорится о передаче дома собственникам после ремонта и о специальных дотациях на ремонт для организаций собственников. Но в законопроектах Минрегионбуда о ремонте дома перед его передачей собственникам прямо не говорится.
На мой взгляд, власть обязана отремонтировать ветхие дома за счёт бюджета во время передачи их собственникам. Выбор таких домов, оценка стоимости ремонта и передача денег жильцам должны быть прозрачными, чтобы исключить коррупцию. Эффективность дальнейших трат - на совести самих совладельцев.
Второе логичное требование — передача домов собственникам вместе с земельными участками и техническими помещениями. Дома не могут висеть «в воздухе». Необходима придомовая территория для обслуживания дома, парковок, установки мусорных баков, разбивки полисадников и т.д. Технические помещения (каморка консьержки, пристройки, хозпостройки во дворах, подвалы и чердаки) также должны быть переданы людям и в законах об этом должно быть прямо написано.
Что касается банков, то они в самом деле могут стать хорошими лоббистами коммунальной реформы. В этом плюс. Но банки тоже надо контролировать.
Во-первых, высокие ставки по кредитам. Укргазбанк выдал первый коммерческий кредит ОСМД на ремонт крыши. 56 тыс. гривен на пять лет под 17,5% годовых. Какой же будет переплата? И это при почти нулевой инфляции и минимальных рисках для банка.
Второе: банки часто навязывают услуги других компаний заёмщикам. Услуги страховых компаний, нотариусов или «аккредитованных» автосалонов. Тоже самое может произойти и со строительными и ремонтными фирмами. Такие строители могут завышать цены (чтобы делиться с банком), а работу при этом выполнять некачественно. Кто будет отвечать по такому кредиту?
Возможно, кредитные договоры должны быть трех-, а не двухсторонние. Чтобы до подписания акта выполненных работ по кредиту платила и отвечала компания-исполнитель. Сам кредит можно разбить на серию небольших траншей, каждый из которых переводится исполнителю только после обязательного подписания промежуточных актов выполненных работ.
Законодатель мог бы разработать типовой кредитный договор, чтобы избежать кабальных условий для жильцов (резкого повышения процентной ставки, завышенных штрафов, ненужных допуслуг, комиссий и проч.). Все такие условия должны быть по закону никчемны (автоматически, без решения суда).
Последний риск - мошенники, которые попытаются обмануть совладельцев. Если создать ОСМД будет легко (или вообще не нужно), этим обязательно воспользуются нечестные люди. Особенно если будет возможность брать кредиты в банках, а отвечать по этим кредитам будут все совладельцы. Или если можно будет выбирать строительные компании без прозрачного конкурса. Чтобы избежать этого риска, можно ввести повышенную личную материальную ответственность членов правления ОСМД или представителей совладельцев за необоснованные решения, которые принесли ущерб собственникам дома. Тогда как рядовые члены организации совладельцев могли бы нести меньшую ответственность за решения членов правления.