Марина Ткаченко, Институт Горшенина: Добрый день, уважаемые друзья. Тема нашей сегодняшней дискуссии: «Когда каждая украинская семья сможет позволить себе собственную квартиру?» У нас сегодня респектабельные и квалифицированные эксперты: Геннадий Зубко – народный депутат Украины, первый заместитель председателя комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики; Александр Сугоняко – президент Ассоциации украинских банков; Ирина Матияш – начальник отдела сопровождения госпрограмм ПАО ХК «Киевгорстрой»; Ростислав Кравец – адвокат, старший партнер АК «Кравец и партнеры»; Александр Рубанов – президент Союза специалистов по недвижимости Украины; Александр Охрименко – президент Украинского аналитического центра, Владимир Денисенко, первый замдиректора департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА.
Вначале задам в режиме блиц-опроса такой вопрос. Конечно же, возможности и ограничения украинцев в покупке жилья связаны в первую очередь с ценами на недвижимость. Цена на жилую недвижимость, на квартиры будет повышаться или падать?
Володимир Денисенко, перший заступник директора департаменту будівництва і житлового забезпечення КМДА: Якщо подивитися трохи в минуле, то можна зробити висновок про те, що вартість будівництва житла, а відповідно і вартість його продажу, постійно збільшуються. Але ми весь час говоримо, що треба робити все для того, аби вартість житла зменшувалася. Як вона може зменшуватися, якщо постійно дорожчають будівельні матеріали, якщо постійно росте зарплата? Тому сподіватись на те, що вартість квадратного метра у квартирі зменшиться, не випадає.
Олександр Охріменко, президент Українського аналітичного центру: З моєї точки зору, ринок стабільний, а в цьому році вже спостерігається зростання купівлі житла. У 2003 році була аналогічна ситуація. Тобто суттєве зростання, яке ми спостерігали у 2005-2006 роках, буде після 2013 року. Ціни можуть зрости у декілька разів. Тому що, як ви розумієте, завжди є падіння і підйоми. Ринок іпотеки зажди так розвивається – циклічність у ньому 10-12 років.
Ірина Матіяш, начальник відділу супроводження держпрограм ПАТ ХК «Київміськбуд»: На мою думку, вартість квадратного метра у найближчі роки змінюватися не буде. Це продиктує ринок нерухомості. На сьогодні ті покупці, які приходять купувати житло, і диктують вартість квадратного метра. Тому у найближчі три роки ціни залишатимуться на тому рівні, який є сьогодні.
Геннадій Зубко, народний депутат України, перший заступник голови комітету ВРУ з питань будівництва, містобудування, ЖКГ і регіональної політики: Є собівартість житла, а є вартість на ринку. Собівартість буде збільшуватися, як пан Денисенко казав, тому що ростуть ціни на будматеріали. Те, що стосується продажу, залежить від платоспроможності. На жаль, купівельна спроможність населення завжди буде відставати від ринку вартості житла.
На сьогодні держава практично віддала формування ціни ринку, перевела це у комерційну площину. Регулюють цей ринок інвестори, які на ньому є. Вони чітко слідкують завжди, щоб пропозиція на ринку не перебільшувала попит, щоб не було падіння ринкової вартості.
Тому я думаю, що тут держава повинна чітко включатися, і не тільки через програми молодіжного, доступного житла, а саме житловою політикою втручатися в цю сферу.
Олександр Сугоняко, президент Асоціації українських банків: Світова економіка знаходиться у кризі. Українська економіка знаходиться у кризі. Криза чимось нагадує шторм у морі.
Ми хочемо заглянути в майбутнє і дізнатися ціну на нерухомість. Чим визначається ціна? Попитом і пропозицією. Образно кажучи, це попит і пропозиція на їжу, коли ви на кораблі під час шторму. Все залежить від того, якої сили буде шторм і коли взагалі він закінчиться.
Сьогодні Меркель говорить, що криза буде ще 10 років, її міністр фінансів так само говорить про 10 років. Знаєте, коли штормить, то їсти не дуже хочеться, навпаки, нудить. Тому я вважаю, що неможливо на сьогодні прогнозувати, чи буде попит на житло. Ми не знаємо, коли закінчиться криза, і не знаємо її сили, тому говорити, що буде через певну кількість років, надзвичайно складно.
Ростислав Кравец, адвокат, старший партнер АК «Кравец и партнеры»: На мой взгляд, исходя из тех предложений, которые делает правительство (попыток законодательно регулировать рынок жилья, внесения определенных изменений, упрощения определенных процедур строительства, получения разрешительной документации), исходя из того, что сейчас испытывают застройщики (их проблем с кредитованием, с введением налога на недвижимость, который очень больно может ударить по застройщикам, которые уже сдали в эксплуатацию жилье и пытаются получить какие-то дивиденды), мне кажется, что в ближайшее время как раз стоит ожидать уменьшения стоимости как квадратного метра, так и уменьшения стоимости предложений, которые будут на рынке недвижимости.
Эксперты рынка недвижимости видят, что есть еще некий отложенный спрос, причем он довольно велик, но я не думаю, что за счет него будет какой-то рост. Мой прогноз – в ближайшие 3-4 года на 10-20% уменьшится стоимость существующего жилья, которое сейчас выставлено на продажу или будет выставляться.
Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины: По нашим оценкам, коррекция цен продолжится еще как минимум 2-3 года (это самый оптимистический сценарий) в сторону уменьшения стоимости квадратного метра.
Марина Ткаченко: Состав экспертов, как вы видите, позволяет нам получить многофокусную картинку. Здесь есть представители законодательной власти, есть финансисты, есть юристы, представители КГГА и люди, которые занимаются недвижимостью в практическом смысле. Поэтому и тематика нашего обсуждения претендовала на многофокусность, нам бы хотелось действительно обсудить широкий круг вопрос по теме.
Я бы предложила экспертам обсудить главную тему. О ситуации на рынке недвижимости и ее тенденциях было сказано коротко, но нас очень интересует, миф или реальность – доступное жилье. Может быть, не стоит строить иллюзии, может быть, действительно, нужно людям перестать рассчитывать в этом смысле на государство как на регулятор?
Будет ли развиваться госпрограмма «Доступное жилье», какие вообще социальные программы и компенсаторные механизмы здесь могут быть? Сколько будет стоить квадратный метр жилья в столице и других городах Украины в ближайшие годы? Возможна ли в Украине доступная ипотека вообще? Кто виноват в заоблачных ценах на жилье, застройщики, бюрократы-коррупционеры или банки?
Александр Охрименко: Начнем с самого простого: мы все время забываем, в какой экономике мы живем. Не забывайте, что на руках у населения 83 млрд долларов. Это абсолютно реальные деньги, которые, конечно, несправедливо распределены, но они есть.
Пока доллар рос, была надежда, что можно спекульнуть. Вы сами знаете, что в 2003 году рост продажи недвижимости, рост цен произошел из-за того, что было отложено населением на тот момент 32 млрд долларов. Практически рост 2009-го года первоначально был за счет «откладных» денег населения. Абсолютно аналогичная ситуация может повториться в 2013 году. И не надо здесь рассказывать, что нет денег – деньги есть. Другое дело – пока растет курс, люди спекулируют, такая закономерность. Курс доллара стоит – люди вкладывают. Я могу прогнозировать, исходя хотя бы из того, какие вопросы задают мне как эксперту. Количество вопросов, вкладывать ли в недвижимость, резко выросло.
Растут ли цены на недвижимость? Растут, и будут расти. Другое дело, что если вы посмотрите на цены с начала года, то они, действительно, почти не изменились. Однако на сегодня есть балласт, который, грубо говоря, не интересно покупать, и есть действительно то, чего не хватает.
Сегодня большой спрос на эконом-жилье новое, старое не интересует вообще. Более-менее нормальный спрос на элит-жилье, у людей есть деньги. Не покупают так называемый премиум-класс. На сегодня нет пока ипотечного кредитования, и премиум-класс пока простаивает.
Что касается ипотечных кредитов, то ставки по депозитам падают, но, к сожалению, еще слабовато. Если Ощадбанк сдержит слово и летом опустит ставки до 12% в гривне на год, тогда осенью мы можем увидеть частичное возрождение рынка ипотечного кредитования. Просто общие ставки по депозитам снизятся.
На сегодня снижение ставок по депозитам можно ожидать до 15% годовых в гривне. 15% годовых – это то, с чего можно начинать возрождать ипотечное кредитование. Но здесь есть большая проблема: к сожалению, кризис показал, что наши политики-популисты, депутаты так заигрались, что они совершенно не защищают интересы банков.
У нас случилась парадоксальная ситуация: любой человек может взять в банке кредит, купить квартиру, обмануть банк, не возвращать кредит и строить из себя бедного человека. Во всех странах мира есть железное правило: ты взял кредит в банке – или ты даешь ему имущество, или ты украл деньги, ты вор. Пока этот принцип не будет работать, банки будут выдавать ипотечные кредиты очень-очень дотошно.
Несколько слов про госпрограммы на рынке жилья. Если вы обратили внимание, в прошлом году планировали выдать 20 тыс. кредитов, а выдали всего 1200. Если посмотреть на структуру, то эти все кредиты получили госслужащие. Почему? Причина в том, что банки хотят четко понимать, где человек работает. Естественно, они, прежде всего, доверяют документам, которые свидетельствуют о зарплатах в госструктурах.
На этот год запланировано выдать где-то 3000 кредитов. Это действительно реально, и ориентироваться банки будут, прежде всего, на госструктуры. Наша проблема – зарплата в конвертах, она нас додавливает.
Есть интересная идея, я так понимаю, она взаимосвязана с властью: на этот год запланировано выделить Государственному ипотечному учреждению приблизительно 2 млрд гривен, которые можно будет направить на так называемую аренду с выкупом. Это, действительно, частично решает проблему. Грубо говоря, человек арендует квартиру, до 30 лет там живет, выплачивает, потом становится собственником. Пока он там живет, он не собственник, соответственно, никаких «художеств» с пропиской детей и бабушек не будет. А это то, что без конца вытворяют наши «несчастные бедные заемщики». Это же наша проблема, что мы сначала разрешили им «похудожничать», а теперь удивляемся, почему банки не выдают ипотечные кредиты. А зачем было аферами заниматься-то?
То есть на этот год запланировано 2 млрд гривен на такую идею. Это немного, там, по-моему, рассчитано на 6 тыс. квартир. А вот на следующий год, 2014 (почему? потому что 2015-й рядом), запланировано 16 тыс. квартир. Вот эта программа, если она запустится, может частично решить проблему государственного обеспечения жильем.
Хотя, опять же, вы скажете, что 16 тыс. или 3 тыс., «молодежка» планирует 2 тыс. квартир, – это мало. Но надо раз и навсегда понять: государство может обеспечить жильем только небольшую часть населения. И здесь надо четко понимать, что на сегодня обеспечиваться будут госслужащие, теоретически учителя, медики. Что касается тех, которые заняты в частном бизнесе – им нужно рассчитывать на свои, свои и еще раз свои деньги. Во всем мире так.
Есть еще очень хорошая идея, которая мне ужасно нравится, но пока она законодательно не урегулирована, – чтобы государство строило так называемое социальное жилье. Имеется в виду, что государство выкупает социальное жилье, отдает в аренду – без права выкупа в любом случае – и тем самым решает вопрос обеспечения жильем малоимущих. Ведь эта наша практика, когда государство бесплатно раздает квартиры, а потом они приватизируются и продаются, неприемлема. А аренда без права выкупа решила бы проблему. Вот такие перспективы.
Александр Рубанов: Интересно, о какой стране говорил Александр?
Александр Охрименко: Об Украине. Причем о настоящей Украине, а не о мифической, о которой говорят политики.
Александр Рубанов: На сегодня мы достигли исторического минимума по средней стоимости квадратного метра. По Киеву она составляет 1732 доллара. В потскризисный период мы побили все рекорды по снижению стоимости, а сейчас мы вышли уже на уровень весны 2006 года, когда бум был только-только на старте. При этом индекс ценового ожидания находится в отрицательной зоне, приблизительно около 1% или чуть больше в месяц.
Индекс потребительской способности касаемо недвижимости медленно, но уверенно приближается к нулю. То есть такого количества сделок за первый квартал мы не наблюдали со времен самого худшего года. (Это был 2009-й, когда обвал уже произошел, это была весна, примерно март, апрель. С конца апреля-начала мая уже был небольшой отскок). Так вот, ситуация по количеству транзакций у нас сейчас где-то на уровне первого квартала 2009 года. То есть по Киеву в среднем за вот эти три месяца в месяц совершалось сделок 500-600. Для сравнения, в докризисный период эта цифра составляла 16-17 тыс. Вот вам просто цифры.
Ростислав Кравец: Исходя исключительно из юридической точки зрения, я хотел бы обратить внимание на несостоятельность постоянно поддерживаемого господином Охрименко мифа о каком-то недобросовестном заемщике и добрых банкирах, которые якобы выделили какие-то средства, приютили несчастных людей, дали возможность им пожить. Ведь они почему-то требовали выплачивать по валютным кредитам! При этом банкиры реально несли затраты в гривнах, платили застройщикам гривну, а потом удивлялись, почему заемщики не смогли платить в два раза больше, чем заплатил непосредственно банк.
С другой стороны, буквально позавчера появилась на сайте НБУ статистическая информация о том, что за первый квартал 2013 года объем ипотечных кредитов уменьшился на 37%. Я считаю, что это вообще для банковской системы катастрофа. И я не знаю, кому они сделают хуже от того, что они могут не выдавать ипотечные кредиты.
Что касается ставок по ипотечным кредитам, то исключительно мое субъективное мнение, что они зависят от уровня развития экономики и коррупции в обществе. Мы все прекрасно понимаем, что на сегодня если мы по-честному предложим заемщику потребительский кредит (который может выдаваться только в гривнах) с процентной ставкой 26-27%, то он физически его не сможет погашать, потому что у него не будет официально подтвержденных доходов для этого. Не думаю, что у большинства госслужащих либо у работников крупных компаний, в которых платятся «белые» зарплаты, ситуация другая.
Поэтому я считаю, что ситуация с кредитами и с процентными ставками во многом зависит от ситуации в целом в экономике, в частности от уплаты налогов в Украине. Потому что если мы не будем платить налоги, вот такие процентные ставки у нас и будут.
Олександр Сугоняко: Я вже говорив, що під час кризи дуже важко спрогнозувати, які будуть процентні ставки у майбутньому. Але сама криза, безумовно, тисне на ціни, і вони не можуть зростати, просто через те, що попит падає.
Щодо стану іпотечного кредитування, то у 2008 році іпотека складала 143 млрд, в 2009-му – 132 млрд, в 2010-му – 110 млрд, на початку 2012-го – 97 млрд, а на кінець 2012-го – 63 млрд. Станом на лютий 2013-го року – 60,1 млрд був залишок іпотечного кредитування. Ви бачите, який «радикальний прогрес» у частині іпотеки!
Більше того, скажу, що якщо до кризи у нас порядку 11% іпотечні кредити складали у кредитному портфелі, то на сьогодні – 5-6%. Це що стосується банків. Якщо взяти ще процентні ставки банків, які вищі за 20%, то я можу українцям сказати: якщо ви берете іпотеку, тим більше на 10 років під 20%, ви ніколи з цією іпотекою не розрахуєтеся. Це просто неможливо! Ви берете на себе ярмо, від якого ви не звільнитеся. Це говорю вам я, президент Асоціації українських банків.
А тепер давайте поговоримо про стан виконання масової «тріпотеки», вибачте мені, про яку говорилося у минулому році. Я казав, що це ніяка не масова іпотека, а «тріпотека». Я сьогодні можу просто підтвердити це цифрами. Називалась цифра спочатку, у квітні минулого року, що 30 тисяч кредитів буде видано, потім Тігіпко поправився у липні і заявив про 5 тисяч. Реально було видано 1,2 тисяч кредитів. Це масова іпотека?! Видали кредити одному із тисячі тих, хто потребує - сьогодні в черзі на квартиру стоять 1,3 млн людей.
В бюджеті було виділено мільярд на зменшення процентних ставок. Мільярд! А яка сума виданих кредитів? 284 млн гривень. Це тіло кредиту. І ми говоримо про якусь масову іпотеку?!
Нам говорили про те, що все буде дуже добре у будівельній галузі. Який зараз у ній стан? 11-12% падіння за 2012 рік! Давайте подивимось, хто є суб’єктами на макрорівні цієї теми, яку ми сьогодні обговорюємо? Споживачі квартир, люди. Їхня купівельна спроможність зростає в умовах, коли наш доблесний уряд планував 3,9% росту ВВП, а отримали 0,2%? На 2013 рік прогнози ще гірші. Будуть зростати доходи населення? Ми бачимо навіть за кількістю автомобілів, які їдуть колишнім Брест-Литовським проспектом, що ні, не будуть. Я їжджу на роботу і бачу, і по цьому можу визначати спроможність брати кредити. Я вже не кажу про цифри середньої зарплати. При таких середніх зарплатах ні про яку іпотеку, тим більше масову, не може бути й мови.
Візьмемо банки, стан кредитного портфелю. Власник Райффайзен Банку заявляє, що із всіх його дочірніх банків у Європі найгірший показник у Райффайзен Банку Аваль – 34% поганих кредитів. І це банк далеко не найгірший в Україні. А якщо подивитися в цілому по системі, якщо така цифра середня, то при такому стані наших кредитів і при тому, що ми фактично не кредитуємо на сьогодні економіку, перспективи фінансового стану не дуже добрі.
Потім – де взяти довгий і дешевий кредит, щоби його дати на 10-15 років? Його нема. Державна іпотечна установа за 8 років існування рефінансувала всього лише 8,5 тисяч кредитів на суму 1,3 млрд гривень.
Отже, ми проаналізували стан людей, які хочуть мати квартири, та стан банків. Тепер давайте подивимося на наших будівельників. Я скажу одне: це монополізована галузь, є величезні витрати, пов’язані із тим, щоби розпочати будівництво – 2 роки треба чекати. В той час як за кордоном – 3-4 місяці. Плюс будівельникам треба заплатити хабарів, щоб взагалі почати будівництво, у розмірі 40% від собівартості. Все це на собівартість лягає!
Без демонополізації цієї галузі і серйозного ставлення до неї (бо вона впала, як я вже сказав, на 11-12% у минулому році), ні про яке масове будівництво не може бути мови.
Наша держава за три роки збільшила свій борг – разом з гарантованим – на 25 млрд доларів, тобто на 200 млрд гривень. А це майже пів бюджету. На кожного громадянина України повішено 4,5 тисячі гривень. Економіка падає, тільки за рахунок боргу ми тримаємо ситуацію під контролем. Спалили величезну суму – на 1 квітня 2012 року у нас було 31,6 млрд доларів валютних резервів, сьогодні, здається, 24,7 млрд доларів. 6,5 млрд доларів за рік спалили! При цьому за три місяці цього року спалили майже мільярд – 880 мільйонів валютних резервів було потрачено на підтримку курсу гривні. А його ж треба тримати зовсім іншими методами.
Тобто ми накопичуємо проблематику, яку відсуваємо на завтра, і ми завтра будемо розраховуватися за всі ці проблеми, які нароблені протягом цих років. І ми говоримо, що у нас якісь є перспективи з іпотекою! Є ж речі, які треба називати своїми іменами, – у нас величезні проблеми з економікою. І доти, поки з цього економічного запустіння, в якому ми зараз перебуваємо, ми не вийдемо, не буде іпотеки.
Вибачте, у 1985 році 19 мільйонів квадратних метрів житла будівельники вводили щороку. У минулому році у нас було введено 10,8 мільйонів квадратних метрів, але із них 4 мільйони – це легалізація самобудов.
І при цьому всьому ми намагаємося бульки пускати про якусь масову «тріпотеку»! Я вас прошу! Давайте повернемося до реалій.
Геннадій Зубко: Я би хотів тему обговорення поділити на дві частини. По-перше, який стан, по-друге, що робити.
Що стосується доступного житла: такої програми сьогодні практично не існує. Є вона на папері, але, щоб ви зрозуміли, у 2013 році виділено грошей всього 50 млн гривень. Ну, ви розумієте, що таке 50 млн гривень на країну з населенням 46 млн.
Олександр Сугоняко: 100 квартир.
Геннадій Зубко: 1,2 млн сімей сьогодні перебуваються у черзі на отримання квартир, всі вони теоретично можуть взяти участь у цій програмі. Але хто реально може у ній взяти участь? 25% від вартості житла – перший внесок, а ще 50% сукупного доходу родини потрібно віддати, щоб забезпечити цей кредит. Тому ця програма не працює і працювати не буде. Єдине, що вона зробила, це те, що ці гроші було використано на добудову незавершених будівельних об’єктів, була можливість доздати їх в експлуатацію.
Можливо, якісь квартири отримали люди по програмі 70/30, де 30% – це допомога держави, а 70% – це гроші інвестора. А от програма 13%+3% не працює, тому що жодна людина не впевнена, чи буде компенсація виділена з бюджету банкові наступного року. І вона не хоче лізти туди, бо незаплановані гроші у бюджеті на наступні роки. Програма молодіжного фонду також не працює, бо фактично на неї гроші не виділяються.
Ми рішенням комітету направили листа в уряд з проханням збільшити фінансування програм доступного житла, але ми всі розуміємо, що грошей в державі немає. І чекати сьогодні виконання цих програм – це обманювати себе.
Що стосується купівельної спроможності. Тут пан Охріменко казав про 83 млрд доларів, які є у населення і які можна залучити як інвестиції у програми будівництва. Але я вам скажу, що ці 83 млрд знаходяться у частини населення, і абсолютно не у тої, яка сьогодні потребує житла.
А щодо банків, яких нібито потрібно захищати від недобросовісних споживачів, то я вам скажу, що це неправда. Чому? Візьмемо Асоціацію ошуканих інвесторів. Їх ошукали щодо 4086 будинків (і це тільки зареєстрованих), які недобудовані. Тобто в першу чергу постраждали саме люди, які взяли кредити в банках. Ті банки, які надавали ці кредити, ті банки, які контролювали вкладання цих грошей, фактично не постраждали.
Сьогодні відсоток повернення іпотечних кредитів від загальної суми споживчих кредитів найбільший. Чому «Дельта Банк» сьогодні скуповує портфелі проблемних кредитів? Тому що він знає, що ці кредити можна повернути, і вони не є такими проблемними, як вважається.
Що стосується взагалі довіри наших споживачів, які хочуть і можуть проінвестувати в житло, то, на жаль, сьогодні немає законів, які би їх захищали. Сьогодні найбільший кредитор у будь-якому проблемному об’єкті – це банк, який контролює вкладання цих грошей.
Тому сьогодні на законодавчому рівні потрібно приймати дуже жорсткі міри щодо того, щоб, наприклад, були тільки прямі інвестиційні договори, ніяких ФФБ і таке інше. (Як бачимо, ті, хто зміг себе пролобіювати і захистити, це зробили – наприклад НКРЄ прийняла типовий договір, який укладається з населенням, і це працює.) Повинен бути типовий договір, затверджений Міністерством юстиції, і він повинен бути обов’язковим для всіх інвесторів та забудовників.
Крім того, слід зробити неможливим відчуження земельних ділянок, які вже пішли у будівництво. Також потрібно надати більше прав об’єднанням інвесторів, які можуть бути утворені і які могли би контролювати хід будівництва, які могли би пред’являти майнові права (які потрібно вже реєструвати при вкладанні інвестором 10%).
Це дуже важливі речі, ці зміни потрібно робити у законодавстві, тому що сьогодні є недовіра у людей, які мають гроші, і є сьогодні неможливість практичного залучення цих грошей.
Найголовніша проблема у нашій державі зараз – відсутність будь-якої житлової політики. Наприклад, гуртожитки фактично віддали під приватизацію, тим самим знищивши для людей, які приїжджають із сіл, можливість отримати хоча б якесь житло. Має бути відроджений ланцюжок: гуртожиток – малосімейка - доступне житло. Житло, про яке ми зазвичай говоримо, перебуває на верхньому рівні. Щоб молодій родині чи молодій людині до такого житла дійти, потрібно відновити ті ланки, які знищені.
Тому ми зараз працюємо над тим, щоб прийняти законопроект про житлову політику, де буде чітко прописано, яким чином держава повинна рухатись, щоб відновити спроможність населення отримувати житло. Це може бути соціальне житло, яке здається в оренду, це можуть бути гуртожитки, тимчасове житло, це можуть бути типові проекти та програми доступного житла. Передусім повинно будуватися малогабаритне житло і потім через фінансові та лізингові інструменти надаватися в кредит (як житло, а не як гроші, які ти раз взяв, а щодо наступного року не знаєш, чи грошей вистачить, щоб заплатити за це житло).
Тому ці всі речі повинні бути у державній політиці. На жаль, ні державної політики, ні грошей в бюджеті, ні можливості виконувати програми доступного житла у держави немає.
Ірина Матіяш: Я хочу сказати, що намагання держави вирішити житлове питання все-таки є. Сьогодні дуже багато хочуть взяти участь у програмах держави.
Так, холдингова компанія «Київміськбуд» бере участь у двох програмах. Вже четвертий рік ми беремо участь у програмі «Доступне житло 70/30». За перший рік дії програми, у 2010 році було укладено тільки 12 угод, тому що був запропонований один будинок, у 2011 році було укладено вже 350 угод, а у 2012 році – 320 угод.
На сьогодні ми також працюємо в рамках програми здешевлення вартості іпотечних кредитів, запропонували близько 160 квартир в Києві і в регіонах, але уклали на сьогодні тільки 20 угод. У першу чергу в рамках програми зволікають банки - близько 60 осіб, які виявили бажання і пішли в банки, уклали тільки 20 угод.
Проте бажання придбати квартиру в рамках програми «70/30» кожного року зростає – ми вже на сьогодні розподілили більшу частину квартир, які запропонували у програму.
Отже, бажання брати участь у цих програмах серед населення велике, але дійсно, багато людей спотикаються саме на банках, тому що треба офіційні зарплати та великий перший внесок.
Геннадій Зубко: Одне маленьке уточнення. Справа в тому, що будь-яка людина, яка стала в чергу, має право на участь у програмі «Доступне житло». Але це не означає, що вона стоїть попереду черги і у неї з’явилися гроші. Наприклад, у мене є гроші, і я роблю ті умови, за яких я можу стати в чергу, та користуюся умовами програми доступного житла. Це трохи інша річ, аніж забезпечення 1,2 млн населення доступним житлом.
Ірина Матіяш: Ну, якщо ми говоримо про питання, хто отримує доступне житло, то треба звернутися до іпотечного центру, тому що коли компанія сьогодні уклала угоду з людиною, то ми ж не будемо визначати, чи вона два дні перебуває у черзі, чи 20 років, розумієте? Хоча, звичайно, краще віддавати перевагу тому, хто перебуває у черзі 20 років, але це вже питання не до забудовника.
Ми сьогодні маємо намір збільшувати кількість квартир, ми можемо передати у програму доступного житла і до 500 квартир, але тоді ми не отримаємо цієї державної підтримки.
Александр Охрименко: Давайте я внесу ясность. Еще раз повторяю: государственные программы массовыми быть не могут. Программа «Доступное жилье», действительно, так случилось, ориентирована на людей, работающих в госструктурах, получающих «белую» зарплату. Да, это не массовая программа. На этот год на нее выделяют 300 млн гривен, плюс 2 млрд на ГИУ. Не 50 млн гривен, не путайте, пожалуйста. Этих денег хватит.
По «молодежному кредитованию» планируется 2 тысячи квартир. Это мало, и молодежный фонд понимает, что мало. А по программе «Доступное жилье» предусмотрено 3 тысячи. Не 30 тысяч, 3 тысячи.
В следующем году хотят запустить аренду с выкупом, она более эффективна с точки зрения правовых аспектов. В рамках этой программы ожидается в этом году 6 тысяч, в следующем – 16 тысяч. Да, при нашем населении эти цифры небольшие. Но государство хоть немножко помогает.
Большая просьба и к политикам, и к экономистам, и к юристам: не путайте потребительский кредит и ипотечный. Потребительский кредит – это «на чайники». «Дельта банк» перепродает портфель «чайных» кредитов. То, что говорили про «Аваль», – да, есть такая ситуация. Но помните, какие раньше были разговоры? Мол, сейчас банки заберут квартиры, и цены упадут. Но не могут они забрать квартиры по законодательству! В Америке могут, во Франции могут, в Польше могут, в Германии могут. Там ситуация простая – не платят за квартиру, банки выставляют ее на рынок, и цена падает. У нас же забрать квартиру физически не могут.
В результате, действительно, банк «Аваль» имеет проблемы на территории Украины из-за такого нашего законодательства. Банальная ситуация – прописали ребенка, хотя клялся человек – прописывать не буду. Прописал – забрать квартиру физически невозможно. Вот говорят: мы защищаем человека. Замечательно, а где возьмет деньги банк?
Что касается ипотечных кредитов. Вы знаете, сколько банки списали убытков? Причем как раз большие – Укрсиббанк, Укрсоцбанк и так далее? Они списали около 12 млрд гривен настоящих денег. Они понимают, что их физически нельзя забрать. И вы немного спутали – 37% сейчас ипотечный портфель. Действительно, банки сейчас выдают ипотечные кредиты очень выборочно, из сорока - одному, но зато новых проблемных ипотечных кредитов всего лишь менее чем 2%. По старым, к сожалению, 45%. Вот к чему мы пришли из-за своих льготных ипотечных кредитов, когда банк не может по-европейски решить проблему.
Вот мы говорим: пускай банк возьмет деньги. Где он их возьмет? Это деньги с депозитов населения. Те, кто не вернули ипотечные кредиты, украли деньги у вкладчиков. И вот это все сообщество «друзей», «помощников» – это те, кто украли квартиры. Надо четко понять: если не можешь платить – отдай. Железное правило любого бизнеса. И не надо здесь размазывать различные выдумки, что банки плохие. Ситуация такая: есть депозит, есть кредит. Все. Банк – это посредник.
Мало того, банк не контролирует строительство, строительство контролирует министерство, не путайте, пожалуйста. На сегодня проблема «недостроев» – это проблема министерства. Банк не имеет права «закрыть» застройщика, арестовать его, отобрать лицензию. Кто может? Только министерство.
Ростислав Кравец: Я вот поражаюсь: вроде Александр Охрименко – грамотный специалист, в этой области не первый год, а такие вещи говорит… Сегодня у нас 2013 год. В 2008 году у нас, действительно, были проблемы, никто не знал, как выселять, что делать с этими квартирами, принимать ли их на баланс или не принимать. Однако нормы закона об ипотеке, судебная практика, постановления Верховного суда дают банкам на сегодня полный спектр инструментов для того, чтобы выселить заемщика вообще, с детьми или без. Даже в нашей практике таких случаев десятки. Когда с детьми, по решению суда - у банка этот процесс занимает где-то два месяца. И проблем абсолютно никаких нет. Я не вижу причин, зачем поднимать вот эту волну, мол, бедные несчастные банки не могут получить деньги. Да, они не могут получить свою запланированную прибыль в размере 300-400%.
Александр Охрименко: Не бывает у банков такой прибыли!
Ростислав Кравец: Да ладно, о чем Вы говорите!
Александр Охрименко: Маржа банков – 2-3%, не выдумывайте про 300%.
Ростислав Кравец: Были, например, выдачи кредита в валюте, в частности в швейцарских франках в «Укрсиббанке», в «ОТП Банке», в «Универсал Банке». Сумма уплаты по этим кредитам выросла в два раза. Якобы выдали людям кредиты в швейцарских франках, хотя сами сотрудники банков никогда не видели, как выглядит швейцарский франк. Поэтому говорить о том, что что-то там банк потерял, не приходится – банки выдавали кредиты, переложив бумажки, перечислив на застройщика гривну, а потом требуя от заемщика в два раза больше.
Несколько слов касательно мифа про несчастных депозитщиков, которым якобы не возвращают их вклады. Из Украины ушли целый ряд иностранных банков, которые продали свои портфели за 10-12%. Я вот что-то не встречал ни в прессе, ни в истории, чтобы не возвращались депозиты.
Где не возвращались депозиты? Не возвращались депозиты в «Укрпромбанке», который как рухнул, так три года и молчание. Из-за кого их не вернули? Может, там другой у нас был банк, может быть, были другие кредиты? Все об этом знают, все знают, откуда появились у Лагуна деньги, как Лагуну пришлось закрывать отношения между крупнейшей мировой финансовой корпорацией и Национальным банком и проблемами, которые сложились в «Укрпромбанке». Об этом все молчат.
Все почему-то говорят, что пострадают депозитщики. Не было еще в Украине ни одного такого случая. И не будет никогда, не надо развивать вот этот миф, якобы кто-то что-то у банков украл. Банки хотят получить свои 300%.
Олександр Сугоняко: Оскільки мова зайшла про банки, хотів би декілька слів сказати. У цьому році виповниться 20 років, відколи я президент Асоціації українських банків.
Я не хотів би, щоб отут полеміка іпотеки звелася до проблеми банків. Перше, що ми маємо знати, – банки не кращі, ніж наша медицина, наша освіта, наші суди, наша армія тощо. Є різні банки. Є банки, які дотримуються свого слова, а є банки, які його порушують. Є банки, які дописують дрібним шрифтом у договір, щоб ви не побачили, і потім вас карають, що ви це проґавили. А це аморальна поведінка, на мою думку, і таким банкам довіряти не варто.
Однак в частині, яка стосується іпотеки, ви мусите знати: сьогодні іпотека в банківських кредитах складає всього лише 5-6%. Банки могли б збільшити обсяги іпотеки і до 40%, і до 100%, як в Іспанії, наприклад, якби ризики щодо видачі іпотеки були мінімальними. А вони надзвичайно великі, і саме тому ми не хочемо йти на той ринок. Там величезна імовірність неповернення.
Наробили помилок із валютними кредитами. Але це не банки в основному винні (хоча вони теж) – основана вина лежить на державі, яка дозволила кредитувати у тій валюті, у якій люди не отримували зарплату. Банки вмонтовані в цю систему.
Кажуть, що на руках у населення 70 млрд доларів. Але давайте називати речі своїми іменами – це що, якщо перерахувати в гривні, 560 млрд на руках у нас з вами?! Ми ж можемо підняти підшивки «Дзеркала тижня», яке колись написало, що на 4 прізвища один банк видав 1 млрд. А зараз після паспортизації взагалі це монополізовано, і виведення в готівку для тіньового бізнесу йде через декілька банків, і там йде більше 30% цієї суми.
А реально у людей, за нашими підрахунками, якщо і є 12 млрд доларів, то це дуже добре. А решта, якщо й є, то відомо де, – обслуговує тіньову економіку. І не треба ілюзій собі видумувати, що ми сидимо на 560 млрд гривень і не знаємо, куди їх діти. Це ілюзія, через те цей фактор і не працює.
Геннадій Зубко: За ту ситуацію, яка складалася з іпотечним кредитуванням і інвестуванням, є відповідальність держави, яка, дійсно, дозволила давати валютні кредити, але є відповідальність і забудовників. Щоб ви знали, кожен забудовник свою частину прибутку заклав у інші квартири, які є у тому ж недобудованому будинку, він себе прикрив. Є також відповідальність банків, які теж себе захистили, тому що найбільший кредитор щодо всіх цих об’єктів – це банк. Він перший у черзі і забере свої гроші. Фізособи-інвестори, які є у цьому ланцюжку, – останні. І саме на них впала та проблема з незавершеним будівництвом.
Тому питання в тому, що сьогодні на законодавчому рівні потрібно цю відповідальність розділити. Зокрема, на державу її слід покласти. У нас є пропозиція, щоб ті гроші, які зараз виділяються на «Доступне житло», у першу чергу направити на добудову незавершених об’єктів, щоб дати можливість людям отримати за цією програмою додатково 30%, щоб вони їх могли вкласти.
Але на сьогодні є проблема з тим, хто буде добудовувати. Є багато об’єднань інвесторів, які кажуть: дайте нам можливість добудувати, і ми знайдемо гроші та добудуємо. Тому тут відповідальність потрібно ділити, не потрібно її всю покладати на фізосіб-інвесторів, які й так несуть на собі цей важкий тягар.
Володимир Денисенко: Щодо «Доступного житла» хотів би декілька слів сказати.
Що стосується здешевлення вартості іпотечних кредитів, щодо чого така жвава дискусія відбувається, то треба сказати, що ця програма серед населення попитом і авторитетом не користується. Згідно з даними іпотечного центру, який займається безпосередньо цією роботою, більше тисячі людей звернулося за консультацією, і лише близько сорока людей направили свої документи в банк для отримання цього кредиту.
Набагато більшим попитом користується програма «70/30», але, на жаль, диспропорція така у бюджетних видатках, що ця програма трохи відстає. Вже було сказано, що на цю програму у держбюджеті передбачено 50 млн гривень. В той час як на здешевлення іпотечних кредитів – 300 млн гривень.
Є у людей гроші чи немає, щоб заплатити свою частину – 70% вартості житла? У Києві ця програма діє – міська, не державна – з 1998 року. Тоді вона починалася з пропорції 50/50, але указом Президента у 2007 році була визначена пропорція 70/30. Так от, з 83 тисяч сімей, які перебувають на квартирному обліку на сьогодні, більше 17 тисяч звернулися з письмовою заявою з проханням надати їм змогу придбати доступне житло за програмою «70/30».
Тобто у цієї п’ятої частини черговиків є кошти на руках, і вони готові купляти. Тому якщо держава чи міський бюджет виділить 100 млн гривень на програму «70/30», це дасть можливість залучити в економіку більше 230 млн коштів населення, це дає можливість збудувати більше 700 квартир при вартості будівництва, яка визначена Мінрегіонбудом – 7900 гривень за кв. м. Тому я просив би звернути на це увагу, популяризувати програму «70/30» і приймати нормативні документи на її користь.
Що стосується нормативної бази, то приємно чути, що парламентський комітет займається розробкою державної житлової політики. Просив би врахувати, що нашу житлову політику, наше житлове законодавство необхідно привести у відповідність до Конституції. Тому що Конституція 1996 року передбачає зовсім інші поняття: держава має створювати умови, за якими кожен має мати змогу збудувати собі житло, взяти в оренду або придбати у власність. І тільки тим, хто потребує соціального захисту, житло може надаватися державою або безкоштовно, або за доступною для них вартістю. Але, на жаль, Житловий кодекс УРСР 1983 року до цього часу передбачає, що ми зобов’язані зараховувати всіх, хто підпадає під певні норми, на квартирний облік. А якщо районна адміністрація зараховує на квартирний облік, приймається розпорядження, то це означає, що держава бере на себе зобов’язання щодо безкоштовного забезпечення цієї людини квартирою. Тобто парадокс виходить. Тому просив би це врахувати і якнайскоріше привести житлове законодавство у відповідність до Конституції.
Ще раз хотів би повернутися до програми «70/30». Користується вона попитом у людей, тому давайте її розвивати.
Геннадій Зубко: Виділено на неї лише 50 млн.
Володимир Денисенко: Але можна 300 млн, які передбачені на здешевлення іпотечних кредитів, перекинути на програму «70/30».
Геннадій Зубко: Ми зараз внесли пропозицію, щоб ці гроші перекинути і ще додати 150 млн, щоб хоча би вийти на рівень 2012 року.
Володимир Денисенко: І це дасть можливість фактично оживити будівельну галузь.
Олександр Сугоняко: Шановний пане Володимир, я би міг зараз розповісти, що є деякі банки, які сьогодні, в цих дуже складних умовах, все-таки іпотечні кредити дають. Кредитний портфель банків – це 800 млрд гривень, а на сьогодні іпотека займає у ньому лише 60 млрд, і то це залишки, які видавалися Бог знає коли.
На черзі на квартиру в Києві стоїть 160 тисяч, за моїми даними. А ви говорите про 200 млн гривень – це буде лише 200, ну хай 400 квартир. Ми ж серйозні люди! Це заторкне 200 людей, які приїхали з Донецька чи звідки, і їм треба дати квартиру у Києві. А решта людей не отримають квартир!
Ми ж, вибачте, не вчора народилися. А Ви розказуєте про те, що ви там якісь програми робите. Ми просто дуримо людям голову. Ви скажіть, що реально коштів немає, 200 млн – це не кошти, нема про що говорити. Треба говорити про 800 млрд гривень банківських кредитів, а не про якісь 200 млн гривень.
Володимир Денисенко: Я не зрозумів, чому у вас така реакція. Я думаю і вас переконую в тому, що програма «70/30» зрозуміла людям і вигідна. В нинішніх умовах черговики квартирного обліку не хочуть зв’язуватися із банками, не хочуть зв’язуватися із іпотекою. І я оці мільйони назва лише для прикладу. 100 мільйонів бюджетних коштів дає можливість залучити 230 млн коштів людей і направити в будівництво. І це дає можливість лише за 100 млн збудувати 700 квартир. Тому ніяких тут маніпуляцій немає.
Олександр Сугоняко: Тоді таке запитання до Вас: який має бути середній дохід сім’ї із трьох людей, щоб вона встряла у вашу програму «70/30»?
Володимир Денисенко: Ви самі казали, що у людей на сьогодні більше 70 млрд доларів на руках.
Олександр Сугоняко: Я якраз говорив, що їх нема.
Олександр Охріменко: Це офіційна статистика НБУ.
Володимир Денисенко: З 83 тисяч черговиків на квартобліку у Києві кожен п’ятий – 17 тисяч – написав заяву, що він готовий взяти участь у будівництві житла за 70%. Тобто в цих 17 тисяч є на руках кошти! То давайте ми їх залучимо, а не будемо заганяти у якийсь банк.
Не йде мова про дохід цієї сім’ї, вона нам каже: «У нас є гроші, дайте квартиру, виділіть із бюджету 30%, а ми заплатимо 70%».
Олександр Сугоняко: Зайдіть на сайт Президента, там вчора було написано, що у 2012 році отримали кредити за програмою «Доступне житло» 1,2 тисячі людей, хоча планувалося, що отримають 30 тисяч. Тобто ми мусимо виходити з реалій, а не пускати пил в очі.
Олександр Охріменко: У цьому році за цією програмою планується 3 тисячі. Це реалії.
Журналист: У меня два вопроса. Первый вопрос – какое влияние на рынок жилья, в том числе на цены, на динамику спроса, предложения и количества транзакций оказали новые правила регистрации имущественных прав на недвижимость, которые заработали 1 января 2013 года?
Второй вопрос такой. Мы стали свидетелями небольшой дискуссии о программе «Доступное жилье». Скажите, если убрать коррупционную составляющую, если убрать желание банков иметь 300-400% прибыли, если убрать то, что надо ждать два года начала постройки жилья, если убрать растущую стоимость стройматериалов (ведь если кризис, то они расти не должны, а наоборот, должны дешеветь), сколько реально мог бы стоить квадратный метр в Киеве? И какую цену квадратного метра вы считаете адекватной для того, чтобы обеспечить хотя бы большинство тех украинцев, которые нуждаются в жилье, и снять вопрос с госпрограммами, разворовыванием бюджетных средств?
Александр Рубанов: Новые правила регистрации имущественных прав на недвижимость на количество транзакций практически никак не повлияли. Хотя первые полтора месяца, действительно, был ступор на рынке, ни люди не понимали, как будет проходить это процесс, ни сами регистраторы. Насколько я знаю, там и головы полетели.
Но на сегодня, в принципе, ситуацию можно охарактеризовать как стабильную. Нотариусы уже берутся за это, а одно время они категорически отказывались.
А что касается коррупционной составляющей, то в Киеве ситуация уже приближается к коллапсу. Например, на оформление земельного участка в некоторых случаях может уходить 4-5 лет. У нас вот есть клиент, мы буквально вчера с этим столкнулись, который 5-й год уже пытается это сделать – в 2008 году начал, но в этом году еще конца-края не видно. Тем более, Киевсовет в очередной раз изменил правила прохождения этой документации. То есть в этой сфере творятся ужасные вещи.
Вы также спрашивали о стоимости, которая была бы приемлема для потребителя. Она на сегодня находится где-то на уровне, если говорить о Киеве, 600-700, может быть 800 долларов за квадратный метр.
На сегодня наметился тренд: люди достаточно активно интересуются жильем в пригороде. Такие города-спутники, как Вышгород, Боярка, Вишневое, Ирпень, Буча имеют достаточно живой процесс строительства, и активность покупательская, интерес потенциального покупателя к объектам в этих городах достаточно высокий. В текущих условиях кризиса ситуацию там можно назвать даже позитивной. То есть людей устраивает и качество (оно, в принципе, ничем не хуже, чем в Киеве, потому что: что здесь строят непонятно что, что там, разницы нет. Качество стабильно хреновое, прошу прошения, последние лет 10), и по деньгам цифра вполне приемлема для тех, кто еще может покупать.
Что касается ситуации в Киеве, то надо добавлять на квадратный метр 300-400 коррупционных долларов. Без коррупционной составляющей стоимость в пригороде и в Киеве была бы одинаковой.
Геннадій Зубко: Декілька слів щодо програм доступного житла. «70/30» - програма зрозуміла, користується у людей попитом, вони її розуміють. Але ніхто не каже про те, що в рамках цієї програми не фінансуються всі квадратні метри. Людина не може купити квартиру на 130 кв. м, наприклад, і щоб 30% фінансувалося державою. 30% фінансується тільки в межах тої площі, яка людині потрібна згідно з квартирною чергою.
Крім того, якщо думати про розвиток у напрямку програм доступного житла, то потрібно зрозуміти: має бути типове будівництво при 100% готовності для заселення. Чому? Тому що навіть щодо тих квартир, які сьогодні реалізуються за програмами доступного житла, жодна людина не розуміє, скільки потрібно ще потратити грошей, щоб туди заїхати. Дуже багато хто беруть кредити і не розуміють, що потрібно ще 30% вартості тої квартири вкласти, щоб у неї заїхати. І коли людина починає виплачувати цей кредит, тільки потім це розуміє.
Тому наше бачення дуже просте: потрібно передусім узгодити типові проекти малогабаритного житла; має бути 100%-на готовність; і найголовніше – ми повинні побудувати квартири і віддати їх у лізинг. Тоді можливо розглядати це як доступне житло. А якщо людина 3-5-10 років чекає, поки ця квартира добудується, а потім невідомо скільки потрібно ще грошей потратити, щоб в’їхати, то чи можна взагалі це називати доступним житлом?
Журналіст: За чий кошт планується будувати це типове житло?
Геннадій Зубко: По-перше, це може бути державно-приватне партнерство, якщо ми говоримо про житло, яке буде надаватися в оренду. Якщо це житло, яке буде продаватися і надаватися в фінансовий лізинг, то можливе залучення саме фінансових інвестицій від фінансових партнерів. І держава теж повинна взяти на себе частину будівництва соціального житла, яке може передаватися тільки в оренду. Тому що на сьогодні і в європейських країнах, і в США 70% ринку житла – орендоване житло. В Росії державно-приватне партнерство дуже сьогодні розвинуте і там поширене залучення коштів з приватного сектору.
Але держава повинна регулювати ці всі процеси і взяти на себе відповідальність і перед приватним інвестором, і перед тими людьми, які будуть вкладати потім туди гроші.
Олександр Охріменко: ГІУ повинні дати державні гарантії на 2 мільярди гривень, воно випустить облігації під них, розмістить, і це буде залучення коштів.
Щодо Росії, то давайте раз і назавжди скажемо: у Росії середня ставка за депозитом – 7%, середня ставка за іпотечним кредитом – 12%. Буде у нас 7% – буде і у нас іпотечне кредитування.
Журналіст: Прокоментуйте оцю нову схему, яка передбачає оренду квартир з подальшим викупом під 3%. Варто людям вже зараз пробувати брати участь в ній?
Геннадій Зубко: Її ще немає. По-перше, цю схему потрібно впровадити. Тому що коли говорили про схему «13+3» (3% платять люди, 13% компенсує держава), то вона теж видавалася вигідною нібито і для банків – 16% кредит, і для людей – 3%, але вона не працює. Чому? Бо не передбачені гроші у бюджеті, і люди не йдуть у цю схему, тому що бояться, що завтра залишаться сам на сам з цим кредитом.
Тому давайте дочекаємося запуску нової схеми оренди квартир, бо багато нюансів у нашій державі виникає згодом.
Марина Ткаченко: Большое спасибо, уважаемы эксперты и представители СМИ. Мне кажется, получилась очень квалифицированная и живая дискуссия. Всего доброго.