Серед законопроектів, які чекають на розгляд у Верховній Раді України — проект Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку". Документ за реєстраційним №11264 внесено 27 вересня 2012 року Кабінетом Міністрів України, 2-го жовтня отримано висновок Головного науково-експертного управління Верховної Ради. Згідно висновку, законопроект рекомендується до прийняття за основу з наступним урахуванням висловлених у висновку зауважень і пропозицій.
Найсерйозніше зауваження до законопроекту - заплановане в ньому виключення статті 9 чинного Закону, згідно з якою членство в об’єднанні співвласників є добровільним. На думку експертів, такий підхід суперечить конституційному принципу добровільності об’єднань громадян, закріпленому в статті 36 Конституції України, згідно з яким ніхто не може бути примушений до вступу в будь-яке об’єднання громадян. Тому пропонується не виключати з Закону статтю 9.
Декілька зауважень стосуються питань врегулювання спільного майна співвласників, у тому числі державної реєстрації придбаного спільного нерухомого майна за ОСББ за рішенням його правління. Тут слова "за рішенням правління" пропонується замінити словами "за згодою всіх співвласників", оскільки в іншому випадку це порушує право приватної власності співвласників. Решта зауважень — технічного характеру (неузгодженість між статтями, відсутність визначення понять тощо).
Історія питання: дві концепції змін
Є дві концепції змін — поступовий прогрес внаслідок точкового коригування закону про ОСББ, або одночасні радикальні зміни відразу декількох законів України.
Для тих читачів, які не слідкували за дискусіями навколо змін до закону про ОСББ, нагадаємо перебіг попередніх подій.
Законопроект за реєстраційним №8474, прийнятий Верховною Радою України 15 березня 2012 року, президент України Віктор Янукович не підписав, одночасно висловивши ряд зауважень загального характеру та доручивши Кабінету Міністрів доопрацювати його. За своїм змістом редакція №8474 - досить консервативна і прагматична, а одним з її авторів була Тетяна Бойко, координатор житлово-комунальних програм Громадянської мережі “ОПОРА”.
Опоненти законопроекту №8474 здебільшого згуртувались навколо юриста Тетяни Монтян, яка запропонувала значно радикальніші зміни чинного Закону про ОСББ та пов'язаних з ним законів України.
Виконуючи доручення Президента України по доопрацюванню документа, Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства 1 червня 2012 року опублікувало новий варіант законопроекту про ОСББ, який передбачав революційні новації в Законі про ОСББ та паралельні зміни в інших законах України - “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, "Земельному кодексі", "Цивільному кодексі", законі "Про приватизацію державного житлового фонду" та "Про житлово-комунальні послуги".
Одночасно Мінрегіонбуд організував громадське обговорення нового варіанту коригування законодавства стосовно ОСББ, та консультації з зацікавленими об’єднаннями громадян.
Після численних дискусій Кабінет міністрів України подав до Верховної Ради законопроект №11264, який успадкував більшість положень варіанту №8474, а не свого більш радикального “колеги” (тобто схожий на варіант "ОПОРИ", а не Монтян, - LB.ua).
Які ще зміни планується внести до існуючого закону?
Крім згаданої на початку статті обов'язковості членства в об'єднанні (членство автоматично настає в разі набуття права власності на житлове чи нежитлове приміщення в будинку), пропонується також уточнити поняття “нежитлове приміщення”, “прибудинкова територія”, “спільне майно”, “уповноважена особа власника” та інші.
Наприклад, якщо раніше уповноважена особа власника обов'язково повинна була мати оформлене у встановленому порядку доручення (в тому числі від членів сімей — дітей, батьків, дружини або чоловіка), тепер вона має право представляти інтереси “на підставі договору або закону”.
Щоб уникнути формально законного створення об'єднань першими ж кількома співвласниками новозбудованих будинків та пов'язаних з цим зловживань, у таких багатоквартирних будинках установчі збори скликаються лише після отримання правовстановлюючих документів на більшість житлових та нежитлових приміщень їхніми власниками.
Підтверджено положення чинного Закону про те, що кожний співвласник на установчих зборах має один голос, незалежно від площі та кількості житлових та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Спрощено створення об'єднання в складі декількох будинків. Якщо раніше такі будинки повинні були належати до одного житлового комплексу (не могли існувати окремо), то тепер їм досить мати спільну прибудинкову територію або спільні елементи благоустрою.
Для вирішення проблем з небажанням колишнього балансоутримувача передавати новоствореному об'єднанню технічну документацію на будинок (що унеможливлювало господарську діяльність ОСББ), пропонується зобов'язати органи місцевого самоврядування в тримісячний термін після реєстрації ОСББ надавати йому копії документації.
Дозволяється при відсутності кворуму заміняти загальні збори письмовим опитуванням
Враховуючи низьку активність співвласників, дозволяється при відсутності кворуму заміняти загальні збори письмовим опитуванням. Результати такого опитування матимуть силу рішення загальних зборів.
Проблема пасивності співвласників особливо актуальна для сучасних будинків, які налічують сотні квартир, що суттєво ускладнює підготовчу діяльність ініціаторів створення ОСББ. Разом з тим, пропозиція прирівняти письмове опитування до загальних зборів виглядає неоднозначною.
Пасивність співвласників та шляхи її подолання
Оцінка такої важливої фази в процесі створення ОСББ, як підготовча діяльність ініціативної групи співвласників, дається установчими зборами об'єднання.
Відсутність дискусії — ключовий недолік письмового опитування в порівнянні зі зборами
Перша проблема, з якою стикаються ініціатори — це можливе неповідомлення сусідів про майбутні установчі збори внаслідок відсутності інформації про всіх співвласників будинку. Іноді ініціативна група не вважає це значним порушенням їхніх прав, мовляв, з арифметичної точки зору голоси відсутніх учасників не впливають на результат голосування, оскільки є значна перевага голосів “за”. Однак не слід забувати про те, що відсутній учасник зборів позбавляється не тільки можливості бути обраним до керівних органів об'єднання (право можна відновити пізніше), але й можливості виступити на зборах (не можна відновити). Між тим, навіть один добре аргументований виступ нерідко здатний переконати присутніх та схилити їх до прийняття зовсім іншого рішення. Саме відсутністю дискусії будь-яке письмове опитування безумовно поступається зборам.
Установчі збори — це не тільки оцінка діяльності ініціаторів створення ОСББ, а й основа для подальшої роботи об'єднання
Інша проблема - відсутність кворуму зборів внаслідок пасивності співвласників. Відомо, що в деяких випадках ініціатори піддаються спокусі “дозбирати підписи” відсутніх на зборах сусідів шляхом їх поквартирного обходу. Згодом це може призвести до конфлікту між новоствореним ОСББ та частиною співвласників будинку, обурених порушенням передбаченої законом процедури. Останні або звертаються до суду, або аналогічно опонентам організовують нелегітимні з-за відсутності кворуму збори, теж доповнюючи їх протоколи “дозбираними” підписами. В будь-якому випадку, закладається скоріше підгрунтя для майбутніх конфліктів, ніж міцна основа для подальшої співпраці сусідів.
Що можна зробити ще?
Якщо вважати, що причинами пасивності співвласників є лінощі, недовір'я до сусідів та певний інфантилізм, то й долати її слід відповідним цілеспрямованим впливом.
Наприклад, можна законодавчо зобов'язати співвласників приймати участь в управлінні спільною власністю, передбачивши штрафи за невиконання обов'язків, в т.ч. за ігнорування зборів співвласників.
До речі, подібна практика, яка щоправда стосується участі в політичному житті, існує в декількох європейських країнах. Наприклад, у Конституції Греції пунктом 5 статті 51 передбачено: “Здійснення виборчих прав є обов'язковою справою. Винятки та карні санкції в кожному випадку визначаються законом”. Обов'язковий характер голосування передбачений і в конституціях Бельгії, Італії та Люксембургу. До 1970 року громадяни Австрії та Нідерландів, які ігнорували вибори, мали платити штраф.
Недовір'я до ініціаторів установчих зборів об'єднання можна подолати, законодавчо передбачивши участь у зборах представника державного реєстратора, який контролюватиме дотримання процедур.
А таку радянську спадщину, як політичний та економічний інфантилізм (“від мене нічого не залежить”, “держава забезпечить”), треба переборювати насамперед зміною ставлення держави до власних громадян. Політику популістського загравання з ними, подвійних стандартів, роздачі нездійсненних обіцянок та приховування об'єктивних труднощів рано чи пізно треба буде змінити на відвертий діалог, констатацію іноді неприємної реальності та спільний пошук шляхів вирішення існуючих проблем.