17 января по результатам второго чтения законопроекта №4733-1 Верховной Радой был принят Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности». Ожидается, что внесенные законом изменения будут способствовать внедрению европейского подхода в разрешительно-согласовательные процедуры в строительстве.Частично, новый закон отменяет положения «строительной реформы» 2011 года, вновь вернув три категории сложности строительства вместо пяти и усилив надзор над ведением строительства средней и высокой сложности. Именно в результате изменений начала десятилетия, во многом, в Украине с новой силой расцвели строительные аферы и огромное число частных инвесторов сталкивается с проблемами ввода в эксплуатацию их уже построенного застройщиком жилья.
В основном, Закон №4733-1 вносит изменения в Законы «О регулировании градостроительной деятельности» и «О лицензировании видов хозяйственной деятельности», а также в другие законы, как «Об основах градостроительства», «Об архитектурной деятельности», «О землеустройстве», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», «О благоустройстве населенных пунктов», «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности».
Таким образом, закон вносит многочисленные комплексные изменения в законодательство, связанное с градостроительством. Как самую существенную новеллу закона в Министерстве регионального развития отмечают, что этот закон отменяет категории сложности строительства, а также такой разрешительный документ, как декларация. Теперь 80% объектов будут строить на основании уведомления о начале строительства и принятия в эксплуатацию, а остальные 20% - на основании разрешения. По мнению вице-премьер-министра - министра регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадия Зубко, это сделает невозможным возникновение незаконных застроек, поскольку нивелирует пространство для злоупотреблений и строительных афер со стороны недобросовестных застройщиков.
В соответствии с изменениями, внесенными в Закон «О регулировании градостроительной деятельности», все объекты градостроительства делятся по следующим классам последствий (ответственности): незначительные последствия - СС1; средние последствия - СС2; значительные последствия - СС3, а также обратить внимание на то, при каких свойствах объекты не могут быть внесены в категории СС1. По более общему правилу, со дня вступления в силу нового Закона, объекты строительства I и II категорий сложности относятся соответственно к объектам с незначительными (СС1) последствиями; III и IV категорий сложности относятся соответственно к объектам со средними (СС2) последствиями; а V категории сложности - к объектам со значительными (СС3) последствиями.
Именно III категория была самой популярной «лазейкой» для недобросовестных застройщиков – большой жилой комплекс разделялся на «отдельные секции» (как правило, один подъезд) и вводился в эксплуатацию как каждое строение отдельно. Это позволяло строить на основании обычной декларации, не проходя проверку со стороны контролирующих органов. Как итог, менее 1% строительства в Украине ведется как IV и V категория сложности, хотя такую категорию должны иметь почти все высотные дома.
К значительным упрощениям можно отнести отмену ранее установленной как необходимой процедуры регистрации декларации на осуществление строительства. Отныне осуществления строительства и принятия в эксплуатацию объектов со средним и значительным классом последствий ответственности (СС2 и СС3) осуществляется на основании разрешения на выполнение строительных работ и сертификата о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта, а объектов с незначительными классами последствий ответственности (СС1) - на основании уведомления о начале выполнения строительных работ.
Кроме того, были перераспределены полномочия государственных органов в системе осуществления государственного архитектурно-строительного контроля и государственного архитектурно-строительного надзора.
В настоящее время контроль за соблюдением порядка проведения обследования объектов и реализацией мероприятий по обеспечению надежности и безопасности при их эксплуатации осуществляется не инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля, а всеми органами государственного архитектурно-строительного контроля в порядке, установленном Кабинетом Министров.
Перечень таких органов остается неизменным и к нему законодательно теперь отнесены структурные подразделения по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля Киевской и Севастопольской городских государственных администраций; исполнительные органы по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля сельских, поселковых, городских советов. Кроме того органом государственного архитектурно-строительного контроля и надзора является центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора.
Застройщикам следует также обратить внимание на то, что зарегистрированные до вступления в силу закона декларации о начале выполнения подготовительных и / или строительных работ действуют до завершения строительства объектов, однако законом значительно расширен перечень оснований, при которых такие декларации могут быть отменены. Отмена уже зарегистрированной декларации может произойти в результате установления в ходе проверки нарушений требований градостроительной документации, градостроительных условий и ограничений, несоответствия объекта строительства проектной документации на строительство такого объекта и требованиям строительных норм, стандартов и правил, нарушений градостроительного законодательства, невыполнение требований предписаний должностных лиц органов государственного архитектурно-строительного контроля, а также отмены градостроительных условий и ограничений.
При этом штрафы становятся больше - проведение строительных работ без соответствующего разрешения на объектах со средними последствиями грозят штрафом в 370 минимальных зарплат (1,184 млн гривен при мин. зарплате 3,2 тыс. грн.), вместо 90 минимальных зарплат (144 тыс. грн. при мин. зарплате 1,6 тыс. грн.) за выполнение строительных работ без регистрации декларации о начале выполнения таких работ, а также при указании недостоверных данных в декларации, как было ранее.
На данный момент сфера градостроительства в Украине имеет две проблемы – излишняя сложность в получении всей необходимой документации (140 место в рейтинге Doing Business 2017) и большое число незаконных строек. Новые правила нацелены, в первую очередь, на решение второй проблемы. Условия же работы будут упрощены, в первую очередь, для небольших строек, малоэтажных домов.