Насправді ОСББ потрібні “бідним” будинкам значно більше, ніж “багатим”. Тому що для людей, які і так ледве зводять кінці з кінцями, економія на послугах, які не надаються, а завдяки ОСББ не будуть і оплачуватись — напевно буде доволі суттєвою. В той час як для людей, які не бідують, зайві кілька сотень гривень особливої ролі не грають.
Начитавшись злобних каментів щодо моєї статті ОСББ – наука спільної дії, та безумних звинувачень хіба не в тому, що я — ворог народу та “працюю на владу”, я деякий час не могла зрозуміти, в чому ж справа. Адже альтернативи ОСББ дійсно немає, а ЖЕК взагалі не є і не може бути такою альтернативою. Це все одно, що порівнювати тепле з м'яким: ОСББ — це правова форма існування будинку як співвласності, тоді як ЖЕК— це просто обслуговуюча організація. Тобто, це є сутності різної правової природи та різного функціонального призначення.
Але, як це часто буває - те, що є абсолютно самоочевидним для спеціаліста, у неспеціалістів викликає неадеквану реакцію, бо є незрозумілим, а отже, збуджує страх, як і все невідоме. Тому цю статтю я присвячую тому, що написано в нашому законодавстві з приводу наших будинків, та спробую пояснити, чому практично кожен ЖЕК в Україні здійснює свою бурхливу діяльність без будь-яких правових підстав.
Отже, згідно ст.355 Цивільного Кодексу України, майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.
Багатоквартирний будинок ЯК ЦІЛІСНІСТЬ є спільною частковою власністю власників всіх приміщень у цьому будинку. Тобто, кожна квартира, кожне нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку може бути і ПОВИННЕ бути визначені як частка у вигляді арифметичного дробу. Зверніть увагу на правовстановлюючі документи на “сільські” будинки - там чітко зазначені частки кожного з співвласників! Те, що такі частки не зазначені в правовстановлюючих документах співвласників багатоквартирних будиинків, є однією з найбільших трагедій України, як би пафосно це не звучало.
Не знаючи розміру часток, люди “літають в юридичному повітрі”, бо нездатні ані визначити кворум для прийняття економічно обгрунтованих рішень щодо своїх будинків, ані чітко порахувати частку власної участі у витратах на весь будинок. Та й взагалі — не сприймають будинок як СВОЮ ВЛАСНУ СПІВВЛАСНІСТЬ, а тому - “відкривають двері” своїх будинків для рейдерів всіх мастєй!
Судіть самі — якби кожен українець - співвласник багатоквартирному будинку достеменно знав, що йому належить на праві співвласності ВЕСЬ будинок, а саме — якась там 1/157 цього будинку, тощо, і що НІХТО, крім нього самого та власників решти 156/157 — не повинен і не має права втручатись у визначення порядку управління будинком та його утримання - то менталітет міського населення України був би зовсім іншим!
Підемо далі. Відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України, власникам квартир у багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. Тобто,кожен багатоквартирний будинок є насправді такою собі величезною “комунальною квартирою”, в якій окремі “кімнати” є “квартирами”, а все інше, перераховане в зазначеній статті — є спільними ”кухнею”, “туалетом” та “коридорами”.
Так-так, це таки старий добрий КОЛГОСП — але немає на те ніякої ради, крім як змиритись з цим фактом та починати думати, як зробити зі свого будинку не колгосп “40 років без врожаю”, а колгосп-мільйонер “Шлях комунізму”. Мушу зазначити, що ефективно розрулити в наш час власний будинок значно простіше, ніж в радянські часи — зробити колгосп прибутковим. Просто для цього треба інвестувати соціальний капітал, тобто СПІВПРАЦЮВАТИ, а цю науку українці, на жаль, поки що опановувати не поспішають.
Продовжимо. Згідно ст. 358 Цивільного Кодексу України, право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Тобто, виключно власники квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках мають право колективно визначати долю своєї співвласності. В тому числі — визначати виконавця послуг з управління будинком, надання послуг з утримання будинку, споруд та прибудинкової території, надання комунальних послуг, визначати порядок використання та розпорядження майном загального користування. Як неважко здогадатись, абсолютна більшість співвласників багатоквартирних будинків в Україні НІКОЛИ не приймали колективного рішення про те, що всі ці функції має виконувати саме той ЖЕК (приватний чи комунальний), який “по умолчанію” обслуговує їхній будинок!!!
Облишимо поки що питання про механізми, за допомогою яких співвласники багатоквартирних будинків могли б колективно визначатись щодо своєї співвласності. Поки що просто констатуємо: АБСОЛЮТНА БІЛЬШІСТЬ ЖЕКів, які обслуговують багатоквартирні будинки в Україні - є звичайнісінькими собі рейдерами. Вони самовільно привласнили собі без будь-яких правових підстав право розпоряджатись колективним майном співвласників багатоквартирних будинків та нав'язують свої практично неіснуючі “комунальні” послуги по відверто завищеним цінам.
Згідно ст. 360 Цивільного Кодексу України, співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними зі спільним майном. Те саме встановлюється і ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»: утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників; власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.
Між тим, спробуйте таким чином аргументувати в суді свою відмову сплачувати своєму рейдеру-ЖЕКу по міфічних квитанціях, цифри в яких намальовані зі стелі. Спробуйте вимагати, аби ЖЕК довів вам та суду, що дійсно поніс хоч якісь витрати по утриманню належного вам на праві співвласності будинку. А також - виставив відповідний рахунок на суму, розраховану шляхом співвідношення своїх реальних витрат на утримання всього будинку до частки, належної вам як співвласнику будинку квартири (приміщення), у вигляді арифметичного дробу. Якщо ви прийдете з подібним позовом — наші судді впадуть в дикий ступор! Перевірено неодноразово!
Тому що судді наші (за нечисленними винятками) — такі самі “совки” в житлово-комунальних питаннях, як і основна маса населення!!! І їх, суддів (прокурорів, міліціонерів, податківців, СБУшників, тощо) - так само дурять ЖЕКи, що захопили їхні будинки!!!
Я вже неодноразово зазначала, що НЕ ПЛАТИТИ, а потім “відбиватись” в судах вищеописаним способом — це ЄДИНИЙ шлях до хоч якихось змін в правосвідомості українців. Саме так я і робила надзвичайно успішно протягом більше ніж десяти років і пишаюсь тим, що “мій” приватний ЖЕК-рейдер — ТОВ “Рада 2”, який належить не аби кому, а цілому депутату від ПР Мхітаряну - так і не отримав від мене жодної копійчини.
Але, як правильно зазначав Володимир Маяковський, “Голос единицы — тоньше писка!” Індивідуальний протест проти цифр в платіжках “зі стелі”, навіть якщо це мій протест юридично просунутої людини — майже ні до чого не призводить. Тому треба об'єднуватись, тобто створювати ОСББ. Інших легітимних механізмів для колективного волевиявлення в Україні не існує — тому що всілякі там “загальні збори”, “громадські слухання” тощо — це просто профанація, яка не має особливих юридичних наслідків і ні на що не впливає. При цьому ЗОВСІМ НЕ ОБОВ'ЯЗКОВО ВІДМОВЛЯТИСЬ ВІД ПОСЛУГ ЖЕКу НЕГАЙНО. Для початку, цілком достатньо просто укласти з ЖЕКом договір на надання саме тих послуг, яких потребує саме ваш будинок, та перейти на концептуально новий рівень контролю кількості та якості послуг, які цей ЖЕК надає!
А згодом, коли ви приберете до рук всю технічну та іншу документацію; підрахуєте, скільки грошей потрібно на ремонт саме вашого будинку, від імені вже ОСББ спробуєте відсудити гроші на перший капремонт або отримати якісь гроші на нього по державній чи муніципальній програмі на кшталт “Новий ліфт” чи “Затишне подвір'я”, добре перезнайомитеся з усіма сусідами та з'ясуєте рівень їхньої платоспроможності - ось тоді можна і від ЖЕКу відмовитись.
...Я готова до чергового шквалу критики. Але, перш ніж критикувати — таки зробіть над собою надзусилля та ВИВЧІТЬ УВАЖНО викладену в цій статті МАТЧАСТИНУ!!!
Якщо щось незрозуміло — напишіть! Я намагатимусь пояснити ще простіше та доступніше!