У Києві аукціони проводилися з 2002 року. До 2007 року було продано 14 земельних ділянок на суму понад мільярд гривень. Потім вони призупинились через відсутність необхідної законодавчої бази. 5 липня 2012 року Верховна Рада прийняла зміни до Земельного кодексу, встановивши механізм проведення аукціонів з продажу та здачі в оренду комунальних і державних земель. Однак, тодішня київська влада не поспішала з аукціонами, хоча клерки Попова часто зверталися до цієї теми.
Нинішня влада Києва активно взялась впорядковувати землю після попередників. На аукціон 22 жовтня виставлено шість земельних ділянок площею 23,16 га, а 5 листопада планують "з-під молотка" продати ще 0,25 га землі. Початкова сума ділянок в сукупності становить 184 млн грн.
Зокрема, на продаж виставлена: ділянка площею 19,3 га на вул. Колекторній в Дарницькому районі, цільове призначення ділянки - будівництво, експлуатація та обслуговування складського комплексу, стартова ціна продажу складає 123,41 млн грн; ділянку 1 га на вул. Зарічній в Дарницькому районі, цільове призначення - будівництво та експлуатація торгово-офісного центру (стартова ціна - 19,41 млн гривень); ділянку 0,08 га на Кільцевій дорозі у Святошинському районі для будівництва, експлуатації та обслуговування станції технічного обслуговування або автомийки (1,143 млн гривень); 1,34 га на вул. Новопирогівській в Голосіївському районі для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельного центру (14,82 млн гривень); 0,16 га на пров. Виборзькому та вул. Козелецькій в Солом'янському районі для будівництва та експлуатації адміністративно-виробничо-складських будівель (2,99 млн гривень) і 1,21 га на вул. Куренівській в Оболонському районі для будівництва, експлуатації та обслуговування автотранспортного підприємства з автосалоном (18,65 млн гривень).
В запасі земельного департаменту Київської міськдержадміністрації — більше двох десятків ділянок на майже 200 млн. Хоча проведення аукціонів більшою мірою залежатиме від активності депутатів Київради, зважаючи на те, що земельні питання стають чи не найбільшим подразником під час засідань. Опозиція (здебільшого "Радикальна партія" чи "Свобода") закидає провладній фракції ("УДАР-Солідарність") земельний дерибан і періодично для доказу своєї "правоти" використовує кулаки.
Читайте: "Запрошую на ринг"
"Молода команда Черновецького набила оскому на земельні питання як такі. Крім цього, наші політичні опоненти пробують щоразу попіаритися на засіданні, на якій темі — неважливо. Земельне питання одразу сприймається з відтінком негативу як щось страшне і корупційне. При цьому депутати забувають, що земельне питання стосується і тому числі виділення землі бабусі під хату, оформлення права користування землею під майном, земельних аукціонів, які приносять кошти в бюджет. Нічого страшного немає в самому питанні землі. Просто потрібно це проводити на законних підставах", - заявляє депутат фракції "УДАР-Солідарність", голова бюджетної комісії Київради Андрій Странніков.
За його словами, саме з продажу землі планується поповнити бюджет Києва на 320 млн гривень до кінця року, в тому числі і на аукціонах.
"Я не люблю говорити про попередників, але колишня влада передала нам бюджет з "діркою" у 3,5 млрд. Наразі вона скоротилася десь на 1,6 млрд. В тому числі й за рахунок продажу землі, з якого ми отримали вже близько 170 млн грн", - сказав він.
"Шанси продажу землі "від попередників" - невеликі"
У земельній комісії очікують отримати близько півмільярда від земельних аукціонів, щодо яких уже готові документи.
"Зараз ми пробуємо продати ті земельні ділянки, котрі нам дісталися в спадщину від попередньої влади. Це понад 30 ділянок. Не знаю, чи варто говорити це перед аукціоном, втім, я не високо оцінюю ліквідність саме цих ділянок з таким цільовим призначенням. Однак, документи щодо цієї землі готові, а тому вирішили спробувати їх продати, зважаючи ще й на те, чи є бажаючі купити ту чи іншу землю. Ми вибрали найбільш актуальні, на наш погляд, пропозиції. Втім, більше 20 земельних ділянок, котрі документально також були готові для продажу на аукціонах, після оцінки ми відкинули через непривабливість цих об'єктів", - каже голова земельної комісії Київради, депутат "УДАР-Солідарність" Володимир Прокопів.
За його словами, профільний департамент КМДА готує вже нові пропозиції. "Сподіваюсь, до кінця осені ми виставимо нові земельні ділянки, більш інвестиційно привабливі. Загалом хотіли би отримати близько півмільярда гривень з їх продажу. Втім, наскільки нам вдасться це реалізувати, залежить в першу чергу від ситуації в країні. Робити прогнози досить складно, але ринок існує і продавати можна, правда, варто врахувати недоліки попередньої влади і проводити повний комплекс послуг по певній ділянці, щоб інвестор після купівлі її не мав проблем", - додав він.
Попри позитивне ставлення до проведення земельних аукціонів опозиція Київради таки знаходить конфліктне питання.
"Проведення аукціонів — достатньо позитивний процес для міста. І ціна за сотку землі, яку висталяє КМДА на аукціон, достатньо хороша — близько 100 тисяч гривень, - каже депутат фракції "Демократичний альянс" і член земельної комісії Галина Янченко. - Втім, якщо землю продаватимуть чи виділятимуть під забудову, дуже важливо уникнути соціального конфлікту і поінформувати громадськість про те, що і де планується забудовувати. Наскільки я знаю, ні громадських слухань, ні інформування населення не відбувається".
"Законодавством не передбачено громадських обговорень з питань проведення земельних аукціонів, - заперечує заступник директора департаменту земельних ресурсів Київської міськдержадміністрації Юрій Кулаковський. - На стадії внесення земельних ділянок в перелік, який готується на аукціонні торги, розробки проектів землеустрою, розрахунків експертних оцінок обговорення не проводиться. Що обговорювати, якщо ми не знаємо, чи купить цю ділянку хтось, чи ні? Сам факт, що Київрада хоче продати певну землю, то це повноваження Київради як її розпорядника".
У КМДА додають, якщо якусь із земельних ділянок не продадуть на аукціоні, то можуть виставити на продаж повторно.
"Згідно із законодавством, не раніше 30 днів і не пізніше 90 днів після проведення аукціону. Якщо дійсна експертна оцінка, то рішення Київради про виставлення ділянки на аукціон не потрібно", - зазначив Кулаковський.
"Через законодавчі обмеження, на земельних аукціонах по суті немає що продавати"
Активність у земельних питаннях провладні депутати Київради пояснюють також необхідністю ефективно експлуатувати столичну землю.
"Є кілька критеріїв, за якими ту чи іншу земельну ділянку можна виставити на аукціон. По-перше, вона повинна бути вільна від забудови і її використання має відповідати генплану. По-друге, після оцінки експерти визначають її цільове призначення для потреб міста. Припустимо, в певному районі не вистачає торговельного комплексу, мийки чи приватної школи, яку інвестор має можливість профінансувати", - пояснює секретар Київради, депутат "УДАР-Солідарність" Олексій Резніков. "Звісно, не можна купити земельну ділянку для заправки, а збудувати там житловий будинок", - додав він.
Експерти називають ще кілька законодавчих обмежень щодо типу земельних ділянок, котрі можна продавати через аукціони.
"Наприклад, якщо це — земля громадського призначення і на ній планується будівництво об'єкту за державні кошти або кошти місцевих бюджетів, то така ділянка не виставлятиметься на аукціон. Разом з тим, якщо планується будувати, наприклад, спорткомплекс за бюджетні кошти, така земля може надатися інвестору без аукціону", - розповідає аналітик Асоціації міст України Ярослав Рабошук.
"Якщо говорити загалом, то законодавство, зокрема, частина 2 статті 134 Земельного кодексу достатньо обмежує характеристики земельних ділянок, котрі можуть бути продані з аукціонів. Через ці виключення по суті немає що й продавати", - додає експерт.
"Різниця між стартовою і кінцевою ціною визначатиме ефективність земельних аукціонів"
Ефективність аукціону, зауважує Рабошук, залежить від оцінки експертів. "В земельному кодексі передбачено, що перед тим, як оголошувати аукціон повинні відбутися спеціальні дослідження. Добір земельних ділянок, які виставляються на торги, здійснюється з урахуванням містобудівної документації, а також маркетингових досліджень інвестиційної привабливості, звернення громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови.
Якщо земля продасться за стартовою ціною, можна підозрювати, що такий продаж або неефективний, або службовці підійшли до цього непрофесійно, не вивчивши ринок, чи відбулися певні зловживання і цей об'єкт продався нечесно", - каже аналітик Асоціації міст України Ярослав Рабошук.
"Щоб говорити про успішні торги, земельна ділянка повинна користуватися певною кон'юнктурою на ринку, запитом на пропозицію. Якщо бажаючих придбати певну земельну ділянку буде менше двох осіб, то можна визнавати аукціон недійсним. Звісно, 20 учасників аукціону забезпечать жвавіші торги і вищу ціну лота. Фактично різниця між стартовою і кінцевою ціною визначатиме ефективність земельних аукціонів", - каже він.
"Інвесторам вигідніші непрозорі домовленості з депутатами Київради, ніж аукціон"
Разом з тим, експерти зазначають, що стартові ціни земельних ділянок достатньо високі, що не сприяє попиту на них, зважаючи ще й на фінансову кризу в країні.
"Механізм продажу землі через аукціони — дуже добрий. Це публічний процес, кошти надходять безпосередньо до бюджету міста і для інвестора - більше гарантій, ніж коли він купує ділянку в третіх осіб. Поставити під сумнів цей продаж дуже важко. Однак, стартові ціни на продаж земельних ділянок на аукціонах достатньо високі, що впливає на попит”, - каже президент Земельної спілки України Андрій Кошиль.
За його словами, невеликий попит на купівлю земельної ділянки на аукціонах в Україні пов'язаний і з тим, що інвестори мають альтернативний спосіб отримання землі.
"Аукціони не приносять бажаного результату ще й тому, що є інший механізм отримання земельної ділянки — безкоштовна приватизація, передбачена статтею 118 Земельного кодексу. Інвестори часто "домовляються" з депутатами Київради і отримують ділянки чи під індивідуальне будівництво, чи для ведення особистого господарства. Потім змінюють цільове призначення землі і використовують її, як забажають. Цей механізм непрозорих схем і хабарів по суті дешевший для інвесторів, ніж аукціон", - зауважує він.
Втім, факти поповнення бюджету столиці з аукціонів таки були. У Києві навіть продали найбільшу в історії земельних аукціонів ділянку прощею 113,5 га на вулиці Озерній в Оболонському районі у 2007 році за рекордну суму 999,763 млн грн. Ділянку купило ТОВ "Баски Плюс-2004", яку ЗМІ пов'язували з Дмитром Фірташем.
На ділянці планувалось побудувати житло в комплексі з об'єктами соціально-культурного призначення, школи, дитячі садки, спортивні майданчики і навіть басейн. Також планувалось облаштувати сучасну набережну. Втім, жодного з цих об'єктів немає. На цій ділянці уже десятки років — пустирний засмічений луг. Поряд — парковка і старі висотки.
Із відкритих джерел нам вдалося дізнатися, що після аукціону фірма відкрила кридитну лінію у “Родовід банку” під заставу цієї ділянки, а в 2009 році стала банкрутом і земля перейшла у власність банкірам. Втім, кому зараз належить ця ділянка, з'ясувати так і не вдалося. Банку не видали державну реєстрацію прав власності на ділянку, оскільки вона була арештована як речовий доказ у справі про розкрадання в "Родоводі". Це кримінальне провадження було відкрито після того, як з'ясувалося, що крім "Басків" під заставу цієї ж землі кредити банку отримали ще 15 фірм (на загальну суму 1,75 млрд гривень).
Єдиний спосіб вирішити питання з цією ділянкою, за словами експерта, - повернути її у комунальну власність міста.
"Якщо місто зможе повернути собі цю ділянку через судові рішення, то згодом зможе продати її частинами. Навряд чи на сьогодні знайдеться інвестор, який зможе взяти такий великий проект", - заявив Кошиль.