Кризис парализовал строительство модных еще год назад коттеджных городков и таунхаусов. Если верить сайтам и рекламным буклетам, это - живописные, благоустроенные поселки на 100-200 семей в пригороде Киева с озерами, парками, детскими садами, спорткомплексами и торгово-развлекательными центрами. В реальности вы в лучшем случае увидите стройплощадки у леса или в чистом поле, где копошатся пара десятков рабочих и несколько машин.
МОДНЫЕ ДОЛГОСТРОИ
Где-то проведены коммуникации - водопровод, электричество, газ, канализация. Где-то проложен асфальт. Вместо голубого озера с пляжем - грязная лужа на окраине стройплощадки. Для продолжения масштабной постройки - особенно магазинов с детсадами, у собственников денег нет. В разгар сезона 2009 года чудо-городки превратились в долгострои с неопределенным будущим. Те, кто успел приобрести землю до кризиса, с освоением не спешат.
На продажу выставлены как полуготовые дома, так и свободные земельные участки. Ценовая политика такова, что выгоднее купить готовую «коробку» дома по $1,1 тыс. за кв.м с 15 сотками земли, чем «голые» 15 соток, но уже по $5,8 тыс. за каждую. Такие условия, к примеру, предлагают в «Олимпик-PARK» - согласно планам, это самый крупный коттеджный проект в радиусе 50 км от центра Киева. Глядя на картинку «в натуре», понимаешь, что в ближайшие пять лет это поле вряд ли превратится в комфортный для жизни зеленый городок с парками и озером, как его нарисовали дизайнеры в Интернете.
Если к концу 2008-го вокруг столицы было почти 150 загородных поселков, как построенных, так и запланированных, то сегодня «живых» из них гораздо меньше. В результате влияния негативных тенденций, по оценкам компании Knight Frank, приостановлены работы в каждом третьем строящемся поселке, а развитие большинства коттеджных городков, находящихся на стадии проектирования, отложена на неопределенный период.
Трассы пестреют объявлениями о продаже земли с проектом под коттеджную застройку - гектар, два, пять, 22... Цена в житомирском направлении - $2 тыс. за сотку, с торгом, хотя еще год назад дешевле, чем за $5 тыс., тут было не сыскать.
В каждом из городков, где побывал корреспондент «Левого берега», есть свободные дома. Будь то «Солнечная долина» на Новообуховской трассе, где размер приусадебного участка колеблется от 10 до 42 га, респектабельные дома в Стоянке или наполовину готовая «Севериновка» в 23 км в сторону Житомира, где к жилью прилагается от 5 до 10 соток газона.
Поскольку никому не нравится жить на долгострое, коттеджи в поселках, которые в основном успели завершить до кризиса, оценивают в два-три раза дороже - от $1,9 тыс. до $3,5 тыс. за кв.м. С учетом площадей, домик обходиться в $350-500 тыс. и выше. Но цены продолжают падать, так что торг уместен. Да и курс доллара у каждого из собственников свой, часто ниже нацбанковского.
ДОМИК В ДЕРЕВНЕ
Дешевле коттеджей по-прежнему дом в селе и в прилегающих к Киеву городках - Обухове, Василькове, Борисполе, Ирпене, Буче, Гостомеле, Вышгороде, Броварах, Макарове и пр. Не так престижно, но с точки зрения сиюминутного комфорта и существующей инфраструктуры более практично. Тем более что в каждом из них есть элитные кварталы, по архитектуре и технологиям застройки не особенно отличающиеся от коттеджных. Впрочем, и по цене тоже.
Особенность посткризисного рынка в том, что мало кто покупает землю для перепродажи или под строительство. Нотариусы рассказывают, что в основном оформляют старые сделки. Если раньше они регистрировали по несколько договоров купли-продажи приусадебных участков в день, то сейчас речь идет о десяти в месяц. Застройщики продолжают держать цену в надежде «отбить» вложенное и заработать, а покупатели ищут недорогие участки и жилье преимущественно для себя.
Домик или земля в селе - хороший выход для тех, у кого есть наличные средства. В 20-километровой зоне вокруг столицы сейчас нетрудно найти участки по $500 за сотку. Иногда к ним прилагается старый дом. В 50-километровой зоне цены упали до $160-250 за сотку. Речь идет как о земле в населенных пунктах, так и о бывших колхозных полях и садах, отданных под жилищное строительство.
Характерно, что жилье за забором коттеджных городков сразу стоит в два раза дешевле. Его преимущество в том, что вы не будете зависеть от установленных собственником единых для всех коммунальных платежей и тарифов на электричество, но сможете пользоваться магазином, рестораном и фитнес-центром соседнего поселка.
Например, возле «Севериновки» «коробку» дома и 10 соток приусадебного участка продают по $1-1,1 тыс. за кв.м. Зато пустые земельные участки оценивают здесь в $3-3,5 тыс. за сотку. Хотя в селе по соседству их продают дешевле в десять раз.
ЗАСТЫВШАЯ «ТЕНЬ»
На фоне переизбытка предложения исчез интерес к сельхозземлям, которые еще год назад скупали в надежде изменить целевое назначение и перепродать застройщикам. Теневой рынок паевых земель и огородов (оформленных как индивидуальное крестьянское хозяйство) замер осенью прошлого года и до сих пор стоит без движения.
«Левый берег» опросил председателей сельских советов Макаровского района, которые подтвердили: с октября покупателей нет, но бывшие колхозники готовы продавать паи по $100-300 за сотку. Аналогичная ситуация у их коллег из Бородянского, Васильковского, Бориспольского и других районов. Серые схемы оказались слишком дорогими и неконкурентоспособными по сравнению с легальным рынком земель для жилищного строительства. Раньше жаловались на отсутствие свободных участков вокруг Киева, но кризис показал, что на самом деле земель больше, чем свободных денег у потенциальных покупателей.
ДЕШЕВЛЕ ГРИБОВ
Экспертный прогноз на осень благоприятный для покупателей и неопределенный для продавцов. «Раньше все приезжали из отпусков и начинали решать вопросы с имуществом за городом. С сентября спрос вырастал, цены тоже росли. Сейчас понятно, что сильно они подниматься вряд ли будут, да и это никто не может гарантировать, - говорит Анна Литвиненко, директор агентства недвижимости «Пригород». - То, что происходит, совершенно не связано с временем года, а связанно с политической и экономической ситуациями. В стране - кризис. Что происходит? Люди в шоке. Был такой период перед Новым годом, что выгоднее было вообще не строить, чем строить. Кредитов не дают. Те из иностранных банков и физлиц из других стран, кто предлагал деньги, сейчас сели и смотрят, что происходит. Многое зависит от политической ситуации, от того, как договорятся в верхах, поскольку у нас бизнес очень зависим от политики».
«Есть подозрения, что цены будут падать, но не так быстро, как до сих пор, а в пределах 10% к сентябрю включительно, - прогнозирует Яна Довгань, редактор рубрики «Недвижимость и Строительство» информационного агентства ЛІГАБізнесІнформ. - Более далекие перспективы зависят от того, насколько активизируются строительство и кредитование. Ведь все взаимосвязано. Тенденция такова: там, где строят, цены падают меньше. Сейчас есть спрос на небольшие - 6-8 соток - участки в 15-километровой зоне. Люди перестали гоняться за гектарами земли и огромными площадями».
«Замедление строительства наблюдается во всех без исключения коттеджных городках, что в будущем резко сократит объем предложения на рынке. Но в текущих условиях снижение темпов строительства оправдано. Сначала нужно продать то, что есть», - объясняет «Левому берегу» Наталия Пронина, руководитель компании Knight Frank, специализирующейся на строительстве элитного жилья. Рынок, по ее словам, проводит четкую границу между постройками высокого и низкого качества - первые понемногу покупают, а на последние спроса нет. Цены на жилье эконом-класса уже упали до уровня минимальной рентабельности, а элитные дома в мае продолжали дешеветь - в среднем на 7,6%. Продавцы ведут гибкую ценовую политику. Так в ряде городков резко снижены цены на наиболее неликвидные объекты, в то время как коттеджи рядом с водоемом, близко к лесу и с прочими преимуществами, предлагают по более высокой стоимости.
СПРАВКА
В июне 2009 года средняя цена индивидуальных домов (коттеджей) в столице Украины снизилась до $1 226 за один кв.м., то есть до $102 694 за домовладение.
Как сообщает ЛІГАБізнесІнформ со ссылкой на SV Development, в киевском регионе цена снизилась до $911 за один кв.м. при средней стоимости реализации среднестатистического домовладения $74 471.
Рейтинг стоимости коттеджей по районам Киевской области и Киеву в целом (*):
Обуховский район - снижение до $1 359/кв.м.
Бориспольский район - снижение до $1 244/кв.м.
Киево-Святошинский район - снижение до $1 219/кв.м.
Вышгородский район - снижение до $979/кв.м.
Васильковский район - снижение до $959/кв.м.
Броварской район - снижение до $943/кв.м.
Бородянский район - снижение до $858/кв.м.
Макаровский район - стабилизация на уровне $779/кв.м.
Кагарлыкский район - снижение до $571/кв.м.
Фастовский район - снижение до $461/кв.м.
Переяслав-Хмельницкий район - снижение до $362/кв.м.
Остальные 10 районов - снижение до 235-$436/кв.м.
(*) стоимость 1 кв.м. коттеджей включает в себя стоимость земли (приусадебного участка) и дома (коттеджные поселки в анализе не участвуют).