Як таке можливо?
Ця схема проста, наче п’ять копійок. Раніше наше законодавство фактично «навсібіч» дозволяло брати в оренду комунальне майно різноманітним громадським організаціям на дуже пільгових умовах.
До прикладу, в Одесі, де віднедавна я є головою комісії з питань комунальної власності, економічної, інвестиційної політики та підприємництва, таких зареєстрованих організацій приблизно 700. Безперечно, серед цих організацій є ті, що дійсно потребують приміщень від держави для реалізації своїх благородних і суспільно важливих завдань. Але разом із такими організаціями реєструють ГО під інші цілі, як ось, наприклад, узяти в оренду в держави приміщення за 1 гривню на рік і здавати його в суборенду за ринковою ціною – за тисячі на місяць. Прикладом, я знаю історію, коли одна ГО орендувала за 1 гривню на рік лазню і здавала її погодинно за 300 гривень. Непоганий бізнес, чи не так? І все було б нічого, якби це не було банальним обкраданням держави, міста та громади.
Як змінити ситуацію?
Ще 1 лютого 2020 року (майже рік тому) задля усунення подібних «схем» почав діяти новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна». Що в ньому важливого?
Новела №1 – ринковий механізм здачі держмайна в оренду, тобто через електронний аукціон, без людського фактора. Якщо простими словами та не вдаватися в нюанси, то механізм такий: балансоутримувач виставляє на аукціон об’єкт, який готовий здати в оренду. Стартова ціна розраховується за чітко визначеною методикою. Далі учасники аукціону подають свої пропозиції і система автоматично обирає найвигіднішу пропозицію (тобто того, хто готовий платити за держмайно більше).
Насамперед цей закон затвердив електронний аукціон у торговій системі, як спосіб передачі в оренду державного та комунального майна. До того ж, він закріпив правила передачі держмайна в оренду, визначення вартості об’єкта, етапність подання заявок, регламент оголошення результатів аукціону, встановлення стартової орендної плати, строку оренди і так далі.
Тобто все відбувається за принципом чесної конкуренції і держава отримує «клієнта», який готовий найбільше заплатити за оренду її майна. Усе як на вільному ринку. Це хороший превентивний механізм від корупції й обкрадання громади.
Формування протоколів про результати електронних аукціонів здійснюється в електронній торговій системі автоматично в день завершення електронного аукціону, а у випадку, якщо для участі в аукціоні не подано жодної заяви або подано таку заявку від одного орендаря, – в день закінчення строку подання заяв на участь в електронному аукціоні за формою, оприлюдненою на офіційному вебсайті адміністратора електронної торгової системи.
А що робити тим, кому майно потрібне для благих соціальних цілей, а платити «ринкову» ціну можливості немає?
Вищеописаний механізм стосується Переліку першого типу, тобто для тих зацікавлених узяти в оренду держмайно, які не мають особливих потреб.
Але також у законопроекті визначено список потенційних орендарів, яким можна передати в оренду держмайно без проведення аукціону (Перелік другого типу). І, на відміну від попередньої версії законодавства, цей перелік значно звужено. Тобто тепер право на пільгову оренду за межами аукціону матимуть тільки ті організації, які цієї оренди дійсно потребують.
Законодавець чітко зазначає, що право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону мають: органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи й організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів; релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів і церемоній; Пенсійний фонд України та його органи; дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, представництва міжнародних міжурядових організацій в Україні для виконання функцій дипломатичного представництва, консульських і статутних функцій міжнародних міжурядових організацій.
Право на отримання в оренду державного та комунального майна, що не міститься в Переліку першого типу, без проведення аукціону також мають музеї, заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності, реабілітаційні установи для осіб і дітей з інвалідністю, державні видавництва, комунальні спортивні клуби, дитячо-юнацькі спортивні школи, центри олімпійської підготовки та інших соціально важливих установ, які чітко вказані в законі.
До речі, в разі надходження таких запитів про оренду інформація про об’єкт та укладений договір ОБОВ’ЯЗКОВО мають бути опубліковані в електронній торговій системі.
Як бачите самі, в цьому законі та відповідному Порядку Кабміну було встановлено все, що може допомогти організувати передачу держмайна в оренду чесно, прозоро та якісно. Однак є надважливе «але», без якого цей проект не вирішує проблеми повною мірою – це необхідні рішення місцевих рад.
На місцевому рівні повинен бути затверджений список державних об'єктів, які можна передати в оренду. Він має бути розділений на об’єкти першого типу — щодо яких прийнято рішення на аукціоні, та другого типу — без проведення аукціону.
Саме тому в Одесі було розроблено відповідний перелік, згідно з декількома критеріями.
Було визначено приміщення, які історично протягом багатьох років орендувалися організаціями, установами, підприємствами, які згідно з новим законом про оренду мають право на отримання в оренду без аукціону (цей перелік осіб є виключним і не підлягає розширеному тлумаченню).
Також ми визначили приміщення, які на цей час є вільними та в подальшому будуть передані в оренду без аукціону. Це приміщення, на оренду яких надійшли заяви від державних установ та організацій. Паралельно ми пропонуємо затвердити перелік об’єктів комунального майна, що не використовується та не буде використовуватися в комерційній діяльності.
У випадку, якщо в подальшому будь-хто (виконком, депутати, департамент) матиме сумніви щодо використання об’єкта не за профілем, таке приміщення можна виключити з переліку, а також розірвати договір оренди в судовому порядку у зв’язку з порушенням умов договору.
Паралельно зазначу, що комунальне майно, внесене до Переліку другого типу, згідно із законом, не може бути приватизоване. Внесення комунального майна до Переліку другого типу не дає права застосовувати пільгову орендну плату. Орендна плата розраховується виключно згідно з методикою розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади Одеси.
Питання нарахування орендної плати в меншому розмірі, ніж встановлено методикою, вирішується виключно на сесії міської ради.
Як допоможе затвердження такого Порядку навести лад у сфері оренди комунального майна?
Прийняття цього рішення дасть змогу дотримуватися чинного законодавства в питаннях передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади в Одесі. Водночас підвищить ефективність управління нерухомим майном комунальної власності територіальної громади Одеси, що входить до Переліку другого типу за відповідним рішенням Одеської міської ради, та забезпечить укладання договорів оренди комунального майна без проведення аукціону для установ та організацій, яким законом надане право укладати такі договори.
На прийняття відповідного Порядку варто звернути увагу й іншим містам у нашій державі, адже без розумних рішень місцевої влади найкращі закони, прийняті Верховною Радою, не зможуть функціонувати на повну силу.