Хронология появления нового строительного законодательства
В 2010 году сделана попытка от экспериментов перейти к более решительным, революционных шагам – разработать рамочный законопроект, в основе которого будет заложен переход к декларативному принципу получения прав на строительство для некоторых категорий объектов строительства.
15 ноября 2010 года появился законопроект «О регулировании градостроительной деятельности» №7418, разработанный под руководством вице-премьер-министра Сергея Тигипко на выполнение поручения премьер-министра Николая Азарова от 12.10.2010 года.
Законопроект, который должен стать основополагающим документом для регулирования строительной отрасли, был фактически создан в течение одного месяца. При этом следует отметить, что профессиональная юридическая общественность фактически была отстранена от участия в данном процессе. Задействованной оказалась только одна из строительных ассоциаций, заинтересованная в большей степени в законодательном утверждении статуса «саморегулируемой организации» со всеми вытекающими из этого преференциями.
Спустя два месяца, 13 января 2011 года, законопроект был принят Верховной Радой в целом. Как не парадоксально, но о скором внедрении революционного строительного эксперимента под №7418 свидетельствуют внесенные президентом Украины предложения (от 3 февраля 2011 года) к закону Украины «О регулировании градостроительной деятельности», которые раскрывают некоторые проблемы документа
Ожидаемые последствия строительного эксперимента
В соответствии с утвержденной премьер-министром концепцией было заявлено, что в общей сложности процедура получения земельного участка в собственность или в пользование с целью строительства, а также процедура получения всех разрешений, необходимых для строительства, будет составлять не больше 110 дней. Процедура принятия объекта в эксплуатацию будет занимать не больше 10 дней. Вместе с тем, в соответствии с законопроектом указанные сроки условно соблюдены лишь относительно объектов І-ІІІ категории сложности.
На фоне предполагаемого сокращения сроков выдачи разрешительных документов предполагается беспрецедентное расширение полномочий Государственной архитектурно-строительной инспекции, ее территориальных органов, которое приведет к вмешательству в хозяйственную деятельность заказчиков строительства.
Так к полномочиям должностных лиц инспекций государственного архитектурно-строительного контроля отнесены, следующие права:
- право выдавать обязательные для выполнения предписания относительно остановки подготовительных и строительных работ;
- право выдавать обязательные для выполнения предписания относительно остановки предоставления услуг по водо-, тепло-, газо-, электообеспечения на объекты, не принятые в эксплуатацию в установленном законодательством порядке;
- право выдавать обязательные для выполнения предписания относительно снесения самовольно построенного недвижимого имущества;
- требовать в случаях, определенных законодательством, от заказчиков, подрядчиков, предприятий, изготавливающих строительные материалы, изделия и конструкции, выборочного раскрытия отдельных конструктивных элементов домов и сооружений, проведения съемок и замеров, дополнительных лабораторных и других испытаний строительных материалов, изделий и конструкций;
- и другие полномочия, исчерпывающий перечень которых законопроектом не устанавливается.
Среди прочих ожидаемых новаций хотелось бы обратить внимание на определение статуса «заказчика». Следуя законопроекту, заказчиком строительства может быть лицо, которое не имеет прав на земельный участок.
Указанные изменения могут привести к тому, что права на получение разрешительных документов будут реализовываться лицами, которые на основании договоров получили некоторые функции заказчика строительства от землепользователей. Соответственно, указанные лица смогут привлекать средства от третьих лиц во время строительства, отчуждать сооружаемые объекты.
Вместе с тем, в случае досрочного прекращения договоров между заказчиками строительства и землепользователями фактически сложится ситуация, при которой заказчик с разрешительными документами не будет иметь доступа к объекту, не сможет выполнить свои обязательства перед привлеченными инвесторами, а также продолжить получение разрешительных документов.
Внедрение упомянутых норм приведет к введению в заблуждение заинтересованных инвесторов проектов строительства, которые будут ориентироваться на полученные лицом разрешительные документы. Эти документы, в свою очередь, фактически будут иметь относительную правовую силу, учитывая отсутствие у заказчика прав на земельный участок.
Чрезмерное увлечение декларативным принципом в законопроекте приводит к фактическому узакониванию возможности принятия в эксплуатацию несуществующих объектов строительства. Наличие возможности принятия в эксплуатацию несуществующих объектов строительства с дальнейшей их государственной регистрацией как недвижимого имущества обусловлено внедрением декларационного принципа принятия в эксплуатацию большинства объектов, когда Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля лишается права выборочной проверки состояния построенных объектов.
Застройщики, зачем вы себя обрекаете на новые разрешительные мытарства? Действительно, закон крайне выгоден системе органов исполнительной власти, выгоден органам ГАСК, выгоден новым мытарям строительного рынка – саморегулируемым строительным организациям, даже выгоден частным застройщикам, выгоден юристам, судам, но зачем девелоперу такая законодательная нестабильность и неопределенность, которая вряд ли будет способствовать инвестиционной привлекательности строительного рынка.