Цены будут падать и дальше. Единственное исключение – квартиры luxury класса (стоимостью от $1 млн.). Количество сделок в этом сегменте за год выросло в 2,5 раза
«Хомяками» называют людей, которые могут купить квартиру, но переплачивать за нее не готовы. Они уверены, что цены на жилье сильно завышены. «Реальная цена средненькой киевской квартирки из разряда недалеко от метро 4 тыс. грн. за один кв.м.», – пишут «хомяки» на сайте Domik.net.
Бережливые покупатели находят с десяток причин для падения цен на жилье в 2011 году. Это и колебания курса доллара, и дефицит доступных кредитов, за которые до кризиса покупалось до 80% квартир. До кризиса, наоборот, торговцы диктовали свои условия рынку, да еще и пугали покупателей прогнозами о бесконечном росте цен.
Количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости в Киеве (2008-2010 гг)
«Вторичка» просела
В прошлом году «хомяки» оказались правы. Цены на жилье в Киеве на вторичном рынке упали на 8% до $2170 (17,3 тыс. грн) за один кв.м. по данным агентства недвижимости (АН) Real Druzi. Риелторы отмечают, что цена снижалась в течение всего года. Больше всего падал прайс на квартиры в Днепровском и Шевченковском районах, а чуть подрос — в Голосеевском.
«Меньше всего подешевели однокомнатные квартиры – на 7%, по двух и трехкомнатных квартирам снижение составило 9% и 10% соответственно», — говорит Людмила Друзенко, генеральный директор АН Real Druzi.
Количество сделок на первичном рынке жилой недвижимости в Киеве (2008-2010 гг)
Отметим, что риелторы анализируют цену предложения («ценники»), которая может быть выше цены сделки на 20-30%. Друзенко отмечает, что реальные цены падали быстрее, чем «ценники». Разрыв между средней ценой предложения и сделки вырос с 18% до 23% за 2010 год. Причина в том, что на продажу выставлено много квартир бизнес- и премиум-классов, а покупают в основном недорогое жилье. К тому же в ноябре-декабре продавцы готовы были делать большие скидки, что также сказалось на средней цене сделки.
Что покупают
Сейчас берут квартиры в 90% случаев для себя, а не для перепродажи. В результате продавались или очень дорогие квартиры, или очень дешевые. По словам генерального директора АН Park Lane Галины Мельниковой, в прошлом году количество сделок в сегменте luxury класса (стоимостью от $1 млн. или 8 млн. грн.) выросло в 2,5 раза и составило 13% от общего количества сделок. Для примера, в 2009 году доля такого дорогого жилья в общем объеме продаж составляла всего 5,2%.
Отметим, что под дешевыми квартирами подразумевается не эконом-класс, а жилье, которое продавалось ниже рыночной цены. Особым спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне $50-75 тыс. (400-600 тыс. грн.). При этом потенциальные покупатели стали более требовательными. Поиск происходит не просто по конкретным массивам, а по определенным улицам, вплоть до конкретных домов.
Распределение продаж "вторички" по районам
Это было характерно как для эконом-, так и для бизнес класса. Хрущевки можно было продать при хорошем месторасположении и хорошем дисконте. Наибольшим спросом, по словам директора АН «Каштан» 2000 Сергея Позняка, пользовались квартиры в новых домах (после 2005 г постройки), площадью от 50 кв.м в районах с развитой инфраструктурой: Голосеевский, Святошинский и Дарницикие районы. Характерно, что в прошлом году традиционно популярные «однушки» стали постепенно уступать свои позиции «двушкам». И это не удивительно. Разница в цене на однокомнатные и двухкомнатные квартиры на одном и том же массиве без учета их состояния могла составлять 5-7%. В результате клиенты, которые присматривали однокомнатной квартиры, переключали свое внимание на двухкомнатные. Похожая ситуация была и с трехкомнатными квартирами.
Новые квартиры тоже дешевеют
Премьер-министр Николай Азаров невольно поддержал «хомяков», когда пообещал дешевое жилье в столице - от 4 до 8 тыс. грн. ($0,5-1 тыс.) за кв.м.
«Мы договорились со строителями, что мы в Киеве сделаем минимальные цены на жилье по стране», — сказал он. Правда, это коснется только социального жилья и только тех застройщиков, которые примут участие в программе КГГА по минимизации стоимости жилья. По этой программе 50% квартиры оплачивает государство и город, а остальные 50% — покупатель. В этом году по программе «Доступное жилье» КГГА хочет ввести 2,9 тыс. квартир. Застройщиков, которые продают дорогое жилье, Азаров просил не беспокоиться.
Распределение продаж "первички" по районам
Впрочем, строителей вряд ли привлекли государственные деньги. Дело в том, что в прошлом году государство обещало выделить 300 млн. грн, а в реальности поступило около 100 млн. грн. В 2011 году на программу «Доступное жилье» хотят выделить 332,7 млн. грн., а сколько будет в итоге – неизвестно. Это крошечные суммы, которые не могут повлиять на рыночные цены. Сегодня средний «ценник» в столичных новостройках выше, чем хочется Азарову — 13 тыс. грн ($1,6 тыс.) за один кв.м. Правда, это на 13% ниже прошлогодних показателей, сообщает портал «Столичная недвижимость». Специализированный сайт realt.ua также фиксирует падение цен на новое жилье, но в меньшей степени — 8,9% до 13,4 тыс. грн. ($1,7 тыс.) за кв.м. Максимальный «ценник» квадратного метра на первичном рынке составляет 27,3 тыс. грн. за кв.м. (центральные районы), а самый низкий - в Деснянском (8,2 тыс. грн), Дарницком (9,3) и Днепровскиом (9,7) районах. Как и на «вторичке», реальная цена сделки может быть ниже «ценника» до 10%. Чем меньше уровень готовности дома, тем выше может быть скидка.
Сейчас около 40% жилья на «первичке» уже введено в эксплуатацию, еще 40% — объекты с высокой (более 70%) степенью готовности и будут сданы в 2011 году. «Размер дисконта, как и раньше, напрямую зависит от финансового положения застройщика. Девелоперы, которые не могут похвастаться достаточной ликвидностью или же имеют серьезные проблемы с долговыми обязательствами, обычно идут на достаточно большие уступки по цене», — поясняет директор по продажам компании Dragon-Ukrainian Properties&Development plc. Виталина Медяная.
Что будет с ценами
Раньше торговцы недвижимости говорили, что жилье «будет только дорожать». Но кризис многих отрезвил, и теперь в словах риелтеров мало оптимизма. В 2011 году «ценники» могут упасть еще на 10%, не говоря уже о реальных ценах. Это, надеются торговцы, приведет к оживлению рынка во втором полугодии. «Предпосылок для роста цен мы на сегодняшний день не видим. 2010 год показал нам относительную стабильность, и в 2011, я думаю, эта тенденция усилится, что принесет нам увеличение количества сделок», - говорит генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина.
На увеличение сделок также могут повлиять новые ипотечные программы коммерческих банков. Но пока условия выдачи кредитов - 16% годовая ставка и 25-30% первоначальный взнос - остаются нереальными для большинства украинцев.
Соотношение "ценника" и цены сделки на "вторичке" в 2010 году, $/кв.м.
