Що було?
Почнемо з того, що ринок землі в країні з ринковою економікою існує апріорі. До легального старту земельної реформи існувало щонайменше 19 схем, за якими відбувалось відчуження земель. І саме через відсутність легальної можливості землі продати дуже часто ці схеми призводили до конфліктних ситуацій, у тому числі і рейдерства. Переважно всі, хто хотів продати землю терміново, вже так чи інакше це зробили. Достатньо зайти на OLX чи інші платформи з оголошеннями: там і паї, і особисте селянське господарство (яке непідмораторне, і 4 млн га вільно купувались і продавались).
Ціни на на землю в різних районах уже сформувалась. Наприклад, на Київщині в Білоцерківському районі зараз ціна за 1 га в середньому $2.5-3 тис. у разі повної передачі права власності. Далі ціна варіюється або від якості ґрунту, або від зацікавленості покупця, або від масиву земельної ділянки (ділянки на 100, 200, 300 га завжди були і є ласою бізнес-пропозицією, щоб не купувати поклаптиково).
Продаж прав оренди існував і існує через корпоративні права. Тобто коли продавались частки в статутних капіталах і таким чином право оренди переходило від однієї особи до іншої, масово і без згоди орендодавця. До речі, цей ринок залишатиметься і розвиватиметься паралельно.
А ще перед відкриттям ринку землі було забагато популізму і цинічної маніпуляції. Зокрема ті, хто ще кілька років тому мав найбільш ліберальний законопроєкт про ринок землі, найгучніше кричали і кричать про розпродаж українських чорноземів. Ця пропаганда зробила своє: люди справді боялись земельної реформи. До того ж такі відверті і грубі маніпуляції відвернули від політичних маніпуляторів навіть адекватних аграріїв, які з острахом ставилися до ринку землі і мали свої ідеї, як його покращити.
Що є?
Сам по собі ринок землі за один день не запрацює. Мусить налагодитися ціла низка механізмів різних взаємодій: з нотаріатом, з реєстрами, з механізмом переважного права. Тобто попереду ще певний час на налаштування і притирання.
Залишається проблема для малих фермерів до 500 га. Їх найбільше в країні (30 тис.), порівняно з іншими аграріями вони обробляють невеликі об’єми землі (на загал 4 млн га), і вони досі перебувають поза банківським кредитуванням. Для цієї агрокатегорії бажано було б ще перед відкриттям ринку землі мати Фонд гарантування кредитів, але досі цього не створено. Є шанси, що ринок буде підлаштовуватись. Так, уже є пропозиції певних банків про кредити під заставу землі (це нормальна іпотечна практика). Але якщо Фонд гарантування запрацює, то через за певний час будуть фінресурси на купівлю землі і в менших господарств.
Закон про відкриття ринку землі справді написаний під аграріїв і саме їх наділяє найбільшими правами (переважне право, продаж прав оренди без згоди власника). Можу сказати, що лише за останній рік ми провели багато консультацій з депутатами та урядом і маємо запевнення, що Міністерство агрополітики готове оперативно реагувати і вносити правки, якщо щось піде не так, навіть до радикальних кроків.
Що буде?
Передусім у найближчі роки відбуватиметься легалізація раніше купленої землі. Паралельно відбуватиметься продаж окремих паїв, на основі яких відбуватиметься поступова консолідація. І вже через певний період часу, коли з’являться консолідовані масиви, сформується ринок великих ділянок на 100, 200, 300 га.
Також трохи призупиниться інвестиційний ріст: фермерські господарства купуватимуть менше техніки, добрив і глобально не вкладатимуть кошти в системи інновацій, як-от зрошення, адже кошти максимально інвестуватимуть у викуп землі. Але це природно, і цей шлях треба пройти.
Ціни на землю не зростатимуть різко. Їх стримуватимуть окремі пропозиції, які не є цікавими з огляду на обробіток чи клаптиковість. Навряд чи на ринок зайде хтось інший, крім тих, хто землю вже обробляє. Підлаштується і банківський сектор. З часом фінансовий ресурс стане доступнішим для всіх гравців, у тому числі для малих і середніх господарств.
Ще один вектор розвитку: приватні господарства з високою доданою вартістю. Власність на землю даватиме поштовх малим господарствам запускати невеликі виробництва з високою рентабельністю. Адже коли це твоя земля, ти розумієш, у що ти вкладаєш: зрошення, сади тощо. Зараз же агросектор не може розвиватися на повну: фермери бояться інвестувати в тривалі проєкти, оскільки не впевнені в тому, що завтра цю землю в них не заберуть.
Безумовно, до ринку землі треба ставитися пильно і тримати руку на пульсі. Процес не буде простим, але це той шлях, який проходили ринкові економіки і який ми теж мусимо пройти.