О перспективах этого рынка, ценах на недвижимость и тарифах ЖКХ рассказал заместитель председателя постоянной комиссии Харьковского горсовета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства и инженерной инфраструктуры города, гендиректор ОАО ИСК "Авантаж" Анатолий Денисенко.
Нынешний год многие эксперты характеризуют как период отложенного спроса на недвижимость. Каким образом эта ситуация сказывается на строительстве?
У нас отложенный спрос формируется на протяжении последних ста лет. Если взять среднее количество жилой площади на душу населения, то она в пять раз меньше, чем в любой нормальной стране. Поэтому я бы не говорил об отложенном спросе – он настолько велик, что отклонения на 5% в ту или другую сторону – несущественно. Экономический кризис и мировые конъюнктуры рынка повлияли на экономику Украины и на уровень доходов граждан, а банковская система не в состоянии обеспечить людей ипотекой. Все эти причины снизили спрос на недвижимость, и сейчас он минимален. Из-за низкого спроса с рынка ушли все непрофессиональные игроки. Несколько лет назад модно было заниматься строительством, и до кризиса в Харькове было 25-30 строительных компаний.
А сколько компаний ушло?
Практически все. На рынке остались только профессиональные компании.
Можете перечислить?
Остался "Жилстрой-1", "Жилстрой-2", "Куряжский ДСК", "Авантаж" и еще 2-3 компании. Было 30.
Какие шаги предпринимает "Авантаж", чтобы привлечь покупателя после трех кризисных лет?
В условиях, когда спрос минимален задача компании – делать наиболее востребованный и приемлемый продукт. Во-первых, мы пересмотрели все свои проекты, и скорректировали их таким образом, чтобы они были наиболее востребованы нашими клиентами.
Это касается и цены?
Понимаете, цена – это производное, она складывается из определенных составляющих. Мы работаем над составляющими таким образом, чтобы они уменьшали стоимость жилья. Принято говорить о квадратных метрах, но люди живут не в них, а в квартирах. Поэтому мы сокращаем площадь жилья, чтобы купить его было под силу, а также ищем свободные ниши на рынке. Компания "Авантаж" отличается от других тем, что мы ориентированы исключительно рыночно – то есть вообще не работаем с бюджетными программами. Есть определенный продукт, и есть потенциальный покупатель. Есть определенная группа людей, которая в состоянии купить себе квартиру. Наша задача – найти эту группу и сделать для них продукт. Вот такие совершенно не хитрые, понятные любому капиталисту вещи.
Какие группы людей сейчас вышли на первый план – покупатели эконом-класса, бизнес-класса?
Начнем с того, что такое эконом-класс. Часто такое жилье связывают с понятием "доступное жилье" и той проблемой, которую должно решать государство. Дешевое жилье или эконом-класс востребовано людьми, у которых очень низкий доход. И они не могут купить квартиру ни за 100 тысяч долларов, ни за 50, ни за 20. У них просто нет денег. Поэтому мы ориентируемся не на тех людей, которым жилье очень нужно, но они не имеют возможности его купить, а на тех, которые могут. В данный момент мы просто не можем предоставить людям такие рассрочки, как раньше, потому что есть проблема с кредитованием, а цена квадратного метра и так низкая – ниже себестоимости или равна ей. Мы можем предоставить рассрочку, но на очень непродолжительный срок.
Как Вы считаете, какие сейчас самые ходовые квартиры – однокомнатные, двухкомнатные?
Понимаете, "горячих пирожков" сейчас нет. И сказать, что какие-то квартиры самые ходовые, я бы не рискнул. Покупаются те квартиры, которые нужны конкретной семье. Сейчас нет определенного тренда. Раньше покупка квартиры была объектом инвестиций, но теперь этот сегмент ушел. Недвижимость не интересна людям, как инвестиция в краткосрочной перспективе. Но, я уверен, через пять лет цены на нее существенно поднимутся.
Насколько она подорожает?
Я считаю, квадратный метр будет дороже в два-три раза.
Правильно ли я поняла, что Ваша компания в программе "Доступное жилье" не участвует?
Программа "Доступное жилье" – государственная. Мы в ней участвуем, строя жилье. Человек, который стоит в очереди на квартиру и имеет какую-то сумму денег, может купить квартиру у нас или у "Жилстрой-1", или у "Жистрой-2", а государство ему компенсирует часть стоимости этой квартиры. Компании просто предлагают квартиры. Предположительно, на Харьковскую область в этом году будет выделено около 30 миллионов гривень. 30 миллионов гривень – от государства плюс 70 – от желающих купить квартиру, получается 100 миллионов. Это стоимость одного дома на 100-150 квартир. По сути, программа – классная, но она не решает всех проблем.
Недавно Верховная Рада приняла Закон "О регулировании градостроительной деятельности", упрощающий разрешительную процедуру строительства. По Вашему мнению, через сколько времени его механизмы заработают?
Это долгожданный закон. Мы получим возможность сократить время согласования наших проектов – с 460 до 90 дней – и ввода объектов в эксплуатацию, а также существенно сократить контакты с контролирующими инстанциями. Также до 23-х уменьшилось количество разрешений. Это огромный плюс. Для того чтобы он в полной мере заработал, министерства и ведомства должны разработать все нормативные документы, такие как формы заявлений и так далее. Думаю, это произойдет месяца через два.
Насколько привлекательным с точки зрения инвестиций Вы считаете строительную отрасль, в Харькове в частности? Сами Вы их привлекаете?
Инвестиции можем привлекать только мы сами. Наша задача – правильно определить, что и в каком месте нужно строить, чтобы был максимальный эффект, в том числе экономический, и выбрать правильный способ финансирования. Ведь почему отрасль стоит? Строительство – это индикатор состояния всех макроэкономических процессов. В хорошей экономической среде, когда у всех есть работа, люди хотят и могут улучшить свое жилищное положение, а предприятия – построить себе новое здание или производственные цеха, строительство развивается. В данной ситуации, к сожалению, этого не наблюдается. Основным двигателем развития строительной отрасли области сейчас выступает государство – инфраструктурные проекты, поддержание того хозяйства, которое уже есть. Государство пытается дать "кислород" в отрасль, чтобы были подряды. Приняв новый закон, власти также стимулируют интерес иностранных инвесторов к стране сточки зрения разрешительной системы. Однако важны и техникоэкономические показатели. В этой сфере у нас пока не все так хорошо – деньги в стране дорогие, а строительство – это очень емкий процесс, как финансово, так и по времени. Соответственно большого интереса со стороны инвесторов, как внутренних, так и внешних, сейчас к строительным объектам не наблюдается.
Каким будет 2011 год для отрасли? Ваш прогноз.
Я считаю, что 2011 год будет переломным и прогнозирую рост всех показателей, начиная с середины года. Объясню почему. Во-первых, есть серьезные улучшения с точки зрения регуляционной системы – она упрощает вход в бизнес. Во-вторых, мировая конъюнктура разворачивается таким образом, что Украина получает некоторые конкурентные преимущества – рост цен на продовольствие, металл и все товары, которые Украина производит. Соответственно, это даст возможность украинскому бизнесу зарабатывать деньги, и именно он будет выступать основным инвестором. Кроме того, проходящие в Украине реформы приведут в Украину транснациональные компаний. Прежде всего – занимающиеся переработкой аграрной продукции. И, если эти транснациональные компании построят производственные мощности, то вырастут доходы части населения, и увеличатся поступления в бюджет.
В феврале Президент Украины Виктор Янукович заявил, что тарифы на ЖКХ могут быть снижены, если убрать лишние предприятия, предоставляющие коммунальные услуги населению. Есть ли в Харькове предприятия, которые можно сократить?
Когда Виктор Федорович говорит о ЖКХ, он часто использует положительный опыт Харькова. Но в данном случае речь идет не о Харькове. Сократить тарифы на ЖКХ нельзя по нескольким причинам. В частности, потому, потому что современный мир подвержен инфляции. Соответственно все тарифы, в том числе на ЖКХ, будут расти, и расти всегда. Просто эти деньги можно более эффективно использовать, если реформировать ЖКХ. А вообще проблема у нас заключается в том, что эта отрасль изначально является датируемым сегментом экономики, и рано или поздно будет принято очень непопулярное решение – сделать жилищно-коммунальное хозяйство, хотя бы, самоокупаемым.
Сколько таких предприятий всего в Харькове?
Услуги по обслуживанию домов оказывают 6 предприятий, включая и, собственно, "Предприятие по эксплуатации жилых домов "Авантаж".
Меня, как жительницу города интересует, чтобы эти службы работали качественно. Ведь за ЖКХ я плачу, как за любую другую услугу. Как можно сделать так, чтобы они выполняли свои обязательства?
Очень сложно определить что первично – плохо работают, потому что дешево платим или дешево платим, потому и плохо работают. Я Вам могу сказать, что, на сегодняшний день качественное обслуживание одного квадратного метра жилья, в зависимости от условий дома, классности и наличия инфраструктуры стоит от 3,5 до 6-7 гривен за квадратный метр, а мы платим 1,47 гривен. При этом хочется за эти 1,47 гриве хорошо жить. Но так не бывает. Цена в 1,47 адекватна качеству и объему тех услуг, которые оказываются по этой стоимости.
Эти данные о стоимости услуг обслуживания – от 3,5 до 6-7 гривен? Вы сами их просчитываете?
Да, это то, что мы считали для себя. Мы занимаемся подобным бизнесом. Точнее, это бизнесом нельзя назвать – мы эксплуатируем свои дома.
И сколько в среднем платят жильцы домов, которые эксплуатирует "Авантаж"?
В каждом доме – своя стоимость. Тарифы в пределах наших расчетов. Мы же не имеем возможности дотировать, у нас нет государственных бюджетов. Вот, во всем мире есть коммунальный налог, и люди его платят своевременно. Например, в Великобритании в провинциальном городе он составляет в среднем 150 фунтов с человека в месяц. Причем срок уплаты налога – 25-е число текущего месяца. Если человек его не оплачивает, сумма налога увеличивается в 7 раз и ему предоставляется возможность заплатить до 30-го числа, а если он и на этот раз не платит – сумма увеличивается еще в 7 раз. Получается 5 тысяч фунтов. Если он не заплатит, приходит исполнительная служба. Понятно, что в нашей стране 150 фунтов – это абсолютно неподъемные деньги. Ну, пусть это будет не 150, пусть – меньше, 5 фунтов. А так получается, что у городских властей нет ресурсов, но есть обязательства. За счет чего их выполнять? За счет поступлений в городской бюджет за счет налогов или еще чего-то? Для этого город, прежде всего, должен развиваться. А, при нашей ситуации, за счет коммунального налога он может содержаться в чистоте и порядке.
Такой налог могут ввести у нас?
Не введут, потому что это непопулярная мера. Чтобы в жилищно-коммунальной сфере навести порядок, есть два пути. Первый – приведение всего в рыночную плоскость, когда есть реальная стоимость реальных услуг. И второй – люди должны создавать какие-то общины, коммуны, и приводить это все в порядок собственными усилиями. Потребительское отношение нужно менять – либо за все платить сполна, либо, если нет денег, делать самим.
Но за что тогда отвечают эксплуатационные службы, есть у них какая-то ответственность?
Если у одного дворника 10 дворов при зарплате в 1200 гривен, способен ли он убрать качественно такую территорию? Не в состоянии. Нам, как жильцам, с одной стороны выгодно платить мало. Но, с другой стороны, когда мы видим, что за те деньги, которые мы платим, соответственно и убирают – нам не нравится. Нужно быть честными с собой. Например, в других странах города поделены на районы, где живут состоятельные и менее состоятельные люди. В одних люди платят, предположим, 1,40 гривен, в других – 3,5 гривен. Но, у нас это сделать сложно.
Каких проектов, по Вашему мнению, не хватает городу?
Наверное, Харькову не хватает комплексных проектов. Сейчас все проекты – точечные, а серьезных, чтобы провести реконструкцию целого квартала, убрать из него все безобразные сараи – таких нет. К сожалению, комплексные проекты очень емкие с точки зрения финансов. Также, по-моему, не хватает инфраструктурных объектов. Я с недоумением следил за ситуацией со строительством новой дороги (Парк Горького – авт.). Чтобы привести в порядок инфраструктуру города, нужно строить, как минимум, 10 таких дорог каждый год. И не только дорог, но и канализации, водопроводы и все остальное. Что касается харьковской архитектуры, все, что строится, по крайней мере, у меня, отторжения не вызывает.