Єдиний варіант «купівлі» житла - кооператив. Але оформити право індивідуальної власності стало можливим тільки в 1990 році. Приватні будинки (стосовно яких існували суворі обмеження) неможна було використовувати «для систематичного отримання нетрудових доходів». Людина, яка отримувала у спадщину будинок, і при цьому ще мала квартиру, зобов'язана була відмовитися від чогось одного. Тобто, основною метою радянського житлового законодавства був контроль за тим, аби кожна людина мала лише одне місце проживання.
Зрозуміло, що така концепція стала концептуально застарілою. Положення Закону «Про власність» 1991 року, а згодом – Конституції України та Цивільноко Кодексу – кардинально змінили правовідносини щодо житла, яке стало не лише «місцем проживання», а ще й товаром, тобто «іншою формою грошей». Звісно ж, знайшлися люди, які швидше за основну масу населення зрозуміли нові можливості та перспективи – з користю для себе. Саме до таких спритників і належать автори нового Житлового Кодекса.
Що ж уявляє з себе «оновлений» ЖК? Уявіть собі їдальню, в якій недолуго, але умовно їстівно готують борщ, солянку, овочевий суп, м'ясний бульйон та окрошку. І ось з'являються люди, які змішують всі ці страви в одній каструлі і заявляють на повному серйозі, що це «новітнє» їдло здатне вирішити всі проблеми закладу харчування! Саме так і зробили автори ЖК. Ось що пише з цього приводу Головне юридичне управління ВР: «Переважна більшість статей проекту спрямована на регулювання відносин, які вже врегульовані Цивільним кодексом України, законами України «Про житловий фонд соціального призначення», «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про житлово-комунальні послуги», «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» тощо».
При цьому статті перерахованих нормативних актів в тексті «оновленого» ЖК безжально перефразовані та перекручені – «щоб ніхто не здогадався», як співається в відомій пісні. Я особисто казала все це Володимиру Рибаку ще в 2006 році; брала участь в робочій групі з підготовки цього ЖК, де також намагалася пояснити по мірі сил, що «потяг пішов», СРСР вже не повернеться, в Житловому Кодексі потреби немає, і треба вдосконалювати існуючі закони, які успішно «покрили» потенційний предмет його регулювання, а не намагатись «зліпити» з цих законів якусь нову, нікому не потрібну сутність. На жаль, логіка розробників була «залізною»: «ми вже стільки років готуємо цей Кодекс…».
Ось невеличка табличка для бажаючих особисто переконатись у вищевикладеному:
Цю табличку можна продовжувати до безкінечності, всі 127 сторінок законопроекту.
ЛЮБІ АВТОРИ! Облиште ідею прийняття Житлового Кодексу внаслідок повної та очевидної для будь-якої людини при здоровому глузді – відсутності предмету регулювання як такого!
Зупинюсь окремо на деяких принципових моментах. В кодексі прописано порядок взяття на квартирний облік, черги, пільги та інший кроки в стилі «назад до СРСР». І знову – ЗНЕНАЦЬКА! – пропонується система, яка давно вже довела свою кричущу корупційність та неспроможність вирішити «квартирне питання». Єдине правильне положення – це про обов'язкове оприлюднення списків черговиків (ст. 28), але навряд чи це суттєво вплине на корупційну складову.
Очевидно, що в усіх випадках йдеться про грошовий еквівалент якості життя. Жити погано (некомфортно) – дешево, а жити добре (комфортно) – дорого. Будь-які спроби уникнути економічної складової житлового питання приречені на провал. Очевидно, що держава мала б забезпечувати мінімальний рівень комфорту найбеззахиснішим та економічно вразливим; з ростом заможності осіб повинен рости і їхній внесок у власне комфортне життя, а частка держави – зменшуватись.
Житлові норми, що вимірюються в квадратних метрах – це також неекономічна категорія. Спальні місця в місцях позбавлення волі, в казармах, в автомобілях та кораблях розміщуються в два-три яруси, і люди живуть так роками. 1 кв. м. на Хрещатику в Києві та на околиці Алчевська – це зовсім не одне і те саме. Безумовно, знайдуться люди, готові жити в комфортнішому будинку з нормальними туалетом/ванною на меншій площі в центрі, ніж на більшій площі в будинку з поганими умовами та «зручностями на вулиці». Отже, слід встановлювати МІНІМАЛЬНІ норми комфортності та надавати людям можливість вибору на свій розсуд, з урахуванням УСІХ факторів, а не лише абстрактного «метражу».
Все фото: Макс Левин
Система повинна бути простою та зрозумілою – кожен, хто претендує на соціальне житло (яке теж буває дуже різне за рівнем комфорту, місцем розташування, і як наслідок – різним за ціною), повинен задекларувати ВСІ свої статки та доходи. Претенденти на «соціал» апріорі мають погодитись на те, що ці відомості можуть бути в будь-який час перевірені з відповідними наслідками – забороною отримання соціального житла на певний час – за надання неправдивих відомостей. Бо будь-хто, хто прагне жити за рахунок суспільства, зобов'язаний звітувати перед суспільством про свої доходи та витрати.
Залежно від рівня доходів і слід «розшаровувати» черги, пропонуючи черговикам оренду соціального житла за різною ціною, залежно від його якості. І лише в екстремальних випадках – інваліди, старенькі та немічні, самотні матір/батько із зовсім маленькою дитиною та з надмалими доходами – надавати житло з нульовою ставкою оренди. Оскільки парадигма змінилася, і квартирна черга тепер – це не черга за, фактично, безкоштовними квартирами у власність, а дійсно черга за дахом над головою, то і система повинна бути іншою.
Обліковувати слід ЖИТЛО, і робити це слід відкрито: ось список квартир/кімнат та їхніх параметрів, з вказівкою вартості оренди. В такому соціальному житлі тоді дійсно житимуть ті, кому більше нікуди подітись; ті ж, хто хоч трохи підвищить рівень свого життя – зможуть переселитись або в соціальне житло класом вище, або взагалі забезпечувати себе житлом самостійно. Наприклад, зараз так і роблять молоді люди, знімаючи одноосібно або по кілька осіб квартири залежно від рівня своїх доходів – хтось на одного двокімнатну в центрі Києва за 600 доларів, а хтось – вчотирьох однокімнатну в якомусь райцентрі за 80 доларів на всіх.
В той же час в черзі при запропонованому в законопроекті варіанті буде безліч киян, котрі приватизували на кількох осіб однокімнатну квартиру і фактично є власниками декількох тисяч доларів, в той час як не матимуть права навіть стати в чергу студенти з провінції, що не мають ніякої власності та знімають житло, бо їхні ВУЗи не забезпечують гуртожитками.
Зрозуміло, що така система не має нічого спільного з соціальним захистом та соціальною справедливістю, зате є черговою годівничкою для корумпованих чинуш. Але будь-якому випадку всю цю совкову ахінею, при бажанні, можна прописати в тематичному законі, згрупувати її там на свій смак, та не мучите країну своїми кодифікаційними потугами і не заморочуватись з цим нікому не потрібним Кодексом.
У кожного житла є власник, яким може робити з ним все, що забажає, якщо це не порушує права інших осіб. ВСЕ! Гуртожитки, притулки, маневрений фонд, службове житло, дитбудинки, тобто, будь-яке «соціальне» житло – все це в компетенції місцевої влади. А їй і без даного Кодексу ніхто не заважає в будь-якій формі оголошувати житло чи то гуртожитком, чи то притулком, та поселяти туди тих, кого вона вважає за потрібне поселити. Головне – грамотно укладати договори з тими, хто поселяється, прописувати там всі права та обов'язки для кожного конкретного випадку, але для цього ТЕЖ цей Кодекс НЕ потрібен! Було б несправедливим стверджувати що в цьому проекті ЖК немає ну зовсім нічого позитивного. Зовсім ні! В Главах 12 та 13, наприклад, цілком прийнятно для «чернетки», робляться спроби виписати механізм а-ля «багатоквартирний будинок = акціонерне товариство», тобто «розбивка» на частки у вигляді арифметичного дробу, впроваджуються поняття ідеальної та реальної частки, прописуються хоч якісь алгоритми розв'язання суперечок між співвласниками спільного неподільного майна та алгоритми керування ним, тощо. Але місце всім цим новаціям – в Цивільному Кодексі та в Законі «Про ОСББ»; їх треба довго обговорювати пулом спеціалістів та практиків!
Справедливості заради мушу зауважити, що «прості» виконавці, які готували текст цього ЖК, в принципі, розуміють його безглуздість та непотрібність. Але їм нізащо не дадуть «збитись з курсу», оскільки справжньою метою цього Кодексу, про яку сором'язливо мовчать політики , є нечувана раніше афера. Вона «ховається» в декількох статтях посеред 127-сторінкового проекту. Цю мету можна сформулювати доволі коротко – ВСІХ ГРОМАДЯН хочуть зробити кріпаками так званих «виконавців послуг з управління житлом». У тексті проекту ЖК також вказано, що ці організації повинні «...відповідати спеціальним кваліфікаційним вимогам, встановленим Кабінетом Міністрів України».
Кріпаками – тому що кожен будинок зобов'язаний буде обрати собі такого «виконавця», і лише одного. Тим будинкам, які не захочуть/не зможуть знайти собі хазяїна-феодала самостійно, його в примусовому порядку призначатимуть органи місцевого самоврядування.Не перший день знаючи накатану систему, за якою визначають відповідність різноманітним «спеціальним кваліфікаційним вимогам, встановленим Кабінетом Міністрів України», можна з ймовірністю 99,9% припускати, що Україну буде поділено на «зони впливу» зацікавлених угрупувань. Вони створять підконтрольні фірми, які і отримають «благословення» Кабміну укладати договори на обслуговування будинків. При цьому, звичайно ж, ці «особливі» феодальні контори самі ніяким обслуговуванням не займатимуться. Бо не для того вони створюються – «чорнову роботу» з надання житлово-комунальних послуг безпосередньо робитимуть ті самі люди та організації, що й зараз, але – в порядку субпідряду.
Для «державного нагляду і контролю» планується нечувано розширити повноваження бюрократичного монстра – Державної житлово-комунальної інспекції. Її територіальні органи будуть стежити, аби центральні та місцеві органи виконавчої влади, Рада міністрів АР Крим, органи місцевого самоврядування, а також підприємства, установи, організації, громадяни – тобто всі, всі, всі – дотримувалися вимог законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо:
– утримання, використання, обслуговування, експлуатації житлового фонду
– ведення обліку, обстеження та паспортизації житлового фонду
– утримання, обслуговування, експлуатації об’єктів комунального господарства
– формування цін/тарифів на житлово-комунальні послуги
Співробітники Держжитлокомунінспекції матимуть навіть право «...безперешкодного доступу в установленому порядку до об'єктів житлового фонду та житлово-комунального господарства незалежно від форми власності»!
Що там буде ще – навіть страшно уявити, оскільки саме Положення про Держжитлокомунінспекцію ще має бути затверджене Кабінетом Міністрів України.
Хтось може сказати – «а я не підпишу договір з цими феодалами, і ніхто мені нічого не зробить, адже Цивільний Кодекс України гарантує свободу укладення договорів»! Але передбачливі автори і це врахували, взявши на озброєння харківський «концесійний» досвід: договір «...може бути укладено як у вигляді індивідуально договору з пропозиціями споживачу (що підлягає письмовому оформленню) – шляхом укладання такого індивідуального договору, так і у вигляді публічно запропонованого договору з пропозиціями споживачу (що не підлягає письмовому оформленню) – шляхом публікації пропозиції в місцевих засобах масової інформації»!
Думаю, є зайвим пояснювати, на стороні якого нормативного акту будуть в цьому випадку найчесніші в світі українські суди.
Отже, в цілому можу сказати таке:
Прийняття даного законопроекту матиме катастрофічні соціальні та економічні наслідки. Він є концептуально хибним, а крім того – не витримує жодної критики з точки зору дотримання канонів юридичної техніки.
Замість того, аби регулювати питання безпечного для суспільства будівництва та утримання нерухомості та комунікацій в належному стані – має місце недолуга спроба втрутитись в регулювання питань власності та відносини, що ВЖЕ врегульовані (більш-менш прийнятно) діючим законодавством або можуть чи повинні бути врегульованими в договірному порядку.
Деякі норми проекту прямо суперечать Конституції України, Цивільному Кодексу України та зазіхають на принцип недоторканості приватної власності на догоду забудовникам.
«Управляючі компанії» – це взагалі найграндіозніша афера за всю історію незалежної України. Складається враження, що проект розроблявся виключно заради лобіювання всіх цих антиконституційних норм, оскільки більшість інших норм, положень та статей проекту не несуть ніякого змістового навантаження, є дублюючими та відсилочними до неконкретизованих «законів».