Якщо ж говорити про земельну реформу в цілому, то її якість і темпи далекі від омріяного. Проте надія є. Особливо у гравців майбутнього земельного ринку. Вони ще сподіваються, що важливі у законодавстві стануть реальністю. Адже без цих реформ земельний ринок просто не відбудеться.
Отже, розглянемо п’ятірку найочікуваніших зрушень в земельній сфері.
1. Консолідація земель
Питання консолідації земель є одним із головних для агробізнесу. Причому консолідація повинна йти пліч-о-пліч із запровадженням ринку або навіть передувати його відкриттю. Чому це важливо? Тому що, в результаті розпаювання 27,5 млн га сільгоспземель — а це близько 66% від усіх с/г угідь в Україні — вони були поділені на земельні паї, середній розмір яких ледве сягає 4 га. Це означає, що в межах одного поля з середньою площею в 100 га, знаходяться десятки земельних ділянок, які виділені як окремі земельні паї. Як правило, частина таких паїв досі залишаються невитребуваними. Окрім цього, між цими паями знаходяться польові дороги, які те ж нікому нині не потрібні. І ось дилема — як агропідприємству працювати на такій землі, яка складається з окремих географічно розкиданих паїв, що часто унеможливлює використання сучасної техніки? Вихід начебто є — підписати договори с десятком власників цих паїв, а також узяти в оренду невитребувану землю та забуті польові дороги. І ось ви вже підписали більшість таких договорів, все йде по плану. Але це до першого власника цих паїв, який не хоче здавати свою землю в користування. Все — ваш план по консолідації земель летить шкереберть.
Тому важливо, щоб орендарі між собою змогли вирішувати питання обміну правами користування такими земельними ділянками. Це все дуже схоже на абсурдну ситуацію у багатоквартирному будинку, де права користування прив'язані не до квартир, а до кімнат.
Але почекайте, скаже скептик, в Україні вже понад два роки діє норма про обмін правами користування земельними ділянками в межах масиву. Механізм через укладання договорів оренди чи суборенди. Мінімальний строк оренди с/г земель – 7 років, а в суборенду можна взяти земельну ділянку, якщо на це надасть згоду її орендодавець. Так, дійсно таке є, проте як тоді здійснити обмін правами користування на 1 чи 3 роки? А що робити, якщо власник земельної ділянки, який сам на ній не працює, взагалі не дає згоду на передачу права користування землею іншому фермеру? Саме тому важливо, щоб з’явилася можливість укладати договори обміну правами користування землею, без встановлення мінімального строку і лише за наявності згоди сторін, які здійснюють обмін.
Як це працює зараз? Механізм такий — землекористувач, який має права користування на 75% земель масиву, може взяти у користування решту земельних ділянок у тому ж місці, якщо отримає статус “істотного користувача”. Цей статус він має підтвердити інвентаризацією земель, які у нього в оренді. Здавалося б — що тут складного. Але справа у тому, що результати свого земельного “аудиту” він не зможе зареєструвати у Державному земельному кадастрі. Там просто немає технічних для реєстрації масивів земель хоча для цього існують всі законні та підзаконні підстави. За словами представників Держгеокадастру технічна можливість реєструвати земельні масиви з’явиться лише у 1 кварталі 2021 року. На це дуже сподівається увесь український агробізнес.
Важливо, щоб механізм консолідації земель почав працювати ще до відкриття земельного ринку. Ще нагальнійшим це питання стане після відкриття земельного ринку. Уявіть, що змога консолідувати земельні ділянки з’явилася, але між ними йде польова дорога, яка перебуває в комунальній власності. І все — нинішня редакція закону про обіг сільгоспземель забороняє продаж земель сільськогосподарського призначення, які належать територіальним громадам, тобто є комунальними.
Логічно би було передбачити можливість продажу земель під проектними польовими дорогами тим особам, які є власниками сусідніх земельних ділянок. Тобто, зробити таке ж виключення щодо продажу аграрних земель державної та комунальної власності, як це було зроблено земель щодо земельних ділянок наданих для ведення фермерського господарства. Якщо ми так не зробимо, 10-15% земель замість того, щоб давати врожаї, реально перетворяться на дороги.
2. Гарантії та захист прав на землю
Відкриття ринку с/г земель з 1 липня 2021 року у форматі, який передбачений Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», створює нерівні умови для гравців агроринку. Виникає така парадоксальна ситуація, що ті аграрії, які десятиліттями обробляв орендовану землю, не має права купити цю землю аж до 2024 року або ж до вирішення цього питання на референдумі.
Щоб отримати хоч якісь гарантії зберегти права на с/г землі, її орендарі очікують прийняття законопроекту № 2194 про дерегуляцію у сфері земельних відносин. Якщо цей закон буде прийнятий, то у аграріїв, які орендують землю, з’явиться переважне право на купівлю такої землі. Також це право можна буде передавати.
Також щоб захистити свої права на землю потрібно забезпечити функціонування антирейдерського законодавства. Це механізм повідомлення землевласників та землекористувачів про намір внести зміни щодо їх прав на землю до Державного реєстру речових прав ще на етапі подання заяви державному реєстратору. У цьому ж руслі треба контролювати роботу посадових осіб, які розпоряджаються державними та комунальними землями, щоб мінімізувати випадки прийняття ними незаконних рішень.
3. Удосконалення роботи державних реєстрів та земельного кадастру
Удосконаленню немає меж. Особливо, якщо йде мова про роботу Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) і Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – ДРРП). Щодо ДЗК, то найпершим завданням має стати наповнення бази кадастру інформацією про всі земельні ділянки, з супутньою аналітикою, межами та точними координатами.
Сподіваємось що на початку 2021 року в Україні запрацює Національний портал геопросторових даних, за допомогою якого користувач зможе отримати повну інформацію про земельну ділянку. Там будуть дані про нерухоме майно, інженерні комунікації, грунти, дороги, адресу, водні об’єкти та решту іншого, що на ній може знаходитись.
Останнім елементом цього механізму має стати інформаційна взаємодія між ДЗК та ДРРП. Так землевласники та землекористувачі зможуть надійно захистити своє право власності на їхню землю. Критичної важливості питання взаємодії цих реєстрів набуде разом з відкриттям ринку с/г земель. Саме тоді аграріям буде важливо довести якою землею і скільки він користувався, щоб реалізувати своє переважне право на її викуп.
4. Дерегуляція земельних відносин
Зарегульованість — це ще одна хвороба аграрної галузі. Земельне законодавство, справді, має занадто багато погоджувальних та дозвільних процедур. Візьмемо, наприклад, порядок відведення земельної ділянки. Він містить 7 етапів, кожет з яких потребує або прийняття якогось рішення, або отримання погодження, або ж проведення експертизи. Так, наприклад, у деяких випадках потрібно проводити державну землевпорядну експертизу, доцільність якої важко пояснити. Проте її проведення як правило потребує «додаткових» платежів замовника проекту землеустрою, які включаються до вартості розробки такого проекту. Законопроект № 2194 скасовує таке явище як землевпорядна експертиза. Також даний законопроект скасовує й такі сумнівної користі операції як погодження проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки та авторський нагляд за виконанням проектів землеустрою. У результаті такої дерегуляції громадяни та бізнес не будуть витрачати зайвий час та зовсім не зайві гроші.
Ще одне питання, яке набуває своєї важливості з кожною посухою — відновлення зрошення. Аргументи аналогічні. Щоб бізнес був вмотивованим будувати зрошувальні системи йому мають гарантувати непорушність прав на землю та створити прості і зрозумілі умови будівництва зрошувальних систем. Зараз же, щоб побудувати систему зрошення, треба пройти 47 інструментів регулювання — від погоджень, дозволів та експертиз — на всіх етапах будівництва. Майже 45% з цих інструментів регулювання мають очевидні корупційні ризики.
5. Послідовність у проведенні земельної реформи
Земельна реформа, яка почалась минулого року, є комплексною та складається із понад 10 законопроектів. Схвалені Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX від 31.03.2020 та Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» № 711-IX від 17.06.2020.
Але щоб досягти позитивного результату, вкрай важливо прийняти ще ряд законопроектів, які містять у собі різні реформаторські ініціативи. Зокрема, серед таких законопроектів:
№ 2194 про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин;
№ 2195 про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони;
№ 3012-2 про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо забезпечення права працівників державних с/г підприємств, установ, організацій на одержання земельної частки (паю);
№ 3131-д про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо детінізації виробництва сільськогосподарської продукції.
Отже, очікувань і сподівань в земельній сфері у аграрного бізнесу дійсно достатньо. Очікування амбітні. Агробізнес розраховує на те, що дерегуляція, захист прав, цифровізація та справедливі рішення й надалі будуть пріоритетом державної політики.