Співвласники на папері
Ніде правди подіти, українці звикли звинувачувати у власних бідах кого завгодно – державу, Президента, мера, депутатів, ЖЕКи, лише не себе. На жаль, небагато хто хоче починати з власної відповідальності. Як це не сумно, глобальна «хата скраю» нерідко призводить до трагічних наслідків – поки «грім не вдарить», про елементарну безпеку в багатоквартирному будинку ніхто з його мешканців не потурбується. За прикладом далеко не треба йти – про надзвичайну подію повідомив нашій Асоціації один із киян. Так, нещодавно на столичній Оболоні сталася пожежа в шістнадцятиповерхівці – зненацька запалала квартира на 6-му поверсі. Допоки не прибули пожежники, за якихось 10-15 хвилин весь під’їзд був охоплений ядучим димом. Страшна задимленість поширилася на міжсходові клітини, зовнішні й внутрішні коридори, навіть всі квартири були пройняті токсичним гаром – багатьох людей охопила паніка, вони задихалися від диму! На щастя, через півгодини рятувальники ліквідували пожежу, перед цим евакуювавши мешканців із прилеглих квартир на безпечну відстань. На жаль, одна людина з квартири, де трапилася пожежа, загинула.
Пізніше на місце події прибула знімальна група одного зі столичних телеканалів. Мешканці розповіли журналістам про те, що в будинку не дотримано жодних норм пожежної безпеки: вентиляційна шахта – захаращена й несправна, тому дим притьмом поширився будинком, жодного вогнегасника в під’їзді немає, мешканці з вищих поверхів не могли спуститися єдиними сходами на вулицю, оскільки б вчаділи. Протипожежні щити на поверхах – порожні, раніше все розікрали. Ну а про протипожежну сигналізацію і взагалі годі говорити – будинок споруджено 43 роки тому, в радянські часи таких систем ніхто не встановлював.
Звісно, мешканці шістнадцятиповерхівки спрямували свій праведний гнів на ЖЕК, який обслуговує будинок. Мовляв, платимо за «обслуговування димових і вентиляційних каналів», за «технічне обслуговування та поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення» – що ж, пожежа викрила тотальну бездіяльність ЖЕКу. До речі, схожий безлад з відсутністю протипожежних систем існує чи не в усіх столичних багатоквартирних будинках, хоча Державні будівельні норми містять конкретні вимоги в цьому контексті. Навіть у деяких новобудовах протипожежна інфраструктура існує «для галочки», було кілька випадків, коли при пожежі нічого не спрацювало. Сотні тисяч містян ризикують зненацька опинитися в смертельній пастці при виникненні надзвичайної ситуації. Винні в цьому і недореформована система державного будівельного нагляду, і місцева влада, і ЖЕКи, і відповідні контролюючі органи, які банально самоусунулися від проблеми. До речі, тим же таким керуючим компаніям вигідніше сплатити надзвичайникам мізерний штраф, аніж витрачатися на недешеві протипожежні системи.
А що ж мешканці будинку, де сталася пожежа – вони тут ні до чого? От просто цікаво – невже їхні квартири висять у повітрі? Невже вони не усвідомлюють, що під’їзди, сходові клітини, коридори, труби й комунікації всередині будинку, ліфти, врешті-решт, вентиляційні системи й протипожежні рукави – це все їхня спільна власність?! І що наслідки пожежі могли б бути набагато менш серйозні, якби мешканці заздалегідь виявили в під’їзді відсутність протипожежної інфраструктури і спільно потурбувалися б, щоби її встановити? Чому у «спокійний» час ніхто не звертав на це увагу? Врешті-решт, чому не скликали збори мешканців і не замінили ЖЕК, який саботує більшість послуг з утримання будинку, зате справно стягує квартплату, на кваліфікованого управителя? А якби і ця структура била байдики, то його б хутко можна було би замінити на іншого виконавця послуг, адже ж живемо в ринкових умовах, де існує яка-не-яка, а можливість вільного вибору…
І нехай ринок управителів ще поки мізерний – в Україні на сьогодні зареєстровано близько 1 000 сертифікованих компаній (може тому так мало, що попит з боку громадян мізерний?) на 180 000 багатоквартирних будинків – в столиці таку структуру все ж таки можливо знайти, було б бажання! Адже, система ЖЕКів по факту є «мертвою» (це всі визнають!), являючи собою затратний і неефективний комунальний «колгосп», в який не питаючи загнали на геть незадовільне обслуговування левову частку споживачів та їхніх будинків. Нерідко ця бездіяльність, як у випадку з вищезгаданою пожежею, призводить до трагічних наслідків. Тож, хіба безпека мешканців знаходиться не у їхніх власних руках? Врешті-решт, саме вони несуть відповідальність за наявність чи відсутність пожежного інвентаря в їхньому під’їзді. Що, наприклад, заважає їм самостійно укласти відповідну угоду щодо «протипожежного» обслуговування з управлінням із надзвичайних ситуацій? Та й назагал – самостійно дбати про житлові умови в «місцях загального користування»?
Доволі дивно чути скарги про те, що в будинку дах тече, що внутрішньобудинкові труби – іржаві, або про те, що брудно в під’їзді! Панове, адже ви самі здалися на милість ЖЕКу, і нічого не робите, аби щось змінити на краще! Чому, наприклад, громадяни намагаються робити ремонти у власних квартирах, а обдерті поверхні в під’їздах, власниками яких вони теж є, їх зовсім не хвилюють? Держава, муніципалітет, ЖЕКи не володіють цими брудними й розмальованими стінами, облупленими стелями і дірявими дахами – тим паче, що вже й згідно з законом комунальні послуги надаються до «входу в будинок»! І це, назагал, природно – адже, саме власник зобов’язаний піклуватися про своє майно.
Та, на жаль, більшість громадян досі безвідповідально ставляться до управління житлом та до його експлуатації, сподіваючись на те, що якийсь міфічний «добрий дядечко» в особі держави прийде і зробить задарма капітальний ремонт їхнього будинку й ошляхетнить прибудинкову територію! Але ж часи СРСР із «загальнонародною», а значить нічиєю, власністю, вже давно минули – тож, може вже час персонально дбати за власні щастя, комфорт і власність? Може вже досить лишатися пасивними спостерігачами за повільною, а то й стрімкою руйнацією ще радянських багатоквартирних будинків?
Чи є вихід із колективної безвідповідальності?
Звісно, він є. Вибір ефективного управителя будинком з опцією оптимальних тарифів за співвідношенням «ціна-якість», наявність протипожежних систем в під’їздах, благоустрій прибудинкової території, заробіток додаткових коштів завдяки здачі в оренду нежитлових площ і розміщенню реклами на фасадах будівлі, чистота коридорів і міжсходових клітин, утеплення стін, врешті-решт, можливість здійснення капітального ремонту з модернізацією внутрішньобудинкових мереж (а значить – тарифна економія) тощо – всі ці очевидні переваги надає об’єднання співвласників багатоквартирного житла. Зареєструвавши ОСББ, мешканці мають змогу безпосередньо управляти будинком як спільною власністю, обирати ефективних постачальників послуг, а не чекати «милості» від ЖЕКів, чи інших комунальних монополістів, аж ніяк не зацікавлених у високій якості обслуговування споживачів. Фактично, в останніх немає доступу ані до фінансової звітності цих підприємств, ані інструментів впливу на них, ані реальних можливостей отримати компенсацію за комунальний безлад.
Проте, темпи створень ОСББ в Україні – критично низькі. Станом на 1 серпня 2020 в Україні зареєстровано 33 967 об’єднань. Зараз, за даними Мінрегіону, в країні створюється близько 140 об’єднань на місяць. Якщо надалі буде збережено цю «динаміку», то на те, щоб покрити мережею ОСББ всі багатоквартирні будинки в Україні, піде близько 90 років!
На жаль, українці не поспішають створювати ОСББ через пострадянський патерналізм, зневіру у державних органах, політиках і лідерах місцевого самоврядування, соціальну апатію, байдужість та бідність. Водночас, влада й профільне міністерство повністю провалили комунікацію з громадянами – ні масштабних інформаційних кампаній, ні достатньої інституційної підтримки з боку муніципалітетів, ні консультаційних мереж щодо фандрейзингу. Більшість громадян елементарно не знає й не усвідомлює реальних переваг об’єднань для кожного з мешканців багатоквартирних будинків, звідси – циркуляція у страхітливих міфів про ОСББ.
Наприклад, люди з низькими доходами бояться, що вступивши до об’єднання, вони будуть позбавлені права на субсидії. Інші, більш заможні громадяни остерігаються ймовірної неефективності ОСББ із-за значної кількості проживаючих в будинку пенсіонерів і людей з низькими доходами. Ще один міф – нібито в будинках, де немає об’єднань співвласників, держава може безкоштовно зробити капітальний ремонт. Але ж, згідно з законом, учасники ОСББ так само мають право на субсидії, якщо отримують низькі доходи, та й врешті-решт, як свідчить практика, таких громадян в об’єднаннях, – переважно незначна кількість. Що ж до капітальних ремонтів, то часи комунізму минули. Якщо ти – співвласник будинку, то за поліпшення спільного майна будь-що повинен платити від себе певну частку. Експлуатаційна контора, чи інша обслуговуюча компанія не зобов’язані задарма здійснювати ремонт будинку, він провадиться за кошти мешканців, котрі є де-юре співвласниками. І це – незалежно від того, чи зареєстроване в будинку ОСББ, чи ні!
Натомість, беззаперечна перевага об’єднань – це можливість, зокрема, отримати гранти від міжнародних донорських організацій, чи фондів на заходи із енергозбереження, або оформити «теплий» кредит під мізерні відсотки і з частковим бюджетним відшкодуванням за муніципальною або державною програмою (наприклад, 70/30, або «Енергодім») – на утеплення стін будинку, встановлення пластикових вікон, оснащення під’їзду економними лампами, на заміну внутрішньобудинкових комунікацій. До речі різниця в тарифах на опалення в утеплених і неутеплених будинках може досягати 60 %! Врешті-решт, згідно з законом «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», можливе проведення реконструкції, реставрації, поточного й капітального ремонтів житлових будівель на умовах спільного фінансування – за кошти державного, або місцевого бюджету й частково за гроші ОСББ (в тому числі – за рахунок кредиту під мізерні відсотки й на тривалий строк). Тож різні продуктивні опції існують, були б лише бажання й ініціативність співвласників!
Якщо ж залишити все, як є, не створювати ОСББ, а продовжувати співпрацювати зі старим ЖЕКом, то через деякий час єдине, що залишиться співвласникам — спостерігати, як руйнуються їхні будинки. До того ж, як засвідчила вищезгадана смертельна пожежа в одному з будинків на київській Оболоні, на кону – питання елементарної безпеки громадян (і не лише пожежної), яку муніципальні «керуючі компанії» гарантувати не здатні. З іншого боку, до того часу, доки держава не почне діалог на цю тему, не розтлумачить людям, що вони власники і тому повинні самі вирішувати, як бути зі спільним майном, доки місцева влада не підтримає ОСББ юридично й інституційно, – чекати на мобілізацію мешканців, на жаль, не доводиться.