Все началось в декабре 2017 года, когда депутаты Верховной Рады внесли правки в Налоговый кодекс о регистрации отчета по оценке недвижимости независимым оценщиком в так называемую "Единую базу отчетов". 18 июля 2018 года Фонд госимущества, который в Украине отвечает за рынок оценки, якобы во исполнение этих правок отключил старый реестр оценок недвижимости и включил новый. При этом в системе оценок появился дополнительный элемент - монопольная схема по выкачке денег из клиентов оценщиков и нотариусов.
Под покровом ночи
Новый реестр оценок Фонд госимущества запустил ночью, из-за чего уже выполненные и зарегистрированные сделки зависли в старом реестре - нотариусы не могли их проверять. Через три дня проблему решили, открыв старый реестр для нотариусов. Но оценщиков ждал еще один сюрприз.
Вместе с новой системой появилась площадка-посредник "Оцінка-online", созданная на базе частного предприятия "Ві Ай Пі Департамент", через которую проходит регистрация оценок в "Единой базе". Это компания с уставным капиталом 4000 гривен, которую в 2005 году учредил уроженец Донецка Сергей Хмара (он живет в Киеве). Ее офис находится в столице, в жилом доме по Мечникова, 16, недалеко от метро Кловская. Интересно, что эта компания и сама работает на рынке оценки, то есть является конкурентом другим оценщикам - явный конфликт интересов.
Услуги площадки-посредника платные - 390 гривен за каждое обращение к "Единой базе" (не за удачное обращение, а за каждое обращение). А поскольку без регистрации оценки нельзя зарегистрировать договор купли-продажи, то в "Единую базу" заглядывают и нотариусы. Правильно, по 390 гривен за просмотр. Итого, в случае удачного расклада не сама оценка, а всего лишь регистрация отчета об оценке в "Единой базе" обойдется клиенту (а кто же еще за это будет платить) в 780 гривен.
За сутки в Украине регистрируется более 2000 оценок, можно предположить, что доход двойного монополиста в сутки составляет около 1,56 млн гривен. За год - около 600 млн.
В первый же день работы площадка-посредник не выдержала объема сделок и рухнула, из-за чего рынок снова приостановился. Сейчас многие оценочные компании просто приостановили работу, потому что схема с посредником противоречит законодательству и здравому смыслу. Например, в законодательстве четко сказано, что сперва отчет оценщика проходит мониторинг без идентификации, а только в случае регистрации отчета в "Единой базе" оценщик идентифицируется. Но посредник берет плату за каждую попытку зарегистрировать отчет, для чего нужно предоставить электронную цифровую подпись и даже печать (которая в Украине уже не обязательна и требовать которую запрещено).
Выходит, все оценщики и нотариусы обязаны платить при проведении сделок купли-продажи имущества одной-единственной частной компании, которая к тому же сама является участником рынка.
Интересно, что в последний раз чиновники и депутаты атаковали рынок оценки имущества при президенте Викторе Януковиче. В 2013 году Кабмин издал постановление, которым обязал всех оценщиков пройти специальное обучение. Как писал тогда LB.ua, учиться оценщики должны были в "институтах", зарегистрированных в супермаркетах и ночных клубах. В том же 2013 году депутат Рады коммунист Спиридон Килинкаров предлагал ввести налог на роскошь с обязательной платной оценкой стоимости имущества, чтобы выяснить, роскошь это или нет.
Индикаторы коррупции
19 июля 2018 года Фонд госимущества опубликовал информацию об обобщенных по территориальному признаку величинах индикаторов стоимости 1 кв.м недвижимости и земли. Индикативные цены в табличке приведены в зависимости от видов недвижимости и от того, насколько близко к центру города она расположена. Что касается индикативных цен на автомобили, то их просто нет и непонятно, как будет функционировать реестр в случае оценки автомобиля.
Индикативные цены в каком-то случае гораздо ниже рыночных, в каком-то - выше. Реальность, как оказалось, впихнуть в табличку не получается. Из-за этого зарегистрировать отчет с вполне реальными рыночными ценами оценщики зачастую не могут - система выдает отказ. При этом сбор в 390 гривен за каждую попытку регистрации уходит фирме-посреднику. Если оценщик настаивает на своей цене, он может пройти рецензирование в Фонде госимущества в течение десяти дней. Чиновники никуда не спешат, в отличие от участников сделки, которые ждать не хотят. Это еще одна причина, по которой рынок остановился. Одновременно на рынке появились "решалы", которые готовы направить участников сделки к "правильным" людям, умеющим регистрировать отчеты в системе за один день. Многим нотариусам на мобильные начали поступать смски: "регистрируем в новом реестре оценок за один день. И телефон".
***
PS Уже после публикации этой статьи пришёл ответ из Фонда госимущества. Приводим его полностью.
01 січня 2018 року набули чинності зміни до статті 172 Податкового кодексу України, внесені Законом України № 2245-VIII від 07 грудня 2017 року «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2018 році». Зазначеними змінами у Податковому кодексі України було регламентовано питання функціонування єдиної бази даних звітів про оцінку - інформаційно-телекомунікаційної системи, до складу якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості (з метою перевірки вартості об’єктів оподаткування, внесеної суб’єктом оціночної діяльності). Єдина база даних звітів про оцінку забезпечує розміщення, створення, зберігання та оприлюднення всієї інформації про об’єкт нерухомості та його вартість (крім інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки), електронне визначення оціночної вартості, автоматичний обмін інформацією і документами з авторизованими електронними майданчиками та користування сервісами з автоматичним обміном інформацією, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет (абзац другий пункту 172.3 статті 172 Податкового кодексу України).
Згідно з пунктом 3 статті 172 Податкового кодексу України внесення інформації зі звітів про оцінку до Єдиної бази даних звітів про оцінку здійснюється суб’єктами оціночної діяльності через авторизовані електронні майданчики. Відповідно до пункту 3 розділу ІІІ Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, який затверджено наказом Фонду державного майна України від 17 травня 2018 року № 658, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 05 червня 2018 року за № 677/32129, правовідносини суб'єктів оціночної діяльності з отримання послуг авторизованих електронних майданчиків здійснюються відповідно до цивільного та господарського законодавства.
Питання щодо контролю вартості послуг за внесення результатів оцінки до Єдиної бази регулються відповідно до положень Закону України «Про антимонопольний комітет України», яким здійснюється контроль за концентрацією, узгодженими діями суб'єктів господарювання та дотриманням вимог законодавства про захист економічної конкуренції під час регулювання цін (тарифів) на товари, що виробляються (реалізуються) суб'єктами природних монополій.
Згідно з поданою до Фонду заявкою на авторизацію електронного майданчика від оператора електронного майданчика Приватного підприємства «ВІ АЙ ПІ ДЕПАРТАМЕНТ» та за результатами роботи постійно діючої комісії з авторизації електронних майданчиків, створеної наказом Фонду державного майна України, Адміністрації Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України від 02 липня 2018 року № 883/414, прийнято рішення про авторизацію електронного майданчика «ОЦІНКА.online» (наказ Фонду від 17 липня 2018 року № 956).
Фондом авторизовано лише один електронний майданчик. Слід зазначити, що процедура авторизації електронного майданчика передбачає, серед іншого, обов’язкову наявність у потенційного оператора такого майданчика комплексної системи захисту інформації з підтвердженою відповідністю згідно із Законом України «Про захист інформації в інформаційно-телекомунікаційних системах». Станом на дату запуску (18.07.2018) Єдиної бази з Модулем таку систему мав лише один оператор.
На сьогодні до Фонду подані документи для авторизації ще трьома потенційними операторами: електронний майданчик «ПРОФЕСІЙНА ОЦІНКА», електронний майданчик «ЕКСПРЕС ОЦІНКА» та електронний майданчик «РЕЄСТР ОЦІНКИ», така інформація розміщена на офіційному сайті Фонду. Авторизацію зазначених майданчиків буде проведено після отримання сертифікатів відповідності від Адміністрації Держспецзв`язку.
До Фонду надходять запити потенційних операторів електронних майданчиків, які мають намір щодо авторизації електронного майданчика. Впродовж найближчих трьох місяців очікується авторизація майже десяти електронних майданчиків відповідно до вимог Порядку авторизації електронних майданчиків.
За результатами роботи постійно діючої комісії з авторизації електронних майданчиків, створеної наказом Фонду державного майна України, Адміністрації Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України від 02 липня 2018 року № 883/414, прийнято рішення про авторизацію електронного майданчика «ОЦІНКА.online» (наказ Фонду державного майна України від 17 липня 2018 року № 956).
Відповідно до пункту 5 наказу Фонду державного майна України від 17 травня 2018 року № 658, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 05 червня 2018 року за № 677/32129, та наказу Фонду державного майна України від 18 липня 2018 року № 962 введено в експлуатацію Єдину базу даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості подібного до об’єкта оцінки майна.
Взаємовідносини Фонду державного майна України та електронних майданчиків регулюються Порядком ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, який затверджено наказом Фонду державного майна України від 17 травня 2018 року № 658, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 05 червня 2018 року за № 677/32129, та Порядком авторизації електронних майданчиків, який затверджено наказом Фонду державного майна України та адміністрації Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України від 15 травня 2018 року № 656/307, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 07 червня 2018 року за № 684/32136, які розроблені відповідно до вимог пункту 172.3 статті 172 Податкового кодексу України та Плану організації підготовки проектів актів, необхідних для забезпечення реалізації Закону України від 07 грудня 2017 року № 2245-VIIІ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2018 році», ухваленого на засіданні Кабінету Міністрів України від 11 січня 2018 року (протокол № 1).
Станом на 27 липня 2018 року до Єдиної бази даних звітів про оцінку після введення її в експлуатацію суб’єктами оціночної діяльності внесено інформацію про більше 7 тис. звітів про оцінку майна з метою їх реєстрації.
01133, м. Київ, вул. Генерала Алмазова, 18/9
Прес-служба Фонду державного майна України
Тел. 284-94-24