Встановлені згідно з чинним Порядком ставки пайового внеску збільшують адміністративні витрати суб’єктів господарювання та створюють бар’єри для інвестування в сферу будівництва, погіршуючи позиції України в рейтингу Doing business. Так, за вартістю дозвільних документів та процедур щодо сукупної вартості будівництва Україна посідає одну з найгірших позицій серед країн світу у рейтингу Doing business (частина Dealing with construction permits: 140 місце зі 180 можливих). Наприклад, якби інститут пайової участі був скасований 1,5 роки назад, то місце нашої країни в цьому рейтингу було би на 11 позицій вище ніж зараз. Як наслідок, прямі закордонні інвестиції зросли б додатково на 2- 3,3 млрд дол. в рік. Таким чином, пайовий внесок в Україні - це своєрідний податок на інвестиції. При цьому, у світовій практиці для залучення інвестицій, навпаки, використовувалися різного роду податкові та інші пільги, навіть грошові доплати інвесторам. Пайовий внесок може слугувати прикладом того як зайве регулювання спотворює ринки та створює корупцію на рівному місці.
Проблеми в потенційного забудовника в м. Києві, наприклад, починаються вже з самого початку: самостійно визначити розмір внеску, по аналогії з податками, – неможливо. Для цього потрібно звертатися в міську адміністрацію та надати більше 10 документів що стосуються підприємства та об’єкта будівництва, а також будь-які додаткові документи на вимогу чиновників. Приходити представникам підприємства в КМДА потрібно особисто, адже подача документів через інтернет або пошту не дозволяється. Тому, необхідно записатися по телефону на прийом, котрий триває лише 8 годин на тиждень (понеділок 10:00-13:00; середа 11:00-13:00; п’ятниця 10:00-13:00) та принести всі документи особисто. Після кількатижневого очікування, в прийомний час (понеділок 14:30-17:00; п’ятниця 14:30-16:15) можна, нарешті, отримати договір про сплату пайового внеску та розрахунок його величини.
До того ж, поточний Порядок розрахунку та сплати пайового внеску в Києві містить значні можливості для махінацій: для когось чиновник може штучно завищити розміру платежу, а недобросовісним забудовникам досить легко уникнути його взагалі. Виграти від такої ситуації, теоретично, можуть лише забудовники, наближені до київської влади. Усі інші, включаючи киян, залишаються в програші - адже на сьогодні доходи міста від цього внеску складають всього 1% від бюджету, а офіційна заборгованість по даному платежу – 1,8 млрд грн, що в 6 разів більше ніж було сплачено коштів пайової участі в 2015р..
Маючи дуже незначний вплив на бюджет, водночас, пайовий внесок серйозно виливає на життя кожного мешканця.
1. Менше (а не більше) об’єктів інфраструктури.
Парадоксом даного Порядку є те що він встановлює найнижчі ставки пайового внеску на об’єкти житлової нерухомості, в той же час, задираючи ставки на соціальні, спортивні, побутові та торгові площі. Зокрема, ставка пайового внеску на будівництво басейнів вдвічі перевищувала ставку на будівництво житла. В результаті – 87% будівництва в Києві це житло, мільйони квадратних метрів житла будувалися щороку, але в той же час, наприклад, жодного нового басейну олімпійського класу, чи стадіону за останнє десятиліття збудовано не було. Зводилися райони геть не забезпечені інфраструктурою і робочими місцями.
2. Засилля МАФів
Засилля МАФів, що цікаво, також є прямим наслідком існування пайового внеску. Адже, через значну різницю в ставках на житлову та нежитлову нерухомість, перші поверхи новозбудованих будинків відводилися під житло, а не під торгівлю і соціальні функції, як заповідав класик урбаністики Вукан Вучек в своїй книзі «Транспорт в містах комфортних для життя». Це спричинило нестачу торгівельних площ для малого бізнесу та їх надмірну вартість, адже, навіть, щоб переоформити житлову площу на нежитлову потрібно, згідно чинного Порядку, заплатити пайовий внесок в розмірі до 10% від вартості об’єкта. Через це торгівля і побутові послуги вихлюпнулися на вулицю і простір навколо станцій метро нагадує ринки південної Азії.
3. Дорожні затори
Не зайве нагадати, що саме нежитлова нерухомість – це місце діяльності будь якого бізнесу, котрий створює робочі місця і платить податки в міську скарбницю. Недостача таких площ в новозбудованих районах спричинила масові маятникові міграції «на роботу» - «з роботи», що призводить до транспортного колапсу в години «пік» в місті.
Саме через вищеозначені причини, у більшості країн Європи та в інших сусідніх країнах практика стягнення такого платежу відсутня, а органи місцевого самоврядування намагаються скоротити адміністративні платежі та час на адміністрування дозволів. Це сприяє розвитку ділової активності, підвищенню конкуренції на ринку будівництва, зниженню собівартості будівництва та привабленню інвестицій у сферу нерухомості.
Центр Економічної стратегі провів ґрунтовне дослідження на дану тему і, на його основі громадськими експертами спільно з КМДА та депутатами Київради, було розроблено новий порядок нарахування та сплати пайового внеску, який може бути компромісом між скасуванням цього збору повністю (проти цього виступають представники місцевого самоуправління) та збереженням шкідливого для міста статус-кво.
Цей проект створює прозорий механізм адміністрування дозволів на будівництво в частині фінансування інфраструктури міста, відповідно до Законів України та з урахуванням передового міжнародного досвіду. Для цього пропонується спростити адміністрування пайового внеску та усунути необхідність взаємодії забудовника з органами місцевого самоврядування при його розрахунку та сплаті. Зокрема, пропонується спростити порядок сплати та формулу розрахунку пайового внеску та ввести одну ставку для всіх категорій нерухомості. Прийняття цих змін зменшить дискрецію у сплаті пайового внеску, підвищить прозорість його розрахунку та сплати, зменшить витрати на адміністрування, як для інвесторів так і для чиновників.
Але, попри підтримку профільного Департаменту економіки та інвестицій КМДА, документ має значні труднощі в проходженні через Київраду. Заважає цьому потенційна втрата політиками контролю над рішеннями та потоками, чи просто брак внутрішньої узгодженості щодо процедур – невідомо, але усталений порядок речей ставить під все більшу загрозу комфортне життя міста та не дає йому розвиватися.
На прикладі м. Києва можна зрозуміти, наскільки складним може бути реформування ніби то невеличкого сектору - порядку розрахунку та сплати пайового внеску. Депутати та громадськість займаються цим вже 8 місяців, а результат є досі непевним. В більшості ж міст України реформа даної сфери навіть не на порядку денному. Тож, якщо обрати шлях поступового реформування даного порядку в кожному населеному пункті, процес погрожує затягнутися на десятиліття, а Україна дедалі більше відставатиме в економічному розвитку. Тому, скасування цього українського ноу-хау на рівні закону – це єдиний спосіб стрімкого підвищення інвестиційної привабливості країни, сильний удар по корупції в будівельній галузі та важливий крок до побудови комфортного для його мешканців міста.