Согласно третьему ежегодному опросу об условиях ипотечного кредитования, который НБУ провел среди 24 банков, активно работающих с ипотекой, подавляющее большинство новых ипотечных кредитов (71,7% за 9 месяцев 2019 года) составляли кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке. Еще три года назад их было 28,5%. К концу 2019 года ипотечные кредиты по партнерским программам с застройщиками предлагали всего семь банков по ставкам 19-20% годовых на срок до 20 лет на сумму до 2 млн грн.
Стремительного удешевления ипотечных кредитов ожидать не стоит, хотя НБУ с 31 января снизил учетную ставку до трехлетнего минимума – до 11% с 13,5% годовых и заявил о планах уменьшить ее к концу текущего года до 7% годовых. В связи со снижением учетной ставки банки постепенно будут снижать ставки по депозитам, но до того уровня, пока не начнется отток средств из банковской системы. А он может произойти в случае, если вкладчики решат, что их риски больше, чем доход от депозита и им спокойнее хранить сбережения «под матрасом». По словам замглавы НБУ Олега Чурия, НБУ ожидает снижение ставок по депозитам в 2020 году до 1% по валюте и ниже 10% по гривне при условии утверждения новой программы с Международным валютным фондом. Думаю, что при таких низких депозитных ставках вклады в банках существенно уменьшатся. Конечно, вслед за снижением депозитных ставок будут снижаться и ставки по ипотеке, но с существенным лагом во времени. Кроме того, прямой зависимости между ставками по депозитам и ипотечными ставками нет.
Банки не могут масштабно финансировать жилищное строительство, в том числе, из-за того, что имеющийся у них ресурс — короткий. Для финучреждений большой риск выдавать ипотечные займы на 10-20 лет в условиях, когда депозиты размещаются в банке на три-шесть месяцев.
Ипотека – это долгосрочный кредит и, устанавливая фиксированную ставку по ипотеке, банк должен понимать, что стоимость ресурса через несколько лет будет не выше, чем на момент кредитования. Такой уверенности быть не может, поэтому банки будут все чаще использовать плавающую кредитную ставку.
Еще один камень преткновения для рынка ипотеки – слабая защита прав кредиторов и инвесторов. Необходимо усилить ответственность застройщика за нарушение условий договора с инвесторами. При комплексном подходе в разрешении этих проблем ставки по ипотеке начнут снижаться, а объем ипотеки начнет увеличиваться, что может поддержать экономический рост.