На деякі зміни галузь оцінки очікує вже занадто довго. Я знаю про це із власного багаторічного досвіду роботи в галузі. Питання щодо втілення таких змін щоразу піднімається на різних професійних дискусійних майданчиках оцінщиків та інвесторів.
Так, в Україні вже багато років застосовується практика так званої «фракційної оцінки» нерухомого майна, яка створює цілу низку проблемних питань для усієї галузі оцінки майна. До того ж, її застосування є фактично однією з основних розбіжностей оціночної практики в Україні з міжнародною.
Ситуація потребує докорінних змін. Особливо, якщо ми прагнемо йти вперед і дати розвитку галузі оцінки нового імпульсу.
А тому Фонд державного майна України ініціює ліквідування «фракційної оцінки».
Для початку розберемося із поняттям «фракційна оцінка».
«Фракційна» оцінка визначає вартість нерухомого майна як суму вартості його фізичних складових: окремо вартість земельної ділянки та окремо вартість земельних поліпшень (будівель, споруд, що розташовуються на цій земельній ділянці).
Головна проблема такого підходу полягає в тому, що він ігнорує саму цілісну природу нерухомого майна, штучно розділяючи поняття «земельна ділянка» і «об’єкт нерухомого майна». Згідно зі загальноприйнятим правовим визначенням, «об’єкт нерухомого майна» - це земельна ділянка і будь-які розташовані на ній будівлі і споруди. Тут важливо підкреслити - вони є нероздільні одне від одного, а тому, і вартість «об’єкт нерухомого майна» мусить встановлюватись без його «фракціювання».
Що важливо, Україна наразі чи не єдина країна в світі, де застосовується такий “антиринковий” принцип оцінки нерухомого майна. Ринок не поділяє вартість нерухомого майна за будь-якими фізичними складовими. Навпаки - штучне протиставлення понять «земельна ділянка» і «об’єкт нерухомого майна» спотворює результат оцінки.
Чому «фракційна оцінка» застосовується в Україні?
Відповідь достатньо зрозуміла. Оцінка цілісного об’єкта нерухомості в Україні регулюється одразу двома законами - Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Законом України «Про оцінку земель», які фактично закріплюють принцип «фракційної» оцінки на законодавчому рівні.
Такий підхід ускладнює процедуру набуття та відчуження прав на нерухомість. До того ж, він призводить до додаткових, невиправданих витрат під час оформлення операцій з нерухомістю. Головним чином, це пов’язано із особливостями нотаріального посвідчення відповідних угод та державної реєстрації прав на майно.
Так, наприклад, при відчуженні прав на приватний житловий будинок, громадянин повинен замовити і заплатити одразу за два звіти про оцінку: звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки та звіт про оцінку будівлі.
Що пропонує Фонд державного майна?
Оцінка нерухомого майна повинна регулюватися одним єдиним законом. Для цього ми ініціюємо відповідні зміни в законодавстві.
Внаслідок реалізації цих змін, процедура оцінки буде значно спрощена. Бізнес і громадяни під час здійснення операцій з купівлі-продажу нерухомого майна будуть звертатися лише до одного оцінювача, який складатиме для них лише один звіт про оцінку об’єкту нерухомості, за який громадяни та юридичні особи сплачуватимуть власні кошти.
Фактично це дасть змогу громадянам і бізнесу економити власні кошти на оцінці.
Також важливо наголосити на тому, що подальше збереження практики «фракційної» оцінки нерухомого майна суперечить нормам Цивільного кодексу України. Протягом багатьох років вона не дозволяє отримати адекватні надходження від оцінки майна до бюджетів. Що важливо, через практику фракційної оцінки Україна фактично протиставлена кращим світовим практикам щодо інвестування, фінансової звітності та забезпеченні позик.
Ще під час ініційованого Фондом державного майна 18 лютого 2020 року круглого столу на тему «Вплив фракційної оцінки на розвиток оціночної діяльності» представники саморегулівних організацій оцінювачів і профільної наукової спільноти були одностайні в своїх висновках щодо необхідності якомога швидше ліквідувати практику «фракційної» оцінки і тим самим привести українську оціночну галузь до кращих світових стандартів.
Крім того, на обов’язковості ліквідування практики “фракційної” оцінки наголошують експерти Світового банку, які надають допомогу в реформуванні оціночної галузі в Україні.
Вирішення окресленої проблеми і ухвалення всіх необхідних змін у законодавстві про оцінку дасть змогу наблизити національне законодавство у сфері оціночної діяльності до норм міжнародного права і захистити інтереси держави, інвесторів, суб’єктів оціночної діяльності і споживачів послуг у сфері оцінки.